Asuntotonttien vuokrasopimusten uusiminen

Päättyvien sopimusten mukaiset vuokrat ovat jääneet hyvin alhaisiksi verrattuna nykyhetken kohtuulliseen maanvuokratasoon. Vuokra on ollut sidottu indeksiin jo kuluvalla sopimuskaudella, mutta indeksin nousu ei ole seurannut maan arvon nousua. Tämä tarkoittaa sitä, että sopimuksia uusittaessa 50 vuoden vuokrakauden jälkeen, ovat uudet maanvuokrat entisiä vuokria merkittävästi korkeammat.  

Lisäksi eri kaupunginosien arvostus on myös saattanut muuttua merkittävästi 50 vuoden aikana. Vuokratulot eivät ole korvamerkittyjä kyseisen kaupunginosan kehittämiseen, mutta ovat merkittävä tulo, jolla rahoitetaan kaupungin eri toimintoja ja palveluita. 

Omakotitonttien hinnoittelussa otetaan huomioon uusien tonttien hinnoittelu sekä aiemmin uusittujen sopimusten vuokrat. Pääoma-arvon määrittelyyn vaikuttavat tontin sijainti (etäisyys keskustasta) sekä tontin pinta-ala ja asemakaavan mukainen/asemakaavasta määritetty rakennusoikeus. Hinnoitteluun ei vaikuta yksittäisen tontin ominaisuudet esim. tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.)

Tonttien pinta-alat ja rakennusoikeudet vaihtelevat erittäin paljon eri kaupunginosissa ja jopa kaupunginosien sisällä. Lisäksi rakennusoikeudet voi olla määritelty eri tavalla. Joillain tonteilla/alueilla rakennusoikeus voi olla merkittynä kertoimella (esim. e=0,30), jolloin luku sisältää sekä asuinrakennusoikeuden että talous- tms. rakennusoikeuden. Joissain kaavoissa rakennusoikeus on osoitettu luvuilla, missä on eroteltu asuin- ja muu rakennusoikeus (esim. 200+t30) tai sitten yhdellä luvulla, mikä sisältää kaiken rakennusoikeuden (esim. 200). Rakennusoikeuksien vaihtelevan määrittelyn takia vuokrahinnoittelussa käytetään yhtä lukua, mikä sisältää kaiken rakennusoikeuden. Samaa käytäntöä noudatetaan kaikissa kaupunginosissa.

Hinnoittelun lähtökohdaksi valitaan kultakin alueelta/kaupunginosasta keskikokoinen tontti (esim. tontti A = 900 m²/200 k-m²), mihin muita tontteja verrataan sekä pinta-alan että rakennusoikeuden suhteessa.

Esimerkki 

Huomioi, että tämä laskentakaava antaa vain vuokranmäärittelyyn suuruusluokkaa rakennusoikeuden ja pinta-alan suhteessa, ei lopullista hintaa. Tämä laskentakaava ei huomioi lopulliseen vuokraan vaikuttavia muita tekijöitä, kuten uusien tonttien hinnoittelu sekä aiemmin uusittujen sopimusten vuokrat.

• Tontti A: pinta-ala 900 m2 ja rakennusoikeus 200 k-m2, vuosivuokra 3500 euroa
• Tontti B: pinta-ala 800m2 ja rakennusoikeus 180 k-m2.  Tontin B vuokra saadaan laskentakaavalla: ((3500/900*800) + (3500/200*180))/2 = 3130 euroa vuodessa 

Rakennusoikeuden tai pinta-alan erotessa merkittävästi vertailukohteesta, saatetaan vuokraa hieman laskea tai nostaa suhteessa vertailutonttiin; toisaalta puistoon rajoittuvan tontin vuokra saattaa olla suhteessa hieman korkeampi, koska tontin sijainnilla voidaan olettaa olevan tontin arvoa nostava vaikutus. 

Kuntaliiton näkemys

Ote Kuntaliiton lausunnosta 4.11.2013  Yhdenvertaisuusperiaatteen soveltaminen maanvuokrasopimusten vuokratason ja lunastushinnan määrittelyssä.

"Vuokrakauden päättymisen ja uuden vuokrakauden aloittamisen yhteydessä on usein kunnan otettava kantaa vuokrankorotukseen, koska vanhojen maanvuokrasopimusten vuokrataso on usein merkittävästi jäljessä käypää vuokratasoa. Lähtökohta on, että vuokrien on oltava markkinahintaisia. 

Mikäli vuokralaisena on yritys tai muu taho, joka harjoittaa taloudellista toimintaa, on huomattava, että vuokratason poiketessa markkinahinnasta, se voidaan tulkita kielletyksi valtion tueksi, jota kunta vuokranantajana antaa vuokratason edullisuuden muodossa tai mahdollisesti vuokratason mukaan määräytyvän lunastushinnan muodossa. Vaikka tonttien vuokralaiset olisivat yksityishenkilöitä, on huomioitava myös se, että sopimukset ovat oletettavasti vapaasti eteenpäin siirrettävissä." 

Omakotitonttien tapaan hinnoittelussa otetaan huomioon uusien tonttien hinnoittelu sekä aiemmin uusittujen sopimusten vuokrat. Hinnoitteluun ei vaikuta yksittäisen tontin ominaisuudet esim. tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.)

Pääoma-arvon määrittelyyn vaikuttaa tontin sijainti (etäisyys keskustasta) sekä tontin pinta-ala ja asemakaavan mukainen/asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus. 
Vuosivuokra saadaan laskukaavalla: kerrosneliömetrihinta x rakennusoikeus x 4%

Esimerkki

1. Tontin rakennusoikeus 1 000 k-m2
2. Kerrosneliömetrihinta 500 e/k-m2
3. Laskukaava: 500 e x 1000 k-m2 = 500 000 euroa, mistä 4% on 20 000 euroa vuodessa. 
   Kerrosneliömetrihintoja vuosittain määritellessä huomioidaan markkinahintojen ja elinkustannusindeksin muutokset. 

Kuntaliiton näkemys

Ote Kuntaliiton lausunnosta 4.11.2013  Yhdenvertaisuusperiaatteen soveltaminen maanvuokrasopimusten vuokratason ja lunastushinnan määrittelyssä.

"Vuokrakauden päättymisen ja uuden vuokrakauden aloittamisen yhteydessä on usein kunnan otettava kantaa vuokrankorotukseen, koska vanhojen maanvuokrasopimusten vuokrataso on usein merkittävästi jäljessä käypää vuokratasoa. Lähtökohta on, että vuokrien on oltava markkinahintaisia. 

Mikäli vuokralaisena on yritys tai muu taho, joka harjoittaa taloudellista toimintaa, on huomattava, että vuokratason poiketessa markkinahinnasta, se voidaan tulkita kielletyksi valtion tueksi, jota kunta vuokranantajana antaa vuokratason edullisuuden muodossa tai mahdollisesti vuokratason mukaan määräytyvän lunastushinnan muodossa. Vaikka tonttien vuokralaiset olisivat yksityishenkilöitä, on huomioitava myös se, että sopimukset ovat oletettavasti vapaasti eteenpäin siirrettävissä." 

Uusittavat maanvuokrasopimukset sidotaan elinkustannusindeksiin. Lisäksi maan arvon nousua huomioidaan tarkistamalla tontin pääoma-arvoa sopimuskauden aikana.

Tontin vuokran perusteena oleva pääoma-arvo tarkistetaan 20 vuoden kuluttua sekä 40 vuoden kuluttua sopimuksen alkamisesta.

Tarkistukset tehdään Tilastokeskuksen Pirkanmaan vanhojen osakeasuntojen hintaindeksin perusteella.

Indeksitiedon hakeminen 

Löydät oikean indeksitiedon Tilastokeskuksen taulukosta valitsemalla seuraavat asetukset:

1. Indeksi: 2020 = 100
2. Vuosineljännes: kaikki vuosineljännekset
3. Alue: Pirkanmaa
4. Talotyyppi: talotyypit yhteensä
5. Huoneluku: yhteensä

Asuntotonttien vuokrasopimuksien uusimisista tehdään päätös, josta ilmenee uusi vuokra. 

Päätöksiä tekevät:

• kiinteistöjohtaja, kun vuosivuokra on alle 8000 €
• johtaja, elinvoiman ja kilpailukyvyn palvelualue, kun vuosivuokra on 8000 € - 19 999 €
• asunto- ja kiinteistölautakunta, kun vuosivuokra on yli 20 000 €

Päätökset löytyvät kaupungin esityslista- ja pöytäkirjahausta Päättäjät ja päätökset sivulta:

Lähetämme uuden vuokran suuruuden sisältävän kirjeen vuokrasuhteen päättymistä edeltävän vuoden syksyllä.

Tarvittaessa voimme ennen tätä antaa suuntaa-antavan arvion tulevasta vuokrasta. Huomaathan, että arvio ei sido kaupunkia. Voit pyytää arviota tonttipäälliköltä (yhtiömuotoinen asuntotontti) tai tonttivastaavalta (omakotitontti). Yhteystiedot löydät tämän sivun lopusta.

Voit hakea asuntotontin maanvuokran kohtuullistamista, jos tontilla oleva rakennus on suojeltu asemakaavalla tai lailla ja tontin rakennusoikeudesta on käytetty alle 80 %.

Lisäksi edellytyksenä on, että käyttämätöntä rakennusoikeutta ei voida hyödyntää rakennusteknisistä tai suojelullisista syistä.

Lisätietoja löydät sivulta:

Asuinkäyttöön tarkoitettuja vuokratontteja ei yleensä myydä. Poikkeuksena ovat tietyt asuntotontit, jotka voidaan myydä, jos kaikki seuraavat ehdot täyttyvät:

1. tontti on yhtiömuotoinen asuntotontti kantakaupungin yleiskaava-alueella
2. tontilla oleva rakennus on suojeltu asemakaavalla tai lailla
3. vuokralainen on maksanut kaikki voimassa olevan vuokrasopimuksen mukaiset vuokrat, tai jos sopimusta ei ole,  vuokrasuhteen uusimista koskevan päätöksen mukaiset vuokrat.

Lisätietoja löydät sivulta: