Vuokrasuhteet ja -sopimukset

Vuokrasopimus

Ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta, lue sopimus huolellisesti ja tarkista vuokrasopimuksen ehdot. Vuokrasopimus on vuokralaisen ja vuokranantajan välinen sopimus, johon vaikuttavat osapuolten keskinäisen sopimuksen lisäksi lainsäädäntö.

Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia vapaasti vuokrasuhteeseen vaikuttavista tietyistä seikoista, kuten asunnon kunnossapidosta sekä vuokran suuruudesta. Laki asuinhuoneiston vuokraamisesta asettaa kuitenkin molemmille osapuolille oikeuksia ja velvollisuuksia, joista ei voida sopia laista poiketen. Näitä ovat esimerkiksi vuokralaisen irtisanomisaikaa, irtisanomismenettelyä sekä vuokran korottamista koskevat säädökset.

Vuokrasopimuksessa pitää olla:

• Tiedot vuokrattavasta asunnosta sekä mahdollisista muista käytössä olevista tiloista, kuten varastosta tai autopaikasta
• Vuokranantajan ja vuokralaisen yhteystiedot
• Vuokran määrä, maksutiedot, korotusperuste sekä korottamisen ajankohta
• Tieto vuokravakuuden suuruudesta ja maksutavasta
• Erittely vuokran lisäksi tulevista kustannuksista, kuten vesi, sähkö tai lämmitys
• Vuokrasuhteen pituus ja irtisanomisaika. Jos vuokrasuhteen pituutta ei ole määritelty, katsotaan sopimuksen olevan toistaiseksi voimassa.

Tärkeää huomioida ennen vuokrasopimuksen tekemistä:

• Takuuvuokra (tai vuokravakuus) on rahasumma, jonka vuokralainen maksaa vuokranantajalle ennen asuntoon muuttamista. Allekirjoita vuokrasopimus vasta kun tiedät, miten vuokravakuus järjestyy ja sinulla on esimerkiksi Kelan hyväksytty päätös vuokravakuuden myöntämisestä.
• Kelan kohtuuhintaisen asumisen rajat: Kelasta voi hakea toimeentulotukea vuokravakuuteen. Kela edellyttää asumismenojen olevan kohtuulliset. Asumismenoihin, jotka ylittävät Kelan määrittelemät rajat, on todella vaikeaa saada vuokravakuutta.
• Henkilötakaus asunnon vuokrasopimuksessa tarkoittaa, että joku toinen henkilö, yleensä vuokralaisen perheenjäsen tai läheinen, sitoutuu takaamaan vuokralaisen vuokrasopimuksen mukaiset velvoitteet. Tämä tarkoittaa, että jos vuokralainen ei pysty maksamaan vuokraa tai aiheuttaa vahinkoa asunnolle, takaaja on henkilökohtaisessa vastuussa näiden kustannusten maksamisesta.

Vuokralaisen ja vuokranantajan velvollisuudet

Laki asuinhuoneen vuokraamisesta määrittelee sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle erilaisia oikeuksia ja velvollisuuksia.

Vuokralaisen oikeudet ja velvolllisuudet

• Vuokranmaksu vuokrasopimuksen mukaisesti
• Asunnon hyvästä hoidosta huolehtiminen. Jos vuokralainen, hänen perheenjäsenensä tai vieraansa aiheuttaa toiminnallaan tai huolimattomuudellaan vahinkoa asunnolle, on vuokralainen korvausvelvollinen.
• Ilmoitusvelvollisuus vahingoista tai asunnossa ilmenevistä puutteista, joiden korjaamisesta vuokranantaja on vastuussa. Ilmoitus on tehtävä välittömästi puutteen havaittuaan, jotta vuokranantajalla on mahdollisuus korjata vika ennen vahingon kasvamista.
• Taloyhtiön sääntöjen noudattaminen
• Päästää vuokranantaja asuntoon ennalta sovitusti tekemään asunnon kunnossapidon kannalta tarvittavia huoltotoimenpiteitä tai näyttämään asuntoa asunnon ollessa myynnissä tai uudelleen vuokrattavissa.
• Pyytää vuokranantajan suostumus mahdollisiin remontti- tai muutostöihin.
• Avio- ja avopuolisot vastaavat yhteisvastuullisesti vuokrasopimuksen velvoitteista, jos he asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen puolison vuokraamassa huoneistossa. Jos huoneiston vuokrannut puoliso muuttaa asunnosta pois, asuntoon jäävä henkilö vastaa vuokrasopimuksen velvoitteista niin kauan kuin hän asunnossa asuu.

Voit alivuokrata asuinhuoneistostasi enintään puolet, jos ei siitä koidu merkittävää haittaa vuokranantajalle. Alivuokraus tarkoittaa, että asut myös itse huoneistossa, josta vuokraat esimerkiksi yhden huoneen toisen henkilön käyttöön.  Alivuokrausta ei voi vuokrasopimuksessa kieltää, eikä se ole syy korottaa vuokraa. Olet kuitenkin ilmoitusvelvollinen vuokranantajallesi alivuokrauksesta ja toimit alivuokralaisellesi vuokranantajana. Olet päävuokralaisena vastuussa asunnon vuokrasta ja kunnosta omalle vuokranantajallesi, jos alivuokralainen ei maksa omaa osuuttaan tai laiminlyö asunnon hoitoa.

Jos vuokraat eteenpäin koko asunnon tai enemmän kuin puolet huoneistosta, on kyseessä jälleenvuokraus. Jälleenvuokraukseen tarvitset vuokranantajan luvan. Jos jälleenvuokraat asuntoa ilman lupaa, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimuksesi asian huomattuaan.

Kimppakämpässä asuvien kannattaa tehdä jokaiselle asukkaalle erillinen vuokrasopimus, jolloin ette ole vastuussa toistenne vuokrasopimukseen liittyvistä velvoitteista, kuten vuokranmaksusta. Erillisten vuokrasopimusten myötä Kelan asumistuki arvioidaan henkilökohtaisesti. Kelan tukijärjestelmässä avio- ja avopuolisot, vanhemmat ja lapset sekä isovanhemmat ja lapsenlapset katsotaan aina samaan ruokakuntaan kuuluviksi riippumatta vuokrasopimuksista.

Vuokranantajan velvollisuudet

• Asunnon kunnossapitovelvoite: vuokranantajan pitää huolehtia, että vuokrattava asunto on kohtuullisessa asumiskunnossa huomioon ottaen asunnon ikä ja ympäristö.
• Ilmoittaa vuokralaiselle kirjallisesti hyvissä ajoin etukäteen, mikäli asunnossa tulee käydä esim. huoltotoimenpiteiden yhteydessä. Vuokranantajalla ei ole oikeutta tulla asuntoon ilman vuokralaisen lupaa, ellei kyse ole esimerkiksi vesivahingosta, paloturvallisuudesta tai muusta akuutista vaara- tai vahinkotilanteesta.
• Ilmoittaa suurista remontti- tai muutostöistä, joista aiheutuu vuokralaiselle asumiseen liittyvää haittaa, kuusi kuukautta ennen remontin alkua. Asunto-osakeyhtiön tekemistä remonteista ja niihin liittyvistä oleellisista muutoksista vuokranantajan tulee ilmoittaa vuokralaiselle välittömästi saatuaan niistä tiedon.
• Noudattaa lainsäädännön mukaista vuokrasuhteen irtisanomis- ja purkamismenettelyä.

Vuokrasuhteen irtisanominen

Laki asuinhuoneen vuokraamisesta määrittelee vuokrasopimuksen irtisanomisajat, joita ei voida sopimuksin lyhentää tai pidentää.

Vuokralaisen irtisanoessa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kokonainen kalenterikuukausi. Joissain tapauksissa vuokrasopimukseen on kirjattu tieto ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomispäivästä ja silloin voit irtisanoa asuntosi vasta tämän päivämäärän jälkeen. Jos irtisanot asunnon ennen tätä, varaudu maksamaan vuokranantajalle sopimussakko.

Vuokranantajan irtisanoessa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen, on irtisanomisaika alle vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa kolme kuukautta ja yli vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa kuusi kuukautta. Vuokranantajan irtisanomisilmoituksessa pitää ilmetä irtisanomisen peruste sekä poismuuttopäivä.

Määräaikaista vuokrasopimusta ei voi irtisanoa kumpikaan osapuoli ilman perusteltua syytä, vaan vuokrasopimus päättyy vuokrasopimukseen kirjattuna päättymispäivänä. 

Irtisanominen tulee aina tehdä kirjallisesti sekä todisteellisesti. 

Vuokrasuhteen purkaminen

Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus ilman irtisanomisaikaa seuraavista syistä

• Vuokralainen ei saa asuntoa hallintaansa sovittuna ajankohtana ja tästä aiheutuu vuokralaiselle olennaista haittaa.
• Asunto ei ole sovitussa kunnossa vuokrasuhteen alkaessa.
• Asunto on asumiskelvoton. Huoneiston käyttäminen aiheuttaa terveydelle ilmeistä vaaraa. Asumisen haitan on oltava ilmeinen tai se on näytettävä toteen, esimerkiksi terveystarkastajan lausunnolla.
• Asunto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta.

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus ilman irtisanomisaikaa seuraavista syistä

• Vuokralainen laiminlyö vuokranmaksun. Kahden kuukauden vuokran tai sitä vastaavan summan ollessa maksamatta, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus ilman varoitusta.
• Vuokralainen jättää suorittamatta vuokravakuuden sovittuun päivänmäärään mennessä.
• Vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin lain asuinhuoneiston vuokrauksesta säännöksiä.
• Asuntoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty.
• Vuokralainen tai asunnossa vierailevat henkilöt aiheuttavat häiriöitä. Vuokranantajalla on näyttövelvollisuus häiriöstä. 
• Vuokralainen laiminlyö asunnon hoidon.
• Vuokralaisen vahingoittaessa tai rikkoessa asunnossa, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.

Jos vuokrasopimuksen purkamisen perusteena esitetyllä syyllä on vain vähäinen merkitys tai haitta, voidaan purkaminen mitätöidä.

Vuokranantajan on annettava vuokrasopimuksen purkamisesta ensin kirjallinen varoitus. Varoitus on toimitettava todisteellisesti asukkaalle. Vuokralaisella on siis oikeus korjata toimintaansa ja purkamisperusteet raukeavat, jos varoituksessa kirjattua toimintaa ei enää tapahdu varoituksessa annetun aikarajan sisällä. Huomaathan, että varoitusvelvollisuutta ei ole, jos kyse on vuokranmaksun laiminlyönnistä tai vakavasta häiriöstä tai haitasta.

Purkamisilmoitus on tehtävä kirjallisesti, ja siinä pitää ilmetä purkamisen perusteet sekä poismuuton ajankohta. Ilmoitus on toimitettava todisteellisesti, esimerkiksi kirjatulla kirjeellä tai haastemiehen välityksellä. 

Vuokranantaja voi myös hakea suoraan häätöä käräjäoikeudesta ja purkamisilmoituksen sijaan vuokralaiselle voi tulla ilmoitus häädön vireille tulosta käräjäoikeuteen. Vuokranantaja voi hakea häätöä myös silloin, jos vuokralainen ei poistu asunnosta purkamisilmoituksessa ilmoitettuna ajankohtana. 

Velvollisuus poistua asunnosta on siis vasta käräjäoikeuden päätöksen jälkeen ulosoton määräämänä ajankohtana. 

Jos olet vuokralaisena saanut purkamisilmoituksen, voit olla vielä yhteydessä vuokranantajaan asian selvittämiseksi. Jos kyse on esimerkiksi vuokranmaksusta, tarkista vuokranantajalta voidaanko vuokrasopimusta jatkaa, jos vuokravelat maksetaan tai laaditaan maksusuunnitelma vuokrarästin maksamiseksi. 

Ole tarvittaessa yhteydessä asumisneuvontaan tai sosiaalipalveluiden neuvontaan. 

Jos epäilet, että vuokrasuhteen purkaminen ei toteudu lain mukaisesti, voit olla yhteydessä myös Kuluttajaliiton neuvontaan. 

Häätö

Vuokranantaja voi hakea käräjäoikeudesta häätöä maksamattomien vuokrien, asunnon huonon hoidon ja/tai asumishäiriöiden perusteella. Jos häätö perustuu vuokranmaksun laiminlyöntiin, vuokrasuhteen voi purkaa ilman vuokralaiselle annettavaa varoitusta. Vuokranantaja voi myös ensin ilmoittaa vuokrasopimuksen purkamisesta ja hakea tämän jälkeen häätöä. Vuokrasopimuksen purkaminen ei ole sama asia kuin häätö. Häätötuomion saadessasi sinun pitää muuttaa asunnosta viimeistään ulosottoviranomaisen määräämänä häätöpäivänä.

Asunnon saaminen häätötuomion jälkeen on erityisen haastavaa. Häätötuomiosta seuraa myös maksuhäiriömerkintä. 

Kun vuokranantaja vie häätöasian käräjäoikeuteen, sinulle tulee käräjäoikeudesta ilmoitus häädön vireille tulosta. Sinulla on kaksi viikkoa aikaa tulla asiassa kuulluksi ennen kuin käräjäoikeus tekee asiasta päätöksen.

Toimi näin, jos sinulle on tullut ilmoitus häädöstä:

• Ole yhteydessä vuokranantajaasi. Vuokranantaja voi vielä perua häädön, jos esimerkiksi maksat häädön syynä olevat vuokravelat. Vältyt maksuhäiriömerkinnältä, jos häätö vedetään pois käräjäoikeudesta ennen häätötuomiota.
• Kun käräjäoikeus tekee päätöksen häädöstä, vuokranantaja toimittaa päätöksen ulosottovirastoon. Ulosottovirastosta saat tällöin kirjeen, jossa ilmoitetaan poismuuttopäivä. Tämä päivänmäärä on velvoittava ja sinun on poistuttava asunnosta tähän päivänmäärään mennessä.
• Ulosottoviranomaisen kanssa voitte selvittää velan maksamista, mahdollisuutta asumisen jatkamiseen tai poismuuton aikataulua. Ulosottoviranomaiselta saat tietoa asian etenemisestä ja tarvittaessa voit neuvotella lisäaikaa poismuutolle.
• Jos velan maksaminen ei ole mahdollista tai maksusta huolimatta et voisi jatkaa asumista kyseisessä asunnossa, aloita aktiivinen uuden asunnon hakeminen.
• Jos saat asumisen järjestettyä ennen häätöpäivää, muista ilmoittaa asiasta ulosottoon sekä vuokranantajalle, jotta häätö voidaan vielä vetää pois ulosotosta.

Ohjeita asunnottomalle

Jos et saa asumista järjestymään ennen häätöpäivää, voit hakeutua tilapäiseen majoitukseen Tampereen asumispäivystykseen Hervantaan.

Jos menetät vanhan asuntosi ennen kuin uusi asunto on löytynyt, voit hakea Kelasta perustoimeentulotuen hakemuksella tukea huonekalujesi ja muun omaisuutesi tilapäiseen varastointiin.

Ilmoita asunnottomuudestasi digi- ja väestötietovirastoon. Näin Kela ja muut viranomaiset saavat tarvittaessa tiedon asunnottomuudesta suoraan väestötietojärjestelmästä. Voit ilmoittaa järjestelmään tilapäisen osoitteesi tai ilmoittautua käyttämään postin Poste Restante -palvelua.

Missä tahansa vaiheessa voit myös ottaa yhteyttä asumisneuvontaan saadaksesi ohjeita ja neuvoja tilanteeseesi.