RAKENNUSALOJEN JA RAKENNUSOIKEUDEN TARKISTAMINEN SEKÄ SUOJELUMÄÄRÄYS, HÄMEENKATU 28, KARTTA NO 7886

Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 18. päivänä helmikuuta 2003 päivättyä asemakaavakarttaa no 7886. Asemakaavan hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan.

1 TIIVISTELMÄ

1.1 Kaavaprosessin vaiheet
Asemakaavaa muutetaan tontin omistajan Tampereen ev.lut. Seurakuntayhtymän aloitteesta. Hanke osallistumis- ja arviointisuunnitelmineen on kuulutettu nähtäväksi mielipiteiden saamista varten 16.1. - 6.2.2003 väliseksi ajaksi.

1.2 Asemakaava
Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan liike- ja asuinrakennustontilla lisärakentaminen. Hildenin myymälän katutason rakennuksen tilalle rakennetaan ympäröiviin julkisivuihin ulottuva kaksikerroksinen uudisosa. Samoin länsipuolen sisäpihalle rakennetaan kaksikerroksinen laajennus. Rakennus ja sen sisätiloista seurakuntasalin interiööri ja porrashuoneet suojellaan kaavamääräyksellä. Rakennusoikeutta tontille merkitään yhteensä 12190 kem2, joka vastaa tonttitehokkuuslukua e=5,12.

1.3 Asemakaavan toteuttaminen
Tontille 15-42 tulevat uudisosat rakentunevat välittömästi asemakaavan muutoksen tultua lainvoimaiseksi. Korjaus- ja muutostyöt on jo kiinteistössä aloitettu rakennusluvan mukaisesti.

2 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT

2.1 Tunnistetiedot

Asemakaavan muutos koskee:
Tampereen kaupungin
II kaupunginosan
korttelin nro 15 tonttia nro 42.

Kaavan laatija: Tampereen kaupunki, ympäristötoimi, kaavoitusyksikkö, Jouni Mäkinen.

Vireilletulo:
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on kuulutettu 16.1.2003.

2.2 Kaava-alueen sijainti
Tontti 15-42 sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa II kaupunginosassa Kauppakadun ja Hämeenkadun välissä, osoitteet Hämeenkatu 28, Näsilinnankatu 26 sekä Kauppakatu 13.

2.3 Kaavan nimi ja tarkoitus
Asemakaava no 7886. II-15-42 (nk. Taivaanlinna), kahden uudisosan rakentaminen ja suojelumääräys osoitteessa Hämeenkatu 28.

3 LÄHTÖKOHDAT

3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista

3.1.1 Alueen yleiskuvaus
Kaava-alue on Tampereen ydinkeskustaa sekä Hämeenkadun, Näsilinnankadun ja Kauppakadun miljöötä. Ympäristössä on edustava kokoelma 1900-luvun alkupuoliskolla rakennettuja taloja: Tuulensuu, Tuotannontalo, Säästöpankin talo, Valioasun talo, Petitin talo, Kymmenen miehen talo sekä Ainanlinna. Kaikki edellä mainitut rakennukset on Tampereen kantakaupungin rakennuskulttuuri 1998 kirjassa osoitettu suojeltaviksi kohteiksi.

3.1.2 Luonnonympäristö

Tontti on kokonaan kaupunkialueella olevaa päällystettyä ja rakennettua aluetta. Maastomuodoiltaan tontti on melko tasainen.

Maaperä on v. 1986 tehdyn maaperäkartan mukaan savea ja hiesua. Kalliopohjan korkeusasema on alueella 3 - 9 metriä maan pinnasta.

3.1.3 Rakennettu ympäristö

Tontilla 15-42 on vuonna 1956 valmistunut liike- ja seurakuntatalo. Julkisivuissa vaihtelevat nauhaikkunoiden lasipinnat ja klinkkeripintaiset betonielementit. Rakennusmassan suuri volyymi on taitavasti onnistuttu piilottamaan ohikulkijalta kerrosluvun vaiheittaisen kasvattamisen avulla.

Jorma Mukala kirjoittaa kirjassaan Metso Voima Tuulensuu (1999) kiinteistöstä ja sen suunnittelusta seuraavasti:

"Tampereen seurakuntien liike- ja seurakuntatalosta järjestettiin vuonna 1950 arkkitehtikilpailu, jonka voitti Reino Koivula. Toteutuksen pohjaksi valittiin 2. palkinnon saanut Elma ja Erik Lindroosin ehdotus. Rakennuksessa on pääasiassa liike- ja toimistotiloja. Seurakuntasali on kauppakadun puoleisessa siivessä. Hämeenkadun puoleisessa siivessä toimii verovirasto.

Funktionalismin rationalistinen perinne alkoi vähitellen voimistua 1950-luvulla. Viljo Revellin ja Keijo Petäjän suunnittelema Hotel Palace (1952) Helsingissä linjasi rationalismin tulevaa kehitystä. Lindroosien suunnitelman lopullinen pohjaratkaisu ja julkisivut eivät juuri jätä epäselvyyttä reveliläisestä esikuvasta. Yhtenäiset nauhaikkunat, suuret lasipinnat, suorakulmainen geometria tasakattoineen, uusien materiaalien käyttö - kaikki tämä tuli vallitsevaksi 1960-luvulla."

3.1.4 Maanomistus
Tontin omistaa Tampereen evankelisluterilaiset seurakunnat.

3.2 Suunnittelutilanne

3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset

Alueella on voimassa keskustan osayleiskaava 1995, jonka kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 4.1.1995. Osayleiskaavan mukaan alue on merkitty keskustatoimintojen alueeksi. Alue on varattu liike-, toimisto-, hallinto- ja palvelutiloille, keskustaan soveltuvalle asumiselle sekä ympäristöhäiriötä aiheuttamattomalle työpaikkatoiminnoille.

Tontilla 15-42 on voimassa 9.2.1957 vahvistettu asemakaava no. 882. Tontti on liike- ja asuinrakennusten korttelialuetta. Tontilla on rakennusala H-muotoiselle rakennusmassalle ja maanpinnan alapuolella olevien tilojen yläpuoliselle katosrakenteelle. Rakennusmassojen maksimikorkeudet on asemakaavassa osoitettu plus-asemina. Tontin itäosa on kaavassa merkitty kaduksi rakennettavaksi tontin osaksi.

Tontin pinta-ala on 2381 m2. Asemakaavassa ei ole määritelty tarkkaa rakennusoikeutta, mutta asemakaavarekisterin mukaan rakennusoikeutta tontilla on 11165 kem2, joka vastaa tehokkuuslukua e=4.69.

3.2.2 Tonttijako ja pohjakartta

Tontille 15-42 on vahvistettu tonttijako 2.12.1897 ja se on rekisteröity. Pohjakartta on Tampereen kaupungin kaupunkimittausyksikön laatima ja se on tarkistettu v. 2003.

4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET

4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve

Tontinomistajien aloitteesta tehty asemakaavan muutosehdotus on päivätty 2.10.2002 ja kuuluu seuraavasti:

"Tarkoituksena rakentaa tontin länsiosan sisäpiha ja idänpuoleinen, Näsilinnankatuun rajoittuva tontinosa 2-kerroksisena oheisten suunnitelmien mukaisesti.

Perustelut:

Kiinteistön päävuokralainen muutti kesäkuussa 2002 pois ja myös muut vuokralaiset saman vuoden syksyyn mennessä.

Vuonna 1956 valmistunut rakennus on päätetty kunnostaa, koska rakennus ei vastaa enää nykyajan vaatimuksia. Rakennuksen käyttötarkoitus muuttuu osittain korjaustöiden yhteydessä. Muutostöille on haettu ja saatu rakennuslupa.

Prosessin yhteydessä olisi tarkoituksenmukaista tehdä myös muutoksia, jotka poistavat ongelmakohtia, elävöittävät ja parantavat kaupunkikuvaa sekä lisäävät kiinteistön käytettävyyttä.

Kiinteistöön nähden on mm. seuraavia ongelmia tai parannustarpeita:

1. Hämeenkadun länsipää on vuosien aikana huomattavasti hiljentynyt, erityisesti liiketilojen osalta. Katutilaan on syntynyt kuolleita alueita.

2. Kiinteistössä on ollut vain 15 autopaikkaa, joka ei ole riittävä.

3. Ns. Hildenin myymälän ympäristö on muodostunut vaikeasti hallittavaksi erityisesti siisteyttä ajatellen.

4. Seurakunnalla on tarve varautua lisätilaan 2. kerroksen eli seurakuntasalin tasolla.

Sisäpihan ja ns. Hildenin myymälän kohdalle suunniteltu kaksikerroksinen osa mahdollistaa katutasoon ja mahdollisesti myös toiseen kerrokseen merkittävien liiketilojen muodostumisen. Laajennusten voi olettaa aktivoivan merkittävästi ympäristöä.

Laajennus tukee rakennukseen sijoittuvan hotellin oheispalveluja. Samalla se luo seurakunnalle mahdollisuuden kaikkia kaupunkilaisia palvelevien toimintojen laajentamiseen.

Lisärakentaminen poistaa ongelmalliset, vaikeasti valvottavat puolijulkiset tilat.

Näsilinnankadun jalankulkuympäristöä parannetaan ja katuelämää elävöitetään mahdollisilla kahvilan katuterasseilla.

Kiinteistön huoltoa varten on suunniteltu Kauppakadun sivulta suljettava huoltotasku.

Lisäpysäköintipaikkojen rakentaminen kellariin poistaa ns. Hildenin myymälän kellaritasolta. Hildenin myymälä nykymuodossaan on käyttökelvoton."

4.3 Osallistuminen ja yhteistyö

4.3.1 Osalliset
Osallisia ovat muutoksen hakija, naapurikiinteistöt, Museovirasto, Pirkanmaan ympäristökeskus, alueella toimivat yhdistykset ja kaupungin kehittämisestä kiinnostuneet kuntalaiset sekä kaupungin eri hallintokunnat, mm. ympäristövalvonta, kiinteistötoimi, museotoimi, kulttuuritoimi, pelastuslaitos, sähkölaitos ja kaikki tekniset toimialat.

4.3.2 Vireilletulo
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on kuulutettu 16.1.2003.

4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutus menettely

Rakennustyöt, jotka eivät ole ristiriidassa voimassaolevan asemakaavan kanssa ovat jo käynnistyneet tontilla. Rakennuslupahakemukseen liittyvä naapureiden kuuleminen on pidetty 6.6.2002. Hanke osallistumis- ja arviointisuunnitelmineen on kuulutettu nähtäväksi mielipiteiden saamista varten 16.1 - 6.2.2003 väliseksi ajaksi. Ilmoitus oli sanomalehdissä ja kaavoituksen internet-sivuilla. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma yhdessä asemapiirrosluonnoksen kanssa lähetettiin osallisille kaupungin eri hallintokuntia lukuun ottamatta.

Hankkeesta on käyty keskusteluja Museoviraston edustajan Martti Jokisen kanssa sekä Pirkanmaan ympäristökeskuksen edustajien kanssa.

Asemakaavan muutosehdotuksesta on pyydetty lausunnot asianomaisilta kaupungin hallintokunnilta ja se on lähetetty tiedoksi Pirkanmaan ympäristökeskukseen. Museoviraston näkemyksen mukaan suunnittelun edetessä on jo oltu riittävällä tavalla yhteydessä Museovirastoon, joten lausuntoa virastolta ei pyydetty. Rakennusvalvontayksikön lausunnon perusteella selkeytettiin asemakaavakarttaan rakennuksen korkeusasemien rajauksia.

4.4 Asemakaavan tavoitteet
Veroviraston muutettua pois Hämeenkatu 28 tiloista on kiinteistön kehittäminen ja kunnostaminen tullut ajankohtaiseksi kysymykseksi. Asemakaavan muuttaminen liittyy tontilla jo aloitettuihin korjaus- ja rakennustöihin.

Tampereen evankelisluterilaisen seurakuntayhtymän tavoitteena on mm. purkaa Hildenin myymälän katutason rakennus ja rakentaa tilalle kaksikerroksinen ympäröiviin julkisivuihin ulottuva uudisosa. Samoin länsipuolen sisäpihalle on suunniteltu kaksikerroksista rakentamista. Rakennuksen vanhoja toimistotiloja muutetaan hotellitiloiksi.

Kaavoituksen tavoitteena on mahdollistaa kiinteistön kehittäminen vastaamaan tontinomistajan nykyisiä tarpeita. Tavoitteena on myös kehittää suunnittelualueen osalta keskustan vetovoimaisuutta yritys- ja liiketoiminnan sekä seurakuntatoiminnan sijaintipaikkana. Asemakaavan muutoksella pyritään turvaamaan rakennuksen rakennustaiteellisten ja kaupunkikuvallisten arvojen säilyminen.

4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset

Vaihtoehtoina on joko ns. 0-vaihtoehto, jossa kaava-alueelle ei sallittaisi lisärakentamista tai sallia tontilla kaksikerroksisten uudisosien rakentaminen.

Vaikka itäpuolisen etupihan tilalliselle säilyttämiselläkin olisi omat perusteensa, voidaan uudisosan rakentamista pitää perusteltuna.

Uudisosien rakentaminen mahdollistaa kiinteistön aktivoinnin sekä liike- että seurakuntatoiminnan sijaintipaikkana. Katukuvan siistiytyminen ja vaikeasti valvottavan puolijulkisen tilan poistuminen ovat myös uudisosan rakentamista tukevia perusteita. Asemakaavan muutoksen yhteydessä voidaan kiinteistölle ja siinä sijaitsevalle seurakuntasalille antaa kaavallinen suojelumääräys. Voimassaolevan asemakaava ei myöskään vastaa tontinomistajan tavoitteita.

Ennen kaavan vireilletuloa kaavoitus- ja rakennusvalvontayksikön, Museoviraston sekä seurakuntayhtymän kanssa käytyjen keskustelujen pohjalta päädyttiin asemakaavan muutoksen laatimiseen.

5 ASEMAKAAVAN KUVAUS

5.3 Aluevaraukset

5.3.1 Korttelialueet
Tontti 15-42 osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Rakennusoikeus on 11790 kem2, jonka lisäksi maanalaisia liike- ja työtiloja saa rakentaa 400 kem2. Maanalaisten liike- ja työtilojen tulee liittyä ensimmäisen kerroksen liiketilaan. Tontin pinta-ala on 2381 m2 ja sallittu rakennusoikeus vastaa tonttitehokkuutta e=5,12.

Tontin rakennusala on jaettu osa-alueiksi, joille on osoitettu rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemat. Itäpihan uudisosan vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemaksi on mm. merkitty +101,5. Tältä osin tekniset tms. tilat eivät saa poiketa rakennusalalle merkitystä korkeusmääräyksestä. Uudisosa liittyy vanhaan rakenteeseen edellistä metriä matalamman rakennusosan välityksellä. Länsipihan uudisosan rakennusalalle on osoitettu alue, jolle saa rakentaa pääosiltaan läpinäkyvän valokaton. Valokaton tulee jäädä +102,9 tason alapuolelle.

Tontin itäosassa on n 7 metriä leveä yleiselle jalankululle varattu alueen osa, jolla huoltoajo on sallittu. Tontin koko alalle, myös jalankululle varatun alueenosan alle, saa rakentaa maanalaisen tilan enintään kahteen kellarikerrokseen. Tontin autopaikat, joita on laskennallisesti osoitettava 55 kpl, on sijoitettavissa kiinteistön yläkellariin. Autopaikkoja voidaan osoittaa myös lähistön pysäköintilaitoksista, kuten Anttilan pysäköintitalosta tai mahdollisesti rakennettavasta Kunkunparkista.

Hämeenkatu 28:n kiinteistö merkitään Hildenin katutason myymälää lukuun ottamatta rakennustaiteellisesti arvokkaaksi ja kaupunkikuvan säilymisen kannalta tärkeäksi rakennukseksi, jota ei saa purkaa. Rakennuksessa suoritettavien korjaus- ja muutostöiden tulee olla sellaisia, että rakennuksen rakennustaiteellisesti arvokas ja kaupunkikuvan kannalta merkittävä luonne säilyy. Rakennuksessa suoritettavilla korjaus- ja muutostöillä ei saa myöskään turmella rakennuksessa sijaitsevan seurakuntasalin eikä rakennuksen porrashuoneiden rakennustaiteellisia arvoja.

Koska alue on rakennustaiteellisesti arvokas ja kaupunkikuvan kannalta tärkeä, erityistä huomiota on kiinnitettävä siihen, että uudisrakennusten julkisivut rakennusaineen, mittasuhteiden, pintojen ja värityksen suhteen sopeutuvat ympäristöönsä (sj-2).

5.4 Kaavan vaikutukset

5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön

Yhdyskuntarakenne
Seutu- ja osayleiskaavan perusteella alue on varattu keskustatoiminnoille. Kaava-alueen pohjois-, itä- ja eteläpuolella on liike- ja toimistotontit, länsipuolella on asuin- , liike- ja toimistorakennuksille osoitettu tontti. Suunniteltu maankäyttö sopii hyvin ympäröivään kaupunkirakenteeseen.

Kaupunkikuva
Kaava-alue on Tampereen ydinkeskustaa sekä Hämeenkadun, Näsilinnankadun ja Kauppakadun miljöötä. Ympäristössä on 1900-luvun alkupuoliskolla rakennettuja Tampereen rakennuskulttuurin kannalta merkittäviä taloja.

Rakennushankkeen merkittävimmät kaupunkikuvalliset vaikutukset aiheutuvat Hildenin katutason myymälän purkamisesta ja kaksikerroksisen uudisosan rakentamisesta Näsilinnankadulle. Uudisosa rajautuu Hildenin myymälän kadunpuoleiseen linjaan ja se pyritään liittämään hienovaraisesti vanhaan rakenteeseen mm. sisäänvedettyjen rakennusosien avulla.

Julkisivujen uusimisen yhteydessä vanhan julkisivun kuori poistetaan, seinärakenne lämpöeristetään ja pinta uusitaan vanhan julkisivun kaltaisilla kuorielementeillä. Toimenpiteen yhteydessä ulkoseinän vahvuus kasvaa 100-140 mm. Koska ikkunoita ei siirretä, julkisivun luonne muuttuu tältä osin alkuperäisestä. Ikkunoiden myöhempään siirtämiseen kuitenkin varaudutaan ikkunoiden uusimisen yhteydessä. Uusia rakenteita ovat myös Hämeenkadun sivulle ja Näsilinnankadun sisäänkäynteihin suunnitellut lasi/teräskatokset.

Asuminen
Vaikka tontin pääkäyttötarkoitusmerkintä sallii asumisen ei kiinteistöön ole tulossa asuntoja nykyisten suunnitelmien mukaan. Hotellin palvelut on tarkoitettu lyhytaikaiseen majoittumiseen.

Palvelut
Kiinteistöön on tarkoitus sijoittaa n. 105 huoneen hotelli, mikä parantaa kaupungin majoituspalveluiden tarjontaa. Lisäksi rakennukseen on suunniteltu muuta liike- ja toimistotilaa. Kaikkiaan peruskorjauksessa uudistetaan n. 10 000 m2 toimitilaa.

Työpaikka ja elinkeinotoiminta

Tontti 15-42 on tarkoitettu asuin-, liike- ja toimistokäyttöön. Uudisosat yhdessä rakennuksen sisätilojen uudelleen järjestelyiden kanssa parantavat kiinteistön käyttömahdollisuuksia yritys- ja liiketoimintaan.

Liikenne
Kauppakadulla ja Näsilinnankadulla kaava-alue rajautuu jalkakäytävään ja Hämeenkadulla jalkakäytävään, joka kesäaikaan toimii yhdistettynä kevyen liikenteen väylänä. Jalankulkijamäärät eivät täällä Hämeenkadun länsipään alueella ole kovin suuret. Näsilinnankadun ja Kauppakadun jalkakäytäville ei ole tulevaisuudessakaan tulossa pyöräväylää.

Näsilinnankadun ajorata on kiinteistön kohdalla 8.5 metriä leveä. Tontin 15-42 itäosassa on n. 7 metriä leveä yleiselle jalankululle varattu alueenosa, jolla huoltoajo on sallittu. Tontinosalla tehtävät mahdolliset muutokset jäävät kiinteistön omistajan maksettavaksi. Pysäköintijärjestely Näsilinnankadulle saattoliikenteelle (mm. bussit ja taksit) on perusteltua, kun kiinteistöön on tulossa hotelli. Kellaritason pysäköintiin ja kiinteistön huoltoa varten suunniteltuun huoltotaskuun on ajoyhteys Kauppakadulta.

5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön

Tontti 15-42 on kokonaan kaupunkialueella olevaa rakennettua ja päällystettyä aluetta. Asemakaavan muutoksella ei ole mainittavia vaikutuksia luonnonympäristöön.

5.6 Kaavamerkinnät ja määräykset

Asemakaavaa varten on laadittu seuraavat kolme uutta asemakaavamerkintää:

sr-por Rakennuksessa suoritettavilla korjaus- ja muutostöillä ei saa turmella rakennuksen porrashuoneiden rakennustaiteellisia arvoja.

sr-sal Rakennuksessa suoritettavilla korjaus- ja muutostöillä ei saa turmella rakennuksessa sijaitsevan salin rakennustaiteellisia arvoja.

Ma-30/II Maanalainen tila. Roomalainen numero osoittaa kellarikerrosten suurimman sallitun lukumäärän.

6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS

6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat

Asemakaavaan liittyy havainnepiirros ja sähköinen seurantalomake.

6.2 Toteuttaminen ja ajoitus

Tontille 15-42 tulevat uudisosat rakentunevat välittömästi asemakaavan muutoksen tultua lainvoimaiseksi.

Seurakuntayhtymän tavoitteena on saada rakennus valmiiksi vuoden 2004 alkupuolella. Korjaus- ja muutostyöt on jo kiinteistössä aloitettu rakennusluvan mukaisesti.
Hotellitoiminta voitaneen aloittaa lokakuussa 2003.

Tontin uusia järjestelyitä suunnittelee Arkkitehtitoimisto KSOY Arkkitehtuuria, Hammareninkatu 7, 33100 Tampere.