RATINAN KAUPPAKESKUKSEN JA STADIONIN ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, KARTTA NRO 7992.
Lisätietoja: http://www.tampere.fi/cgi-bin/kaava/kaavadoc?7992
Valmistelu Asemakaavan
muutos on tullut vireille kaavoituskatsauksella 2004. Muutoksen pohjana
on Ratinan aatekilpailu vuosilta 2000-2001. Tärkeimmät valmisteluvaiheet
ovat olleet: Keskeinen sisältö Ratinan yleissuunnitelman linjausten mukaisesti stadionille muodostetaan laaja tontti, jolle osoitetaan lisärakennusoikeutta lähinnä sivukatsomoiden alle tulevia tiloja varten ja laajennetaan säilytettävien rakennusosien määrää. Tontin rakennusoikeus on 15000 k-m2. Sen ja linja-autoaseman väliin osoitetaan tontti kauppakeskusta varten; tontti käsittää alueen Tampereen valtatiestä Suvantokatuun asti ja myös Autotuonnin korttelin. Sen keskellä on torimainen ympäristön maanpinnan tasossa oleva Ratinanaukio, jonka alapuolella on liike- ja paikoitustiloja. Liike- ja paikoitustilat jatkuvat myös linja-autoaseman viereen siirrettävän Vuolteenkadun alle. Autotuonnin rakennukselle ja mittarikatokselle merkitään säilyttämismääräys. Kauppakeskuksen rakennusoikeus on 50500 k-m2 liiketilaa, 7200 k-m2 sisäisten asiakaskäytävien tilaa ja 6000 k-m2 teknistä tilaa. Vuoltsun kortteli nro 199 osoitetaan säilytettäväksi mittarikatoksineen. Sisäpihoja saa kattaa valokatolla. Sen vieressä oleva Ratinankuja merkitään kevyen liikenteen väyläksi, jonka alle saa rakentaa liike- ja paikoitustiloja sekä yhdyskäytävän uuteen kauppakeskukseen. Vuoltsun korttelin rakennusoikeus on 9100 k-m2 sekä 1320 k-m2 sisäisten asiakaskäytävien tilaa. Yhteys Koskikeskukseen on merkitty Suvantokadun alta kauppakäytävillä tai -käytävällä. Myös paikoitustilat voidaan yhdistää. Niitä varten on tarvittavat kaavamerkinnät ja 1500 k-m2 maanalaisen liiketilan rakennusoikeutta. Linja-autoaseman alue on muutoksessa mukana sen eteläosan rakennusoikeuden ja Hatanpään valtatien levenevän katualueen vuoksi. Ratinan yleissuunnitelman toteuttaminen edellyttää myöhemmin tontin rakennusoikeuksien ja käyttötarkoitusten uutta määrittelyä. Toteutus Kaupunginhallitus valitsi 3.4.2006 kilpailun jälkeen kauppakeskuksen toteuttajaksi Kapiteeli Oyj:n ja Sponda Oyj:n konsortion. Päätöksestä on tehty oikaisuvaatimus ja muutoksenhaku markkinaoikeudelle. Asemakaavan muutos tehdään siksi Ratinan yleissuunnitelman pohjalta. Alustavan suunnitelman mukaan linja-autoasema kunnostetaan ja muutetaan myös rahtiasemaksi ja laiturialue siirretään rakennuksen itäpuolelle vuoden 2007 aikana, jolloin voidaan purkaa nykyinen rahtiasema ja huoltoasema. Sen jälkeen on aikaisin mahdollisuus aloittaa maansiirtotyöt uuden kauppakeskuksen tontilla.
2.1 Tunnistetiedot Asemakaavan muutos koskee: Tampereen kaupungin
XII kaupunginosan Tampereen kaupungin
XIII kaupunginosan Asemakaavan muutoksella muodostuu: Tampereen kaupungin
XII kaupunginosan Tampereen kaupungin
XIII kaupunginosan Kaavan laatija: Tampereen kaupunki, yhdyskuntapalvelut, asemakaavoitus, projektiarkkitehti Juha Jaakola. 2.2 Kaava-alueen sijainti Kaava-alue sijaitsee kaupungin keskustassa, 0,5 km Keskustorilta etelään ja eteläkaakkoon. Sitä rajaavat Ratinan rantatie, Suvantokatu, Hatanpään valtatie, Tampereen valtatie ja stadionin länsireuna. 2.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Kaava on nimeltään Ratinan kauppakeskuksen ja stadionin asema-kaavan muutos. Sen tarkoitus on osoittaa Ratinan yleissuunnitelman mukaisesti rakennusoikeus uudelle kauppakeskukselle ja sen liittämiselle Koskikeskukseen sekä määritellä valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen stadionin ja linja-autoaseman funkisympäristön rakennussuojelun taso. 2.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista 1. Pirkanmaan
maakuntakaava 11.8.2003, ote. 2.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista 1. Ratinan
alue Tampere, Maiseman kehityshistoria ja rakennusinventointi, Pauliina
Tiusanen 15.10.2002.
3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen yleiskuvaus Ratinanniemi on ydinkeskustan harvaan rakennettua aluetta, koska sinne on sijoittunut urheiluun, liikenteeseen ja sähkönjakeluun liittyviä toimintoja. Ne vaativat runsaasti tilaa, jota on löytynyt entisen soranottoalueen paikalta ottoaluetta tasaamalla. 3.1.2 Luonnonympäristö Pääosa niemestä on entistä soranottoaluetta, jota on myöhemmin täytetty ja tasattu. Alkuperäistä luontoa ei siksi ole enää jäljellä. Uusien toimintojen myötä alueelle on istutettu puustoa mm. linja-autoaseman ja stadionin ympärille. Katujen varsille on istutettu puurivejä. Puusto on pääosin lehmusta ja koivua. Stadionin ja linja-autoaseman väliseltä alueelta on otettu kahdeksasta pisteestä maaperänäytteet. Kolmessa pisteessä on havaittu ohjearvon ylittävää öljypitoisuutta pintamaakerroksissa ja kahdessa pisteessä ohjearvon ylittävää arseenipitoisuutta. Muita raskasmetalleja tai PAH-yhdisteitä ei ole havaittu. Pohjaveden pinnan taso on korkeimmillaan +76,9. 3.1.3 Rakennettu ympäristö Kaava-alueella on merkittävää rakennuskantaa. Tampereen kantakaupungin rakennuskulttuuri 1998 -julkaisussa valtakunnallisesti merkittäviksi on luokiteltu Tampereen stadion ja linja-autoasema. Museoviraston vielä epävirallisen luokituksen mukaan stadion sekä linja-autoasema ja sen ympäristössä olevat liikennetarpeisiin rakennetut funkiskorttelit nro 199 ja 200 ovat valtakunnallisesti merkittäviä rakennettuja kulttuuriympäristöjä. Tampereen stadion on rakennettu vuosina 1963-1966 arkkitehti Timo Penttilän suunnitelmien pohjalta. Siihen kuuluvat pääkatsomo, sen alla olevat liikuntatilat (n. 5900 k-m2), kenttää kiertävät avokatsomot ja neljä valomastoa. Istumapaikkoja oli 6800 ja seisomapaikkoja 13000. Rakennusmateriaalina oli pinnoittamaton betoni; istumapaikat olivat puupenkeillä. Pääsisäänkäyntiaukiolla, ns. Olympia-aukiolla, on Pentti Papinahon veistämä Vesieste-veistos. Stadionin liikuntatiloja on laajennettu vv. 2002-2003 telinevoimistelusalien takaosaan 449 k-m2 arkkitehti Jarmo Sepän suunnitelmilla. Kentän kolmelle sivulle pystytettiin vv. 2003-2004 metallirakenteiset istumakatsomot, jotka toivat yli 10000 uutta istumapaikkaa. Pääkatsomon puupenkit vaihdettiin samalla erillisiksi muovi-istuimiksi. Linja-autoasema on rakennettu vuosina 1937-1938 arkkitehtien Jaakko Laaksovirran ja Bertel Strömmerin suunnitelmien pohjalta. Se on osittain kaksikerroksinen, funktionalismia edustava rakennus, joka oli valmistuessaan pohjoismaiden suurin linja-autoasema (2555 k-m2). Rakennus on rapattu ja maalattu. Lähtölaiturit ovat länsipuolella. V. 1984 rakennettu erillinen rahtiasema (1104 k-m2) on eteläpuolella. Korttelissa 199 on neljä toisiinsa kiinteästi liittyvää rakennusta, joista kolmessa on ollut huoltoasema. Ne ovat 2-3-kerroksisia, ja kattolista on samalla korkeudella. Ne rakennettiin samanaikaisesti vuosina 1938-1940 funktionalismin henkeen, suunnittelijoina Bertel Strömmer, Heikki Tiitolan rakennustoimisto ja Veikko Kallio. Kerrosala on kellarit mukaan lukien yhteensä 8432 k-m2. Korttelissa 200 oli Autotuonnin automyymälä ja myös huoltoasema. Se rakennettiin v. 1937-1938 funktionalismin tyyliin Veikko Kallion suunnitelmilla. Rakennusta korotettiin v. 1961 niin, että siinä on nyt kolme kerrosta, ja yhtenäinen kattolista on noin 1,5 m alempana korttelin 199 kattolistaa. Kerrosala on kellari mukaan lukien 4365 k-m2. Kortteleissa 199 ja 200 on nykyisin liike- ja toimistotiloja ja ns. kolmannen sektorin toimitilaa. Korttelia 199 on kutsuttu Vuoltsun kortteliksi sen tontilla 12 olevan nuorisokeskuksen nimen perusteella. Kaava-alueen eteläosassa on Shellin huoltoasema, joka on rakennettu v. 1985. Sen kerrosala on 398 k-m2. Kaava-aluetta rajaavat rakennetut kadut Tampereen valtatie, Hatanpään valtatie, Suvantokatu ja Ratinan rantatie. Alueen sisällä ovat Vuolteenkatu ja Ratinankuja. Stadionin aluetta ja linja-autoaseman puistikkoa lukuun ottamatta kaava-alue on valtaosin asfaltoitu. Alueella on runsaasti kunnallistekniikkaa. Eniten on sähkökaapeleita, joista tärkeimmät ovat Ratinan sähköaseman 20 kV:n syöttökaapelit keskustaan Vuolteenkadun länsireunalla sekä Tampereen valtatiellä olevat 110 kV:n ja 20 kV:n kaapelit. Teleyhtiöiden kaapeleita on kaikilla kaduilla, eniten Suvantokadulla. Kaukolämmön pääjohto kulkee Tampereen valtatiellä ja jakelujohtoja Vuolteenkadun pohjoisosalla ja Suvantokadulla. Jätevesiviemärin pääputkipari on suvannon rantamuurin vieressä ja pienempiä putkia Suvantokadulla ja Ratinanku-jalla. Sadevesiviemäreiden suurimmat putket ovat Tampereen valtatiellä ja Vuolteenkadulla. Vesijohtoja on vedetty Hatanpään valtatien runkojohdosta katujen suunnassa länteen päin. 3.1.4 Maanomistus Tampereen kaupunki omistaa koko alueen maapohjan. Vuokra-alueita ovat Oy Shell Ab:n huoltoaseman ja Oy Matkahuolto Ab:n rahtiaseman määräalat ja TeliaSonera Finland Oyj:lle vuokrattu pysäköintitontti 16 korttelissa 198. Niiden vuokra-ajat vaihtelevat vuoden 2006 lopusta vuoteen 2024. 3.2 Suunnittelutilanne - seutukaava
6.6.1997: keskustatoimintojen aluetta C, läntisin osa virkistysaluetta
VL,
4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Asemakaavan muutostarve liittyy koko Ratinanniemen maankäytön kehittämiseen. Laaditun yleissuunnitelman mukaan niemen keskiosaa kehitetään Koskikeskukseen liittyvän uuden kauppakeskuksen rakennuspaikaksi ottaen huomioon Tampereen stadionin tulevaisuuden tarpeet ja linja-autoaseman kehittäminen ns. hajautetun matkakeskuksen osana. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Kaupunginhallituksen suunnittelujaosto on hyväksynyt 9.2.2004 asemakaavoitusohjelman 2004-2006, jossa on kohteena 5 Ratinan kauppakeskus ja kohteena 38 stadion, kerrosalan lisäys yhteensä 62000 k-m2. Uusimmassa kaavoitusohjelmassa vuosille 2006-2008 Ratinan kauppakeskuksen ja stadionin asemakaavan valmistumistavoite on vuonna 2006. Ratinan yleissuunnitelma hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 11.10.2004 asemakaavoituksen jatkotyön pohjaksi. Sen mukaan kaava-alueelle on osoitettu liikekerrosalaa yhteensä 51900 k-m2 ja kadunalaista tilaa 12000 k-m2 sekä Vuoltsun korttelissa 10000 k-m2; stadionin alueen kerrosala on 15000 k-m2. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset Osallisia ovat:
4.3.2 Vireilletulo Asemakaavan muutos on tullut vireille kaavoituskatsauksella 2004, joka on jaettu kaupungin talouksiin 3.3.2004. 4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt Vuoltsun korttelin osalta osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävänä 17.1.-7.2.2002. Hankkeesta keskusteltiin 24.1.2002 asukastilaisuudessa, jossa oli paikalla 66 asukasta. Keskustelu käsitteli etupäässä Sorinaukion muutoshanketta ja etelärannan kaavamuutosta. Kirjallisissa mielipiteissä toivottiin linja-autoaseman ja Vuoltsun sekä Autotuonnin muodostaman funkismiljöön säilymistä mahdollisimman alkuperäisenä ulkoasultaan ja pelättiin kauppakeskuskäytön uhkaa Vuoltsun korttelille. Museovirasto korosti Vuoltsun korttelin arvoa ja edellytti rakennuskannan inventointia. Muuta kaava-aluetta koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma (ei koskenut pysäköintitonttia 198-16 ja Ratinan rantatietä) oli nähtävänä 10.6.-1.7.2004. Hankkeesta keskusteltiin alustavasti asukastilaisuudessa 1.6.2004, jossa oli paikalla 17 asukasta. Keskustelussa käsiteltiin linja-autoaseman huonoa kuntoa, kauppakeskuksen mas-siivisuutta (enintään Vuoltsun korkuinen), Autotuonnin laajentamisen riskejä, stadionin kattamista, Tampereen valtatien luonnetta ja jalankulkuyhteyksiä Kyttälän suuntaan. Lausuntoja ja mielipiteitä jätettiin myöhemmin 12 kpl. Niiden pääkohtia: Suvantokatu auki tai poikki, Autotuonnin tilalle matala uudisrakennus, pysäköintitontti 198-16 tarpeen, linja-autoaseman käyttömuutokset ja joukkoliikenteen tarpeet otettava huomioon, stadionin etelä- ja itäreunan puuston huomioiminen, nuorisokeskukselle korvaavat toimitilat tai nykyisten tilojen peruskorjaus, sosiaali- ja terveystoimen tilatarpeiden huomioiminen. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman rajausta on tarkistettu 12.4.2006 niin, että se sisältää myös pysäköintitontin 198-16 ja Ratinan rantatien. Asemakaavan muutosluonnos nro 7992 oli nähtävänä kaupunkilaisten kuulemista varten 13.4.-4.5.2006. Siitä keskusteltiin10.4.2006 yleisötilaisuudessa, jossa oli mukana 35-40 kaupunkilaista. Keskustelussa olivat eniten esillä liikenteen tukkeutumisongelmat, linja-autoliikenne, kevyen liikenteen yhteydet ja kauppakeskuksen suu-ruus. Lausunnoissa ja mielipiteissä tuotiin esille stadionin poistumistiet ja korkeudet, poliisitalon autopaikat, kauppakeskuksen huoltoajo, pilaantunut maaperä sekä johtoverkot ja muuntamotilat. Niistä on enemmän vastineluettelossa 1, jossa on myös kaavanlaatijan vastineet ja toimenpiteet. Asemakaavan muutosluonnoksen muutettu versio oli nähtävänä ja lausunnoilla 6.7.-14.8.2006. Mielipiteitä ei jätetty. Lausunnoissa oli esillä linja-autoliikenteen tarvitsema tila, rakennussuojelu sekä asiakas- ja liikennöintiyhteydet Koskikeskukseen. Niistä on enemmän vastineluettelossa 2, jossa on myös kaavanlaatijan vastineet ja toimenpiteet. Asemakaavan muutosehdotus nro 7992 valmistui 7.9.2006. Se oli nähtävänä 21.9.-23.10.2006. Siitä jätettiin yksi muistutus. 4.3.4 Viranomaisyhteistyö Asemakaavan muuttamisesta on keskusteltu Museovirastossa 24.11.2005. Viraston kannalta pidettiin tärkeänä tavoitteena uudisrakentamisen määrän ja korkeuden rajaamista niin, että valtakunnallisesti merkittävien kulttuuriympäristöjen asema ei jää alisteiseksi suhteessa lähiympäristön uudisrakentamiseen. Kauppakeskuksen länsireunalle ja Autotuonnin jatkeelle esitetyt korkeat rakennusosat ovat em. suhteessa vaikeita. Autotuonnin purkaminen ei käy. Suvantokadun oleellinen nostaminen muuttaa liikaa funkisrakennusten ja katutilan suhdetta. Autotuonnin eteläosan välipohjia voidaan muuttaa ja Ratinankuja voidaan taitavasti tehden kattaa. Stadionin valomastot ja pääkatsomon jalustan kaari Suvantokadulle tulee suojella. Kenttäalueelle tulee merkitä suunnittelua ohjaava määräys vanhan luonteen kunnioittamisesta ja säilyttämisestä muutoksissa. Kehitettyjä suunnitelmia on käyty läpi vielä 6.3.2006. Kapiteeli - Spondan suunnitelma oli Museoviraston mielestä suositeltavin. Museovirasto antoi lausunnon muutetusta asemakaavaluonnoksesta 1.9.2006. Pirkanmaan ympäristökeskuksen kanssa asiaa on käsitelty työneuvotteluissa 15.2., 26.4. ja 6.9.2006. Ympäristökeskus piti tärkeänä Museoviraston kuulemista ennen toteuttajan valintaa. Muutoksista keskustan liikenneosayleiskaavan mitoituksiin tulee tehdä liikenteellinen selvitys. Kaupallisten vaikutusten arviointi on myös keskustakohteessa tarpeen. Kauppakeskuksen kaavamääräys on muotoa KMK. Ympäristökeskus antoi kaavaehdotuksesta lausunnon 23.10.2006. Siitä on vielä keskusteltu 7.11.2006, jolloin sovittiin asemakaavakarttaan lisättäväksi melumääräys mek-4 ja pilaantuneen maaperän kunnostamismääräys pima-1. 4.4 Asemakaavan tavoitteet 4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet Kunnan asettamat tavoitteet Tampereen kaupunki järjesti yleisen aatekilpailun Ratinan maankäytön kehittämisestä v. 2000-2001. Kilpailuun jätettiin määräaikaan mennessä 74 ehdotusta. Kilpailulautakunnan jatkotyösuositukset stadionin ja linja-autoaseman alueiden osalta ovat seuraavat. "Linja-autoaseman alue on varattava ensisijaisesti liike- ja toimisto-rakentamiselle. Monipuolisen kaupunkirakenteen kannalta on eduksi, jos alueella voisi olla myös vähäisessä määrin asumista. Keskustassa on ollut vaikeaa osoittaa riittäviä tiloja kaupalle, minkä takia myös keskustaan kuuluva erikoiskauppa on alkanut hakeutua kehäteiden tuntumaan. Linja-autoaseman alue ja Hatanpään valtatien varsi soveltuvat erinomaisesti kaupalle ja toimistoille. Alueelta on syytä varata tilaa suurehkolle kauppakeskukselle sekä mahdollistaa Koskikeskuksen laajentaminen kortteliin 199. Uuden kauppakeskuksen kytkeminen myös stadioniin on tutkittava siten, että voidaan käyttää yhteisiä pysäköinti- ja ravintolatiloja. Linja-autoasemarakennuksen ja Hatanpään valtatien väli on syytä säilyttää avoimena. Rakennuksen länsipuolelle, puurivin pohjoispuolelle muodostetaan aukio ja säilytetään näkymä Ratinan suvannolle. Stadionia kehitetään periaatteessa aikaisempien ideoiden mukaisesti kehittäen sen soveltuvuutta suuriin urheilu- ja yleisötilaisuuksiin. Varaudutaan stadionin kytkemiseen itäpuoliseen kauppakeskukseen. Monissa ehdotuksissa esitetty pienehkö lisärakentaminen stadionin pohjoispuolelle, stadionin ja suvannon nykyisen rantamuurin väliin, on syytä selvittää. Vuolteenkatu kannattaa siirtää lähemmäksi linja-autoasemaa esimerkiksi ehdotuksen Olympia esittämällä tavalla. Pysäköinti on sijoitettava pääosin maan alle tai laitoksiin. Jatkotyössä on toteutettava Hatanpään valtatien suuntainen hyvä kevyen liikenteen reitti valtatien ja stadionin välisellä alueella. Ratinan alue on liitettävä toimivaksi osaksi Tampereen keskustaa. Erityisesti kevyen liikenteen yhteydet alueen sisällä ja alueen kytkemiseksi ympäristöönsä on suunniteltava huolellisesti." Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet Seutukaavaa seuraava, vielä vahvistamaton maakuntakaava laskee Ratinanniemen kuuluvaksi keskusta-alueeseen, joka on tyypillisesti palvelu-, hallinto- ja muiden toimintojen aluetta liikennealueineen ja puistoineen. Keskustan osayleiskaava on kirjannut Ratinan maankäytön silloisen asemakaavatilanteen mukaisena. Siksi asemakaavatyön esivaiheena valmistui Ratinan yleissuunnitelma, joka noudattaa Ratinan suunnittelukilpailun tuloksista yhteen vedettyjä jatkosuunnittelun lähtökohtia. Yleissuunnitelmassa niemen keskiosalla on stadionia varten urheilutoimintojen korttelialue (kerrosala 15000 k-m2), uutta kauppakeskusta varten liike- ja yleisten rakennusten korttelialue, johon liittyy aukion alaisten tilojen kautta Autotuonnin liikekortteli nro 200 laajennuksineen (yhteensä kerrosalaa kadunalaisten tilojen kanssa 63900 k-m2), linja-autoaseman ja sen viereisen liike- ja toimistorakennuksen kortteli (kerrosalaa yhteensä 13500 k-m2) sekä Vuoltsun liike- ja yleisten rakennusten kortteli nro 199 (kerrosalaa 10000 k-m2). Kerrosluvut ovat itäreunan toimistorakennusta lukuun ottamatta kahdesta kolmeen. Keskustan liikenneosayleiskaavassa Tampereen valtatie on pääkatuluokkainen keskustan kehän osa, Hatanpään valtatie on joukkoliikennepainotteinen katu ja Vuolteenkatu on kokoojakatuluokkainen katu. Katuina toimivat Suvantokatu, Ratinan rantatie ja Ratinankuja. Tärkeä jalankulkureitti yhdistää suvannon itärannan ja Tampereen valtatien; kevyen liikenteen reitti kulkee stadionin itäpuolitse niemen etelärannalta pohjoisrannalle. Osayleiskaavassa on lisäksi uusi pysäköintilaitos 800-1200 autolle stadionin ja Vuolteenkadun välissä sekä linja-autoasema. Voimassa olevissa asemakaavoissa rakennussuojelua on esitetty seuraavasti: stadionin pääkatsomo ja sen alapuoliset tilat merkinnällä sr-8 (rakennustaide, kaupunkikuva, ei saa purkaa), linja-autoasema myös merkinnällä sr-8 ja tontin uudisrakentamiselle merkintä sj-2 (rakennustaide ja kaupunkikuva alueena, uudisrakennusten julkisivut sopeutuvat ympäristöön), Autotuonnin kortteli merkinnällä sr-3 (kaupunkikuva, ei saa purkaa ilman pakottavaa syytä). Alueen oloista ja ominaisuuksista johdetut tavoitteet Kohdassa 3.1.3 on esitetty Tampereen stadionin sekä linja-autoaseman ja viereisten funkiskortteleiden aluekokonaisuuden arvo valtakunnallisesti merkittävinä rakennettuina kulttuuriympäristöinä. Museovirasto on lausunnoissaan todennut, että stadionin itäreunalle ei tulisi rakentaa korkeaa lisäkatsomoa Ratinan yleissuunnitelman havainnepiirroksen kuvaamalla tavalla. Myöskään yleissuunnitelman mukaisen Suvantokadun ylittävän yhdyskäytävän rakentaminen ei ole hyväksyttävää. Koskikeskuksen ja uuden kauppakeskuksen välisen maanalaisen kulkuyhteyden järjestämiseksi tulee tutkia vaihtoehtoa, joka ei edellytä Suvantokadun korottamista. Museoviraston mukaan kortteleiden 199 ja 200 uudelleenkäytön ja muutostyön tavoitteena tulee olla rakennusten arkkitehtonisen luonteen ja ominaispiirteiden säilyminen ja vaaliminen. Siten rakennusten ulkohahmo ja kantavat rakenteet säilytetään, julkisivujen alkuperäiset ja historiallisesti arvokkaat kerrostumat, rakenteet ja rakennusosat säilytetään, alkuperäiset porrashuoneet säilytetään ja niissä vaalitaan alkuperäistä kiinteää sisustusta, pintakäsittelyä ja pinnoitteita, sekä sisätilojen käytön suunnittelussa ja kunnostuksessa valitaan ratkaisuja, joissa tilojen alkuperäistä luonnetta, huonejakoa ja säilynyttä historiallisesti arvokasta kiinteätä sisustusta voidaan vaa-lia. Lisäksi tulisi löytää ratkaisut, joissa rakennukset ovat edelleen hahmotettavissa erillisinä. Korttelin 199 arkkitehtuurille ominaiset sisäpihojen valoaukot tulee hyödyntää ja ottaa käyttöön. Kunnallisteknisten johtojen ja putkistojen siirroille on jo yleissuunnitelmavaiheessa haettu ratkaisu, jossa niemen poikki kulkevan kevyen liikenteen reitin alle rakennetaan kanaali. Ainakin merkittävät sähkökaapelit voidaan sijoittaa sinne. Liikenteestä pääosin johtuvat ilman korkeat typpidioksidipitoisuudet ja leijuvien hiukkasten pitoisuudet aiheuttavat lisävaatimuksia tilojen käytölle ja suuntaukselle sekä ilmanvaihdon tuloilman ottopaikoille rakennuksissa. Liike- ja toimistotilat eivät ole vaikutuksille niin herkkiä kuin asuin- ja majoitustilat. Liikenteestä johtuvat myös meluhaitat. Lähimpänä pää- ja kokoojakatuja oleviin rakennuksiin tulee sijoittaa melua sietäviä toimintoja. Maaperän pilaantumista on tutkittu tähän mennessä karkealla otannalla, mutta sen tulokset osoittavat, ettei merkittävän laajaa pilaantumista ole ennakoitavissa. Tavoitteena on, että kauppakeskuksen rakentamisen yhteydessä myös pilaantuneet maamassat poistetaan lähelle pohjaveden tasoa ja muualla pilaantuneet rakenteet kunnostetaan. 4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen Ratinan kauppakeskuskilpailu alkoi 6.6.2005. Valitut kolme loppukilpailijaa kehittivät kauppakeskussuunnitelmiaan syksyn 2005 kaupunginjohtajan nimeämän neuvotteluryhmän ohjauksessa ja jättivät lopullisen tarjouksensa 14.2.2006. Tarjouksiin sisältyvät suunnitelmat kauppakeskuksesta ja sen lähialueista. Kaikille kilpailusuunnitelmille
on yhteistä se, ettei kauppakeskuksessa ole julkisen tilan kerrosta,
Ratinankuja on kevyen liikenteen käytössä ja kauppakeskuksen
länsireunan kevyen liikenteen pääreitti on sijoitettu stadionin
puolelle. Kauppakeskuksen tontti muodostuu Suunnitelma Citycon - Skanskassa kauppakeskuksella on laajin tontti. Rakennus on massiivinen, joten siinä on eniten liikekerrosalaa. Sen katolle suunnitellut asuinrakennukset nousevat korkean varasto- ja IV-konehuonekerroksen päältä vielä seitsemän kerrosta. Liiketilaa on ilman Vuoltsun korttelia ja Suvantokadun alle tulevia yhdysosia yhteensä 52374 k-m2, asuintilaa 6000 k-m2 ja asiakaskäytäviä 4911 k-m2. Suunnitelma käsittelee Autotuonnin ja Vuoltsun funkiskortteleita hienovaraisesti, mutta Vuoltsun rakennusten ylin kerros halutaan muuttaa asunnoiksi. Kauppakeskuksen pääaula avautuu myös Ratinan suvannon ja kansallismaiseman suuntaan. Suunnitelma NCC:ssä kauppakeskuksella on kapein tontti, kun Suvantokatua korvaava katuyhteys on sijoitettu stadionin ja kauppakeskuksen väliin. Kauppakeskuksessa on kuitenkin ilman Vuoltsun korttelia ja Suvantokadun alaista osaa yhteensä 49966 k-m2 liiketilaa, asuintilaa 6711 k-m2 ja asiakaskäytäviä 7479 k-m2. Autotuonnin ja Vuoltsun funkiskortteleita on käsitelty kovakouraisesti mm. purkamalla edellisestä kaikki sisäosat ja jatkamalla rakennusta pitkällä asuinrakennusosalla, joka on Verkarannan asuintaloja korkeampi. Se peittää paljolti näkymät Ratinanaukiolta ja kauppakeskuksen pääaulasta Ratinan suvannon ja kansallismaiseman suuntaan. Suunnitelma Kapiteeli - Spondassa kauppakeskus on muodoltaan suorakaide, mikä vähentää kokonaiskerrosalan määrää. Se on massoittelultaan ja punatiiliverhouksineen hyvin sovitettu merkittävään rakennuskulttuuriympäristöön ja kansallismaiseman jatkumoksi. Korkein osa on näkötornimainen rakennusosa Ratinanaukion varressa. Kauppakeskuksen liiketilan kerrosala on ilman Vuoltsua ja Suvantokadun alaista osaa 44905 k-m2, jonka lisäksi on toimitilaa 3095 k-m2 ja asiakaskäytäviä 9645 k-m2. Autotuonnin ja Vuoltsun funkiskortteleita on käsitelty hyvin; Vuoltsun kautta syntyy uusi sisäänkäynti Hatanpään valtatieltä Koskikeskusta yhdistävään kauppakäytävään. Kauppakeskuksen pääaula on Olympia-aukion tasolla ja tarjoaa näkymät suvannon ja kansallismaiseman suuntaan kaikista liikekerroksista. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta Kaupunginhallitus valitsi 3.4.2006 edellä esitetyistä vaihtoehdoista Kapiteeli - Spondan ratkaisun toteutettavaksi. Ratkaisun pääkriteereinä olivat kaupunkikuvallinen laatu, kauppakeskuksen avautuminen Ratinan suvannon ja Tammerkosken kansallismaiseman suuntaan sekä hienovarainen suhtautuminen säilytettävään, valtakunnallisesti merkittävään rakennuskantaan. Päätöksestä on tehty oikaisuvaatimus ja muutoksenhaku markkinaoikeudelle. Asemakaavamuutoksen luonnos valmisteltiin Kapiteeli - Spondan suunnitelman pohjalta. Asemakaavan muutosehdotus tehdään tässä vaiheessa kuitenkin Ratinan yleissuunnitelman pohjalta. Kauppakeskuksen tontille sopivat kaikki kolme kilpailusuunnitelmaa, mutta korkeusluvut eivät ole minkään ratkaisun mukaiset. 4.5.5 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset Ratinanniemen
yleissuunnitelma, KH 11.10.2004. Asemakaavan muutosluonnosta on muutettu 29.6.2006 niin, että kauppakeskuksen rakennusoikeudeksi on merkitty kolmen kilpailusuunnitelman vertailtu kerrosalajakauma, tontti ja korkeudet perustuvat yleissuunnitelmaan ja linja-autoaseman tontille on osoitettu myös alustavasti lisärakennusoikeutta eteläpäähän. Karttaan on lisätty jat-kotyössä määräykset pilaantuneiden maa-ainesten käsittelystä, ilman epäpuhtauksien huomioimisesta, liikennemelusuojauksesta, julkisivumateriaaleista ja rakentamistapaohjeista. Rakennusoikeuteen on lisätty kunnallisteknisten tilojen osuus. Autotuonnin kattolistakorkeus on korjattu. Stadionille on muodostettu paikoitustontti rantatien stadionin puoleisesta reunasta. Neljä lippukioskia on jätetty säilyttämismerkinnän ulkopuolelle. Eteläkatsomolle on merkitty kerrosluku kolme ja sen uloketta on kavennettu. Tampereen valtatien katualue on levitetty stadionin kohdalla tasaleveäksi 38,5 m. Asemakaavamuutokseen
on vielä luonnosvaiheiden jälkeen 7.9.2006 tehty seuraavat merkittävät
tarkistukset: Nähtävillä olon jälkeen pilaantuneen maan kunnostamismääräys on vaihdettu yleismääräyksestä korttelikohtaiseksi. Tampereen valtatien varrelle on lisätty melukaidemääräys mek-4 ja ajokieltomerkintöjä on tarkistettu. Tarkistukset on tehty 20.11.2006.
5.1 Kaavan rakenne 5.1.1 Mitoitus Asemakaavan muutosehdotus osoittaa kortteliin 200 keskustan vähittäiskaupan suuryksiköiden ja toimitilojen korttelialuetta KMK 23906 m2, ja sen rakennusoikeus on 50500 k-m2 varsinaista liike- ja toimitilaa, 7200 k-m2 asiakkaiden käytössä olevaa jalankulkualuetta ja 6000 k-m2 pääkerroksissa olevaa teknistä tilaa. Siihen liittyy Vuolteenkadun alle tehtävä liiketilavaraus ja kellarikerrosten paikoitus, joille on merkitty rakennusoikeutta 4000 k-m2. Suvantokadun alle tehtävää maanalaista kauppakäytäväosaa varten on 1500 m2 liiketilaa. Vuoltsun korttelissa 199 on liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta K yhteensä 3804 m2 (entiset tontit 1, 2 ja 10), ja sen rakennusoikeus on yhteensä 6460 k-m2 varsinaista liike- ja toimistotilaa sekä 1320 k-m2 asiakkaiden käytössä olevaa jalankulkualuetta. Niihin liittyy Ratinankujan alle tehtävä maanalainen kauppakäytäväosa, jota varten on 650 m2 liiketilaa ja 150 m2 asiakkaiden käytössä olevaa jalankulkualuetta. Vuoltsun nuorisokeskuksen tontti 199-12 on liike- ja toimistorakennusten sekä kulttuuritoimintaa ja huvi- ja viihdetarkoituksia palvelevien rakennusten korttelialuetta KYV, jonka rakennusoikeus on 2640 k-m2. Stadion on kokonaisuudessaan urheilutoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta YU. Sen koko on 39074 m2, ja rakennusoikeus on 15000 k-m2. Linja-autoaseman kortteli 198 osoitetaan henkilöliikenneterminaalin korttelialueeksi LHA. Sen koko on 11308 m2 siihen asti, kunnes eteläpäästä muodostetaan uusi toimitilatontti. Rakennusoikeutta on 2600 k-m2 linja-autoasemalle ja 4900 k-m2 eteläpään toimitilalle. Koko kaava-alueen rakennusoikeus on yhteensä 103030 m2. 5.1.2 Palvelut Koko kaava-alue on käytännössä kaupallisia ja julkisia palveluja varten. 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen Rakennussuojelun kannalta kaikki oleelliset asiat on merkitty säilytettäviksi. Stadionin suojeluastetta on nostettu merkittävästi. Funkis-kortteleiden rakennussuojelu ja sitä täydentävät rakentamistapaohjeet antavat painoarvoa kaupunkikuvan säilymiselle, jolloin mm. entiset mittarikatokset ja mittarisyvennys jätetään muistumiksi korttelei-den historiasta. Säilyttämismerkintä korostaa myös rakennustaiteellista arvoa, jota on täydennetty rakentamistapaohjeilla. Linja-autoaseman osalla entinen merkintä pysyy. Sen rakentamistapaohjeissa on painotettu odotushallin arvoa. Uuden kauppakeskuksen massoittelu ja julkisivumateriaalit sopeuttavat sen vaativaan ympäristöön. Tammerkosken kansallismaiseman julkisivuille luonteenomainen paikalla muurattu punatiili jatkuu myös Ratinan suvannon reunalle. 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet Liike- ja toimistorakennukset K, KMK, KYV Korttelin 200 tontti 1 on keskustan liike- ja toimitilarakennusten korttelialuetta KMK, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön. Tontti käsittää stadionin ja linja-autoaseman välisen liiketilaosan, Ratinanaukion alueen sekä Autotuonnin rakennuksen ja sen länsipuolisen jatkeen. Se rajoittuu ympäröiviin katuihin Tampereen valtatiehen, Vuolteenkatuun, Ratinankujaan ja Suvantokatuun sekä stadionin tonttiin. Tontin koko on 23906 m2. Rakennusoikeus on määritelty siten, että varsinaista liike- ja toimitilaa varten on 50500 k-m2, josta maanalaista, kahdessa kellarikerroksessa sijaitsevaa liiketilaa saa olla 2000 m2. Asiakkaiden käytössä olevia aula- ja käytävätiloja saa olla 7200 k-m2 ja teknisluonteisia, kerroksissa olevia tiloja enintään 6000 k-m2. Sen lisäksi saa olla kunnallisteknisiä tiloja 100 k-m2 lähinnä muuntamoita varten. Pääosalla katon korkeusasema on 25 cm:n tarkkuudella sama kuin linja-autoasemassa eli +99.40. Länsi- ja eteläsivun korkeammalla vyöhykkeellä kattokorkeus on +103.00 ilmanvaihtokonehuoneita varten. Autotuonnin jatkeen korkeus on sama kuin vanhassa osassa. Autotuonnin rakennukselle, sen mittarikatokselle ja stadionin katumuurin jatkeelle on annettu suojelumääräykset rakennustaiteellisin ja kaupunkikuvallisin perustein. Kauppakeskuksen uudisosille on merkitty julkisivumääräykset kaupunkikuvallisin perustein. Niitä on tarkennettu rakentamistapaohjeessa. Korttelin 199 tontit 3 ja 4 ovat liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta K. Entisestä tontista 2 on pieni kaistale muutettu Hatanpään valtatien katualueeksi kulmauksen väljentämiseksi. Tonttien koot ovat 1219 ja 2585 m2. Tontilla 3 on rakennusoikeutta 2200 k-m2, jolla kellarikerros ja sisäpihat voidaan muuttaa liiketiloiksi; kellarissa voi olla pääkäyttötarkoituksen mukaista tilaa 1020 k-m2. Tontilla 4 (entiset tontit 1 ja 10) on rakennusoikeutta 4260 k-m2 liike- ja toimistotilaa sekä 1320 k-m2 asiakkaiden jalankulkualuetta kauppakäytävissä. Kellarikerroksessa voi olla pääkäyttötarkoituksen mukaista tilaa 1600 k-m2. Se tarkoittaa mahdollisuutta sisäpihojen kattamiseen ja uuden kauppakäytävän rakentamiseen rakennusten alle. Rakennukset ja niihin liittyvät mittarikatokset esitetään suojeltaviksi rakennustaiteellisin ja kaupunkikuvallisin perustein. Korttelin 199 tontti 12 on liike- ja toimistorakennusten sekä kulttuuritoimintaa ja huvi- ja viihdetarkoituksia palvelevien rakennusten korttelialuetta KYV, joka sisältää nuorisokeskuskäytön. Tontin koko on 861 m2 ja rakennusoikeus 2640 k-m2, jonka mukaan sisäpiha voidaan kattaa ja kaikki kerrokset ottaa pääkäyttötarkoitusta vastaavaan käyttöön. Rakennus esitetään suojeltavaksi rakennustaiteellisin ja kaupunkikuvallisin perustein. Urheilutoimintaa palvelevat rakennukset YU Stadionin alue muodostaa tontin 200-2, jonka koko on 39074 m2. Siinä on mukana varsinainen kenttä ja sen eteläpuolinen, Tampereen valtatietä vastaan oleva reunavyöhyke nykyisen aidan ulkopuolella. Siitä on jätetty pois Ratinan rantatien länsipää, sillä stadionille on esitetty erillinen paikoitustontti. Tontin rakennusoikeus on 15000 k-m2, minkä mukaan etelä- ja sivukatsomoiden alle voidaan rakentaa urheilutoimintaan liittyviä tiloja. Eteläkatsomoa voidaan laajentaa pääkatsomon tapaan korottamalla ja kattamalla. Sivukatsomot säilyvät nykyisellään. Rantatien varressa olevat rakennusosat esitetään suojeltaviksi. Suojelu koskee myös valomastoja ja neljää lipunmyyntikioskia. Kenttäalueen merkintä korostaa uusien katsomoratkaisujen tekemistä alueen rakennustaiteelliset ja kaupunkikuvalliset arvot huomioiden. Henkilöliikenneterminaalin korttelialue LHA Linja-autoaseman korttelista 198 jäljelle jäävä itäosa on kooltaan 11308 m2. Varsinaisen linja-autoasemarakennuksen asemakaavamerkinnät säilyvät ennallaan. Sen eteläpuolelle esitetään alustavasti rakennusala toimitilarakennukselle, jonka korkeusluku on sama kuin linja-autoaseman, sekä maanalaisen pysäköintitilan rakennusala. Niiden tarkoituksena on mahdollistaa maanalaisten tilojen suunnittelu yhdessä kauppakeskuksen kanssa. Toimitilarakennukselle merkitään rakennusoikeudeksi 4900 k-m2, joka on laskettu kaksikerroksisena rakennuksena. Asemakaavaratkaisu on tilapäinen. Yleissuunnitelman mukainen korkeampi toimitilarakennus edellyttää asemakaavan muuttamista sitä varten myöhemmin, kunhan riittävän tarkat suunnitelmat ovat olemassa. Autopaikkojen korttelialue LPA Stadionin viereen muodostetaan erillinen pysäköintitontti Ratinan rantatien eteläreunasta. Paikalla on jo nyt pysäköintikäyttöä. Tontti riittää sekä laajentuvan stadionin että Vuoltsun nuorisokeskuksen tontin 199-2 asemakaavan mukaisen autopaikkavaatimuksen täyttämiseen. Tontin koko on 3787 m2. Sille osoitetaan teoreettinen rakennusoikeus 10 m2. 5.3.2 Muut alueet Katualueet Vuolteenkadun eteläpää siirretään linja-autoaseman viereen. Katualueen leveys on 30 m. Sen alapuolelle voidaan rakentaa kauppakeskukseen liittyvää liike- ja huoltotilaa 4000 m2 ja pysäköintitilaa kahteen kerrokseen tasojen +77.2 ja 88.0 välissä. Hatanpään valtatien liittymässä Vuolteenkadun katualuetta levennetään tilantarpeen vuoksi. Ratinankuja muutetaan kevyen liikenteen väyläksi, sillä se toimii uutta kauppakeskusta ja Koskikeskusta yhdistävänä kulkureittinä. Sen alle voidaan rakentaa keskusten välisen kauppakäytävän osa, jota varten on 800 m2 rakennusoikeutta. Suvantokadun alle voidaan rakentaa uutta kauppakeskusta ja Koskikeskusta yhdistävä kauppakäytävä tai -käytävät. Yhdistäminen voi tapahtua ylemmän paikoituskerroksen korkeudelle rakennettavalla kauppakäytävällä tai / ja ensimmäisen liikekerroksen korkeudelle Vuoltsun korttelin kautta rakennettavalla kauppakäytävällä. Liiketilaa on osoitettu niitä varten 1500 m2. Ratinan rantatien katualuetta kavennetaan pysäköintitontilla, mutta kadun pohjoisreunaan jää vielä yleistä pysäköintitilaa. Hatanpään valtatien katualuetta laajennetaan vähän länsireunaltaan linja-autoaseman tarvitsemien järjestelyjen tilantarpeen vuoksi. Tampereen valtatien katualue on kaavamuutoksessa mukana Hatanpään valtatien risteyksestä Ratinan sillalle, jolloin koko katualue voidaan leventää 38,5 m leveäksi. Kauppakeskuksen kohdalle merkitään ajoyhteyttä ja kevyttä liikennettä varten eritasojärjestelyt. Virkistysalueet Entisestä stadionin tontista 205-2 muutetaan harjunpäähän kuuluvat, nykyisinkin viheralueina olevat kaistat virkistysalueeksi VP. 5.4 Kaavan vaikutukset 5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön Yhdyskuntarakenne Ratinan yleissuunnitelman tavoitteiden mukaisesti Koskikeskuksen eteläpuolelle rakentuu kauppakeskus, joka muodostaa Koskikeskuksen kanssa Tampereen keskustan kaupan keskittymän. Se sijaitsee keskustan kehän varrella ja on siten helposti saavutettavissa. Myös kevyen liikenteen yhteydet Hämeenkadun suuntaan ja etelään ovat luontevat. Kauppakeskukseen liittyvät Autotuonnin ja Vuoltsun funkiskorttelit. Linja-autoasema ja stadion ovat osa keskustan julkisia palveluja. Yleiskaavallinen tarkastelu Maankäyttö- ja rakennuslain 54.4 §:n mukaan laadittaessa asemakaavaa alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on otettava huomioon 39 §:n mukaiset yleiskaavan sisältövaatimukset. Seuraavassa selvitetään, miten asemakaava toteuttaa 39 §:n vaatimukset. Asemakaava merkitsee keskustan täydennysrakentamista ja siten edistää olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttöä. Osoitetut toiminnot tukevat toisiaan ja keskustan elävyyttä. Vajaakäyttöisen alueen täydentäminen on taloudellisesti perusteltua, koska valmiin kunnallistekniikan käyttöaste paranee. Kaupan suuryksikön sijoittaminen kaupungin ydinkeskustan tuntumaan tarjoaa palvelut tiheimmin asutulla alueella ja vähentää henkilöauton käyttöä ekologisesti kestävällä tavalla. Kauppakeskus on liikenteellisesti edullisella paikalla keskustan kehän varrella. Kun se sijaitsee linja-autoaseman vieressä ja sisäisten bussilinjojen pääreitin lähellä, palvelut ovat joukkoliikenteen käyttäjille hyvin tarjolla. Kevyen liikenteen reitit sivuavat myös aluetta niin, että keskustan ja lähiseudun asukkaan mahdollisuudet kauppakes-kuksen käyttöön kävellen tai pyöräillen ovat erinomaiset. Turvallisuuden ja terveyden kannalta asemakaava osoittaa kevyelle liikenteelle ajoneuvoliikenteestä erotetut kulkuväylät. Linja-autoaseman kentän maaperä puhdistetaan, ja melusuojaus sekä sisäilman laatu varmistetaan rakenteellisin keinoin. Kauppakeskuksen ja stadionin lisätilojen rakentamismahdollisuus parantaa kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytyksiä ja keskustan palvelutasoa. Samalla paine rakentaa uusia marketteja ohikulkuteiden varsille vähenee, mikä vähentää selvästi ajoneuvoliikenteestä johtuvia ympäristöhaittoja. Stadion ja linja-autoasemarakennus ympäristöineen muodostavat valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt. Asemakaava osoittaa stadionin, linja-autoaseman ja viereiset funkiskorttelit säilytettäviksi. Uudisrakentaminen on sopeutettu suojeltavaan rakennuskantaan ja kansallismaisemaan rakennusmassojen ja materiaalien valinnoilla. Virkistysalueiden määrä vähenee jonkin verran stadionin ympäristössä, mutta stadionin aitaamisen vuoksi niiden käytettävyys on ollut nykyisinkin vaatimatonta. Harjun länsipää säilyy stadionin vieressä reservialueena. Laajoja viheralueita on lähistöllä Eteläpuistossa, Pyynikillä ja Hatanpäällä. Asemakaava ei aiheuta maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuutonta haittaa. Maanvuokraajista Matkahuolto on mukana uusittavan linja-auto- ja rahtiaseman suunnittelussa, Shellin huoltamo on ollut jo pitkään vuoden irtisanomisajalla, ja poliisilaitoksen autopaikoituksen lisätarve on kiinni lisärakentamisesta. Kaupunkikuva Uusi kauppakeskus sijoittuu matalana linja-autoaseman ja stadionin väliin. Sen suvannolle päin tuleva julkisivu on Tammerkosken kansallismaiseman päätteenä. Funkiskorttelit säilyvät mittarikatoksineen. Viereen tuleva uudisrakentaminen on sopeutettu vanhojen rakennusten korkeuksiin ja julkisivumateriaaleihin. Stadionin lisätilat sijoittuvat katsomotasojen alle, joten ne eivät ole kaupunkikuvassa näkyvillä. Eteläkatsomoon on annettu mahdollisuus rakentaa katos, jonka enimmäiskorkeus noudattaa uuden kauppakeskuksen pääkorkeutta. Palvelut Uuteen kauppakeskukseen on alustavissa suunnitelmissa sijoitettu päivittäistavaraliikkeitä, tavaratalo, pienempiä liiketiloja sekä kahviloita ja ravintoloita. Keskustan liiketilapotentiaali ilman asiakaskäytäviä ja -auloja kasvaa yhteensä lähes 60000 k-m2. Yhteys Koskikeskukseen luo kokonaisuudesta vahvan toimijan kaupan alalla koko seutukunnassa. Vuoltsun tontti on edelleenkin käytettävissä nuorisokeskuksena. Stadionin nykyisten tilojen jatkeeksi voidaan toteuttaa urheilutoimintaan liittyvää tilaa lähes 9000 m2. Niitä on alustavissa suunnitelmissa hahmoteltu liikunnanharrastajien palvelutiloiksi, voimistelu- ja voimailukäyttöön sekä kuntoutukseen. Työpaikat, elinkeinotoiminta Kauppakeskus tuo uusia välittömiä työpaikkoja arviolta lähes 1000 kpl ja välillisiä 200-300 kpl. Stadionin uusien tilojen yhteyteen tulee myös työpaikkoja, mutta tilojen rakentamisajankohtaa ei ole ajoitettu. Kaupungin elinkeinotoiminta saa pitkään kaivattua uutta liiketilaa hyvien liikenneyhteyksien varressa. Kauppakeskus on kaupalliselta mitoitukseltaan keskisuuri, 45000-51000 vuokrattavaa neliötä ja on las-kennalliselta myyntivolyymiltaan luokkaa 135-185 miljoonaa euroa vuodessa. Kaupalliset vaikutukset Tampereen seutukunta, joka muodostaa Ratinan ensisijaisen vaikutusalueen, on tällä hetkellä 320000 asukkaan seitsemästä kunnasta muodostuva alue. Sen väestönkasvu on ollut viime vuonna 1,3%. Vähittäiskaupan liikevaihto Tampereen seutukunnassa oli vuonna 2004 yhteensä 1,56 miljardia euroa, mikä myyntilukuna on suuruusluokkaa 1,87 miljardia euroa. Liikevaihdon kasvua välillä 2003-2004 oli 4,45%. Kauppakeskus toteutetaan Tampereen seudun vakaasti kasvavalle markkina-alueelle, jossa kaupallisten hankkeiden, jo toteutuneiden sekä suunnitteilla olevien, määrä on pitkään ollut kohtuullisen runsas. Viimeisimmät toteutuneet vähittäiskaupan yksiköt ovat sijoittuneet pääasiassa Tampereen naapurikuntiin Pirkkalaan ja Nokialle. Myös suunnitteilla ja rakenteilla olevista hankkeista suuri osa sijoittuu Tamperetta ympäröiville alueille mm. Lempäälään, Ylöjärvelle ja Pirkkalaan. Näistä merkittävin on Lempäälän Ideapark, joka on 1. vaiheen laajuudeltaan noin 90000 m2:n luokkaa. Tampereen kaupungin alueella hankkeita on meneillään Hervannassa, Lielahdessa, Linnainmaalla ja Lahdesjärvellä. Osa niistä on osoitettu vain paljon tilaa vaativalle erikoiskaupalle. Ratinan kauppakeskuksen sijainti Tampereen ydinkeskustan etelälaidalla mahdollistaa erittäin hyvän saavutettavuuden sekä keskustan katuverkon että seudullisten pääväylien kautta. 10 minuutin ajoajalla tavoitetaan yli 100000 asukasta. Se on lähikeskus noin 30000 lähiasukkaalle, jotka asuvat lähes kävelyetäisyydellä keskuksesta. Yhdessä Koskikeskuksen kanssa se muodostaa lähes 80000 myyntineliömetrin kokonaisuuden, joka tarjoaa asiakkailleen laajaa kaupan toimialakirjoa, keskustatyyppistä erikoiskauppaa ja palveluja. Tampereen seutukunnan väestöennuste vuodelle 2010 on yhteensä 332500 asukasta ja vuodelle 2015 yhteensä 345000 asukasta. Vastaavasti ostovoimankasvu vuoteen 2010 mennessä on alueella yhteensä 220-300 miljoonaa euroa ja vuoteen 2015 mennessä yli 450 miljoonaa euroa. Ratinan uuden kauppakeskuksen laskennallinen markkinaosuus Tampereen seutukunnan alueella olisi 6,7-11% vuonna 2010 ja sitä pienempi vuonna 2015. Vahvistamattomassa maakuntakaavassa on erikoiskaupan suuryksiköille ja paljon tilaa vaativan erikoiskaupan yksiköille osoitettu ylimitoitusta. Kaupunkiseudulla vireillä olevia erikoistavarakaupan hankkeita on noin 880000 k-m2:lle. Lisäksi kaupunkiseudulla on olemassa jo kaavoitettua toteutumatonta liikekerrosalaa. Kuitenkin Tampe-reen keskustassa on toimivasta liiketilasta ollut pitempään puutetta. Siksi liiketilan lisäys keskustassa on kysynnän edellyttämää, eikä uusi kauppakeskus muodosta uhkaa nykyiselle tarjonnalle. Tampereen nykyinen kaupallinen keskusta tulee tiivistymään ja vahvistumaan kaupallisesti. Virkistys Asemakaava ei sisällä uusia virkistysalueita. Stadionin kehittämismahdollisuus tuo kuitenkin sisäliikuntatilaa kuntalaisten käyttöön. Liikenne Uusi kauppakeskus synnyttää henkilöajoneuvoliikennettä, joka ohjataan keskuksen paikoitustiloihin pääasiassa Tampereen valtatien kautta. Nykyinen Koskikeskuksen yhteys on myös käytettävissä, kun keskusten pysäköintikerrokset yhdistetään. Sivuyhteys ylemmälle paikoitustasolle on teoriassa tehtävissä myös Suvantokadun puolelta. Tampereen valtatie tulee rakennettavaksi uudelleen etelärannan yhteyksien, kadun alittavien tunneleiden ja Vuolteenkadun siirron vuoksi. Hatanpään valtatien kaistajakoa tulee myös uusia linja-autoaseman yhteyden vuoksi. Liikenneverkon toimivuutta on selvitetty kauppakeskuskilpailuun osallistuneiden konsortioiden liikennekonsulttien toimesta. Kaikki ratkaisut ovat liikenteellisesti toimivia. 1660 pysäköintipaikan ratkaisussa liikenneverkon toimivuus on vähintään melko hyvä. Pysäköintilaitoksen ramppi Tampereen valtatielle voi olla ongelmallinen. Lii-kennevalojen ajoituksen hienosäädöllä ongelmia voidaan lieventää ja vaikuttaa kuljettajien reitinvalintaan. Maanalainen ajoyhteys keskusten pysäköintitilojen välillä alentaa Suvantokadun liittymän sekä Hatanpään valtatien kuormitusta. Keskustan liikenneosayleiskaavaan verrattuna asemakaava tarkoittaa 180-460 lisäautopaikan sijoittamista kauppakeskuksen pysäköintitiloihin. Niiden aiheuttama teoreettinen liikenteen lisäys on Tampereen valtatien liikennemäärissä luokkaa 6-10%. Määrä jakautuu Tampereen valtatiellä itä- ja länsiosille. Sen vaikutus kadun liikenteelliseen toimivuuteen on kokonaisliikennemääriin nähden vähäinen ja hallittavissa laajennetulla katualueella. Tilanne on vielä todettu lokakuussa 2006 valmistuneessa liikenneselvityksessä. Stadionin massatapahtumien tilapäisiä liikennejärjestelyjä on käsitelty kohdassa 5.4.3. Rakennettu kulttuuriympäristö Kaava-alueella olevat valtakunnallisesti merkittävät rakennetut kulttuuriympäristöt olivat jo yleissuunnitelmavaiheessa suunnittelun peruslähtökohtia. Linja-autoasema ja stadion on huomioitu kauppakes-kuksen massoittelussa ja materiaalivalinnoissa. Autotuonnin ja Vuoltsun funkiskorttelit on luontevasti liitettävissä kauppakeskuksen osaksi ja molemmat on suojeltu rakennustaiteellisin ja kaupunkikuvallisin perustein. Niiden sisäpihat voidaan kattaa. Stadionin suojeluastetta on nostettu, kun koko Ratinan rantatien varren rakennusrivi on suojeltu. Valomastot ja neljä lipunmyyntikioskia kuuluvat myös suojelun piiriin. Kenttäalueelle on merkitty ympäristön rakennustaiteellisia ja kaupunkikuvallisia arvoja korostava määräys. Jos kenttäaluetta levitetään neljällä metrillä kansainväliset mitat täyttäväksi jalkapallokentäksi, uusissa rakennusosissa tulee ottaa edellä mainittu määräys huomioon. Stadionin sivukatsomot jäävät nykyiselleen Museoviraston aikaisemman kannan mukaisesti. Eteläkatsomo on sen sijaan katettavissa, koska se sijaitsee olevasta pääkatsomosta kauempana ja sen kattamisella parannetaan mm. stadionin melusuojausta ja stadion-luokitusta. Linja-autoasema on suojeltu jo aikaisemmin. Tilanne ei muutu. Tekninen huolto Kaikki linja-autoaseman länsikentän ja Vuolteenkadun alla olevat johdot ja putket tulee siirtää muualle. Sähköjohdot voidaan sijoittaa kauppakeskuksen viereisen kevyen liikenteen väylän alle tehtävään johtokanaaliin, mutta vesi- ja viemärijohdoille haetaan paikat katualueilta. Yhdyskuntatalous Kauppakeskuksen toteuttaja selviää myöhemmin. Tontista ja muista oikeuksista kaupungille tuleva kauppahinta riippuu toteuttavasta konsortiosta ja sen kanssa solmittavasta sopimuksesta. Keskuksen rakentaminen aiheuttaa katutöitä Vuolteenkadulla, Ratinankujalla, Suvantokadulla ja Tampereen valtatiellä. Se edellyttää kevyen liikenteen yhteyden ja tekniikkatunnelin rakentamista Ratinanraitin jatkeeksi. Kunnallisteknisiä johtoja tulee siirtää ja suojata. Linja-autoasemalla tulee tehtäväksi lähtölaiturien siirto rakennuksen itäpuolelle ja rakennuksen kunnostaminen myös rahtiaseman sisältäväksi. Huoltoasema ja vanha rahtiasema tulee purkaa. Hatanpään valtatielle tulee katutöitä. Sosiaalinen ympäristö Kauppakeskus on sosiaalisena ympäristönä yksipuolinen, mutta samalla virikkeellinen. Hahmoteltuihin liikehuoneistoihin voi tulla viihtymiseen liittyviä ja julkisen tilan tyyppisiä toimintoja, jotka tuovat omien sisäänkäyntien ansiosta elävyyttä keskuksen tarjontaan. Stadionin lisätilojen rakennusmahdollisuus monipuolistaa stadionin käyttäjäkuntaa. Viereisen kauppakeskuksen palvelut tuovat lisäksi synergiaetua stadionin toimintoihin. Linja-autoaseman lähtölaiturien siirron yhteydessä matkustusmukavuus paranee, kun laiturit tulevat turvallisemmiksi ja katetuiksi. Aseman toiminnot järjestellään myös uudelleen käyttäjäystävällisemmiksi. 5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön Kansallismaisema Tammerkosken kansallismaisema on rakennettua maisemaa. Sille ovat leimallisia pengerretyt rannat, kosken poikki rakennetut voimalaitokset ja rantaviivan tuntumaan rakennetut teollisuusrakennukset. Tammerkoski päättyy Alavoimalaan, jonka jälkeen Ratinan suvanto leviää laajempana, rantamuurein rajattuna vesialueena. Ratina on kansallismaiseman eteläpäätteenä. Uusi kauppakeskus tulee kansallismaiseman kannalta merkittävään kohtaan stadionin itäpuolella. Sen päämateriaali, paikalla muurattu punatiili, yhdistää kauppakeskuksen maiseman muuhun punatiiliympäristöön. Varsinaisen suvannon ranta säilyy ennallaan. Luonnonolot Asemakaavan muutosalueella on erittäin vähän alkuperäistä luontoa. Linja-autoaseman rakentamisen yhteydessä sen laiturikentälle ja Vuolteenkadun varteen on istutettu lehmuksia, jotka tulevat nyt kaadettaviksi. Maanpinnasta valtaosa on ollut jo nyt asfaltoitua tai hiekkapintaista. 5.4.3 Muut vaikutukset Stadionin tapahtumien liikennejärjestelyt Stadionilla on jo pidetty 30000 osallistujan tapahtumia. Ne edellyttävät poikkeuksellisia liikennejärjestelyjä. Ratina on lähellä rautatieasemaa ja linja-autoasemaa sekä sisäisten bussireittien päälinjoja, joten julkisilla kulkuvälineillä saapuvat voivat tulla paikalle jalan. Omilla henkilöautoilla saapuvat jättävät autonsa esim. jäähallin pysäköintialueelle, josta on jatkuva bussikuljetus stadionin Tampereen valtatien puoleiselle sivulle. Omilla busseilla saapuvat ryhmät käyttävät myös Tampereen valtatien kevyen liikenteen väylää purkamispaikkana, ja bussien odotuspaikat osoitetaan Ratinan ulkopuolelta. Tapahtuman loputtua numeroidut bussit keräävät ryhmät Vuolteenkadun ja Tampereen valtatien varsilta. Bussit ohjataan poliisisaattueessa moottoritien päähän. Konserteissa tarvittava rekvisiitta tuodaan paikalle rekoilla, joita on yhtä aikaa paikalla keskimäärin parikymmentä. Koska stadionin sisälle ei pääse rekalla, neljä rekkaa kerrallaan purkaa lastinsa Ratinan rantatiellä, ja trukit kuljettavat tavarat esiintymispaikalle. Rekkojen ja toimitsijoiden ajoneuvojen pysäköinti on Ratinan rantatiellä, joka on yleisöltä suljettu. Stadionin huoltoa ja tapahtumiin liittyvää tavaraliikennettä helpottaisi huomattavasti, jos stadionin lounaisnurkasta voidaan rakentaa huoltotunneli vanhan harjunpään ja Tampereen valtatien penkan väliseen solaan. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Liikennemelu Tampereen valtatien noin 37000 ajoneuvoa vuorokaudessa aiheuttaa ympäristöön voimakasta liikennemelua. Melu haittaa toimistotyötä, mutta liiketiloille sillä ei ole katsottu olevan samanlaista vaikutusta. Melunormit määrittelevät kuitenkin toimisto- ja liiketiloille saman keskiäänitason desibeliarvon. Etelärannan asemakaavoituksen yhteydessä tehdyt melulaskelmat osoittivat melun määräksi kadun varren julkisivupinnoilla alle 70 dB(A) päivällä ja alle 65 dB(A) yöllä. Toimisto- ja liikehuoneissa melun keskiäänitaso saa olla päivällä 45 dB, minkä perusteella etelärannan toimitilojen kohdalle merkittiin 28 dB(A):n ääneneristävyys. Samaa arvoa voidaan käyttää vastaavalla tavalla ja samoilla perusteilla myös kadun pohjoisreunan julkisivuilla. Liikennemelun vuoksi Tampereen valtatien pohjoisreunaan merkitään metrin korkuisen melukaiteen rakentamismääräys harjun pään virkistysalueen kohdalle. Ilman epäpuhtaudet Ilmatieteen laitos selvitti valtateiden lähituntumassa olevan ilman typpidioksidin pitoisuuden vuoden 2010 tilanteessa. Lyhytaikaisesti pitoisuus voi nousta ohjearvoa korkeammaksi vuorokausikeskiarvona lähinnä valtateiden risteyksen tuntumassa. Tuntikeskiarvona pitoisuus ylittää ohjearvon selvimmin uuden kauppakeskuksen sisäänajon kohdalla. Leijuvien hiukkasten suhteen tilanne on parempi. Ongelmalliset kohdat ovat lähes yhteneväiset typpidioksidipitoisuuden kanssa, mutta tiukemmatkaan raja-arvot eivät ylity vuosikeskiarvona v. 2010. Edellisten perusteella kauppakeskuksen tontille on merkitty asemakaavamääräys, jonka mukaan rakennukset on suunniteltava niin, että ympäristön ilman epäpuhtauksien siirtyminen sisätiloihin on estetty. Käytännössä se tarkoittaa raittiin ilman sisäänottoa riittävän korkealta ja kaduista poispäin olevilta sivuilta. Pilaantunut maaperä Kohdassa 3.1.2 on selostettu tähän mennessä tehtyjen maaperänäytteiden tulokset kauppakeskuksen tontilta. Ne eivät ole hälyttäviä. Kun keskuksen alin kellari on tasolla +77,20 - 77,30, nykyinen maa-aines (valtaosaltaan täyttömaata) poistetaan pohjavedenpinnan tasoon asti. Se ratkaisee pilaantumisongelman, mutta loppusijoitus-paikan valinta määräytyy maa-aineksen tarkemman selvityksen perusteella. Vanhoilla tonteilla 199-1, 2 ja 10 sekä 200-9 on ollut huoltoasematoimintaa. Tontilla 199-1 ovat toimineet Gulf ja E-huoltamo vuodesta 1940 aina vuoteen 1986. Tontilla 199-2 on toiminut Oy Esso Ab vuodesta 1940 1990-luvun alkupuolelle asti. Tontilla 199-10 on toiminut Teboil vuodesta 1939 vuoteen 1984. Autotuonnin tontilla 200-9 on ollut pieni erillinen jakeluasema vuodesta 1938 vuoteen 1980. On oletettavissa, että niiden kaikkien alueilla on öljyjäämiä. Linja-autoaseman nykyisellä tontilla on ollut Oy Shell Ab:n huoltoasema vuodesta 1985. Aseman lopettaminen edellyttää nykyisin alueen puhdistamista. Asemakaavaan on merkitty korttelikohtainen kaavamääräys, joka velvoittaa tutkimaan maaperän pilaantuneisuuden ja kunnostamaan alueet ympäristöviranomaisten hyväksymien suunnitelmien mukaisesti ennen rakennustöiden aloittamista. 5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset Asemakaavaa varten on jouduttu laatimaan uusia kaavamääräyksiä. Perusteina ovat olleet syntyvät uudet tilanteet kauppakeskuksen rakennusoikeuden määrittelemisessä, rakennussuojelussa ja maaperän kunnostamisessa. Kaavamääräykset ovat (kaavakartan lukuarvoilla) KMK-1, 50500+jal 7200, +yhtte 6000, sra-4, sj-16 ja pima-1. 5.7 Nimistö Kadunnimitoimikunta on käsitellyt kaava-alueen nimistöä 15.12.2005. Kauppakeskuksen tontin osaksi jäävä torimainen alue nimettiin Ratinanaukioksi, jota käytetään paikan osoitenimenä.
6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat Arkkitehti Jarmo Seppä on laatinut suunnitelmia stadionin jatkokehittämisestä. Katsomoiden alapuolelle tehtävien tilojen määrä ja luonne sekä eteläkatsomon katoksen mitat ovat hänen suunnitelmistaan. Rakentamistapaohjeet ro-7992 Yleistä Tätä asemakaavaa varten on laadittu rakentamistapaohjeet, jotka ovat yleisluonteisia. Niiden suositukset ovat lähtökohtana rakennuslupaa edeltävässä lupatarkastuksessa. Mikäli suosituksesta halutaan poiketa, poikkeamiseen tulee olla erityinen syy ja sen vaikutukset koko alueen kaupunkikuvaan tulee selvittää. Alueella on paljon maanalaista rakentamista. Se ei saa vaarantaa säilytettävien rakennusten ja rakennusosien suojelutavoitteiden toteutumista. Kaikissa olosuhteissa tulee myös huomioida ja varmistaa pohjoispuolisen Koskikeskuksen sujuva asiakas- ja huoltoliikenne. Kauppakeskus tontilla 200-1 Tontille voi rakentaa varsinaista liiketilaa ja toimistotilaa sekä niiden varastoja 50500 k-m2, josta kahteen kellarikerrokseen sijoittuvan liiketilan osuus on enintään 2000 k-m2. Sen lisäksi voi rakentaa katettua ja lämmitettyä, asiakkaiden käytössä olevaa yleistä jalankulkualuetta (aulat ja käytävät) 7200 k-m2 sekä varsinaisissa kerroksissa sijaitsevaa teknistä tilaa (talotekniikka, huolto, talovarastot, väestönsuojat) enintään 6000 k-m2. Kellarikerroksissa sijaitsevia pysäköinti- ja huoltotiloja sekä teknisiä tiloja voi rakentaa edellä olevien lisäksi. Asemakaavassa on annettu rakennusosien korkeudet lukuarvoina. Lukuarvosta voidaan poiketa vähäisessä määrin ja vähäisellä alueella kattoikkunoiden ja aulojen valokattojen kohdalla. Julkisivumateriaalin tulee olla pääosin paikalla muurattua punatiiltä. Autotuonnin jatkeen materiaalina tulee olla vaaleapintainen rappaus, jota saadaan käyttää myös kauppakeskuksen linja-autoaseman puoleisessa julkisivussa. Autotuonnin jatkeen uudisrakennuksen julkisivut erotetaan vanhasta osasta esim. lasiaulalla. Vanhan osan sisätilojen suunnittelussa ja kunnostuksessa pidetään lähtökohtana tilojen alkuperäisen luonteen, kantavien väliseinien, alkuperäisten porrashuoneiden ja myös säilyneen, historiallisesti arvokkaan kiinteän sisustuksen huomioimista. Kauppakeskus jatkuu Vuolteenkadun alle ja pohjoiseen Ratinankujan ja / tai Suvantokadun alle. Tonttirajalle ei tarvitse tehdä maanalaisissa tiloissa rajaseinää. Maanalaisten liiketilojen ja käytävien osalta tulee varmistaa, että ne liittyvät sujuvasti Koskikeskukseen. Stadion tontilla 200-2 Tontille voi rakentaa varsinaista kerrosalaa 15000 k-m2, josta suurin osa on maanalaista. Katsomoiden maanpäällisiin osiin voidaan rakentaa kerrosalaan luettavia tiloja. Rakennussuojelun piiriin kuuluvat Ratinan rantatien varren rakennukset ja pääkatsomo sekä valomastot. Myös neljän lipunmyyntikioskin ryhmä tulee kunnostaa ja sijoittaa alkuperäiselle paikalleen kunnostuksen jälkeen. Jos eteläreunan katsomoa siirretään etelämmäksi jalkapallokentän levittämisen vuoksi, uusi eteläkatsomo ja tar-vittavilta osin myös päätykatsomot tulee toteuttaa alueen alkuperäiset rakennustaiteelliset ja kaupunkikuvalliset arvot huomioon ottavalla tavalla. Alueen ympäristöllä tarkoitetaan koko korttelia 200. Suojeltavissa rakennusosissa sallitaan rakenteiden uusiminen mm. ikkunoiden osalta. Oleellisista muutoksista tulee pyytää Museoviraston lausunto. Uusi katettava eteläkatsomo voidaan toteuttaa eteläreunaltaan ulokkeena Tampereen valtatien yläpuolelle. Ulokkeen vapaan korkeuden kevyen liikenteen väylän pinnasta tulee olla vähintään 3,2 m. Rakennukset tontilla 199-4 Tontille voi rakentaa varsinaista liiketilaa ja toimistotilaa sekä niiden varastoja 4260 k-m2, josta voi olla kahdessa kellarikerroksessa 1600 k-m2. Sen lisäksi voi rakentaa katettua ja lämmitettyä, asiakkaiden käytössä olevaa yleistä jalankulkualuetta (aulat ja käytävät) 1320 k-m2. Kellarikerroksissa sijaitsevia huoltotiloja ja teknisiä tiloja voi rakentaa edellä olevien lisäksi. Asemakaavassa on määritelty räystäskorkeudet toteutuneen tilanteen mukaisesti. Sisäpihojen valokatot voivat nousta enintään 1,0 m räystäskorkeuden yläpuolelle. Rakennukset on suojeltu niin, että rakennusten rakennustaiteellisen ja kaupunkikuvan kannalta merkittävän luonteen tulee säilyä. Se tarkoittaa mm. ikkunalinjojen, mittarikatoksen ja Teboilin mittarisyvennyksen säilyttämistä. Sisätilojen suunnittelussa ja kunnostuksessa pidetään lähtökohtana tilojen alkuperäisen luonteen, kantavien väliseinien, alkuperäisten porrashuoneiden ja myös säilyneen, historiallisesti arvokkaan kiinteän sisustuksen huomioimista. Maanalaiseen kauppakäytävään ei tarvitse tehdä rajaseinää tonttirajan kohdalle. Rakennus tontilla 199-3 Tontille voi rakentaa varsinaista liiketilaa ja toimistotilaa sekä niiden varastoja 2200 k-m2, josta voi olla kellarikerroksessa 1020 k-m2. Kerrosalat on laskettu niin, että nykyiset rakennukset ja pieni sisäpiha sekä koko maanalainen tontinala voidaan ottaa pääkäyttötarkoituksen mukaiseksi tilaksi. Asemakaavassa on määritelty räystäskorkeus toteutuneen tilanteen mukaisesti. Sisäpihan valokatto voi nousta enintään 1,0 m räystäskorkeuden yläpuolelle. Rakennus on suojeltu niin, että rakennuksen rakennustaiteellisen ja kaupunkikuvan kannalta merkittävän luonteen tulee säilyä. Se tarkoittaa mm. ikkunalinjojen ja mittarikatoksen säilyttämistä. Sisätilojen suunnittelussa ja kunnostuksessa pidetään lähtökohtana tilojen alkuperäisen luonteen, kantavien väliseinien, alkuperäisten por-rashuoneiden ja myös säilyneen, historiallisesti arvokkaan kiinteän sisustuksen huomioimista. Rakennus tontilla 199-12 Nykyisen Vuoltsun nuorisokeskuksen tontin rakennusoikeus 2640 k-m2 vastaa nykytilannetta, johon on laskettu lisäksi katettava sisäpiha. Asemakaavassa on määritelty räystäskorkeus toteutuneen tilanteen mukaisesti. Sisäpihan valokatto voi nousta enintään 1,0 m räystäskorkeuden yläpuolelle. Rakennus on suojeltu niin, että rakennuksen rakennustaiteellisen ja kaupunkikuvan kannalta merkittävän luonteen tulee säilyä. Se tarkoittaa mm. ikkunalinjojen säilyttämistä. Sisätilojen suunnittelussa ja kunnostuksessa pidetään lähtökohtana tilojen alkuperäisen luonteen, kantavien väliseinien, alkuperäisten porrashuoneiden ja myös säilyneen, historiallisesti arvokkaan kiinteän sisustuksen huomioimista. Linja-autoasema korttelissa 198 Asemarakennuksen rakennusoikeus 2600 k-m2 vastaa nykytilannetta. Rakennus on suojeltu niin, että rakennuksen rakennustaiteellisesti arvokas ja kaupunkikuvan kannalta merkittävä luonne säilyy. Aseman keskeinen odotushalli on rakennuksen tärkein sisätila, ja siksi siihen tehtävät muutokset tulee toteuttaa tilan rakennustaiteelliset arvot huomioon ottavalla tavalla. Oleellisista muutoksista tulee pyytää Museoviraston lausunto. Linja-autoaseman tontin eteläpäähän osoitettu rakennusala mahdollistaa liike- ja toimitilarakennuksen rakentamisen paikalle. Jos se toteutetaan jo nyt, sen julkisivujen tulee olla vaaleapintaista rappausta linja-autoaseman hengessä. Ennen toteuttamista on selvitettävä poliisitalon asemakaavan mukaisen lisäautopaikkatarpeen rakentamismahdollisuudet joko Sorinkadun varrelle tai korttelin 198 kellarikerroksiin. 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Uuden kauppakeskuksen rakentamisen on arvioitu kestävän kolme vuotta. Sitä ennen on toteutettava linja-autoaseman peruskorjaus ja tilamuutokset, laiturialueen siirto Hatanpään valtatien puolelle ja rahtiaseman sekä huoltoasemarakennuksen purkaminen. Markkinaoikeuteen
tehty muutoksenhaku siirtää toteuttajan valintaa ja toteutusta.
Asemakaavan muutos tehdään siksi tässä vaiheessa Ratinan
yleissuunnitelman pohjalta, jotta tontti ja rakennusoikeus konkretisoituvat. |