TOIMISTO - JA TEOLLISUUSRAKENNUKSEN TONTIN MUUTTAMINEN ASUINKERROSTALOTONTIKSI, ENTINEN GALVAANO OY:N KIINTEISTÖ, XV-263-18, KULLERVONKATU 23, KARTTA NO 7873


Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 12. päivänä toukokuuta 2004 päivättyä asemakaavakarttaa nro 7873. Asian hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan.
Lisätietoja osoitteesta:
http://www.tampere.fi/cgi-bin/kaava/kaavadoc?7873


TIIVISTELMÄ

Kaava on laadittu Tampereen Seudun Osuuspankin aloitteesta. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on kuulutettu 29.8.2002 ja ollut nähtävillä 29.8- 19.9. 2002. Kaavaluonnosta on esitelty osallisille useammassa asukastilaisuudessa sekä siinä vaiheessa, kun tavoitteena oli rakentaa tontille opiskelijaasuntoja että tämän kaavaehdotuksen mukaisena asuinkerrostaloluonnoksena. Mielipiteitä ovat esittäneet lähinaapurit. Asemakaava on ollut lausunnoilla 16.7-8.8 välisen ajan. Pirkanmaan maakuntamuseo ilmoittaa lausunnossaan, että vanhan teollisuuskiinteistön purkaminen on mahdollista.

Asemakaava

Vanha Galvanoimis Oy:n tehdasrakennus puretaan ja tilalle rakennetaan asuinkerrostalo. Tontin käyttötarkoitus muuttuu toimistorakennusten korttelialueesta ( KT- 4) asuinkerrostalojen korttelialueeksi ( AK ). Pysäköinti toteutetaan maanalaisena. Tonttitehokkuus säilyy ennallaan. Tehokkuusluku e = 2,0, mikä vastaa rakennusoikeutta 2688 m2.

Asemakaava toteutuu välittömästi sen tultua hyväksytyksi.


1 PERUS JA TUNNISTETIEDOT

1.1 Tunnistetiedot:

Asemakaavan muutos koskee:
Tampereen kaupungin XV kaupunginosan (Tammela )
korttelin 263 tonttia nro 18

Kaavan laatija: Tampereen kaupungin ympäristötoimi, kaavoitusyksikkö, arkkitehti Eeva Heimovala

Vireilletulo 29.8.2002
Dno YVI 3128/2

1.2 Kaava-alueen sijainti

Kaava-alue sijaitsee n. 1.,5 km keskustasta itään, osoitteessa Kullervonkatu 23.

1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus

Asemakaava nro 7837, toimistorakennuksen tontin muuttaminen asuinkerrostalotontiksi, XV-263-18, Kullervonkatu 23


3 LÄHTÖKOHDAT

3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista

3.1.1 Alueen yleiskuvaus
Suunnittelualue sijaitsee keskustassa Tammelan kaupunginosan asuinkerrostaloalueen ja puutalokortteleiden välissä. Tontti on viimeinen uudelleen rakentamaton osa Galvanoimis Oy:n entisestä tehdasalueesta.

3.1.2 Luonnonympäristö
Tontti on asvaltoitu keskustatontti. Maaperä on täyttömaata n. 0,5-2,5 m paksuudelta ja tontti on tasainen. Täyttökerroksen alapuolella on pohjamaana silttiä / hiekkaa.

Tontin teollisuusmenneisyys on edellyttänyt maaperän tutkimista mahdollisen pilaantuneisuuden varalta. Tontti ei sijaitse ympäristökeskuksen määrittelemällä tärkeällä pohjavesialueella.

3.1.3 Rakennettu ympäristö
Tontilla 263-18 sijaitsee 1949 valmistunut kolmikerroksinen tiili- ja betonirakenteinen toimisto- ja tehdasrakennus, joka on voimassaolevassa asemakaavassa suojeltu kaupunkikuvallisesti. Tehdas lopetti toimintansa tontilla vuonna 1987. Rakennus ollut sen jälkeen lähinnä toimistokäytössä ja nykyisin tyhjillään.

Tonttitehokkuusluku on ympäröivissä asuinkortteleissa yleisesti 1,4 ja keskustan palvelut ovat hyvin saavutettavissa.

Kaupunkikuvassa nykyinen rakennus muodostaa ehjän kulman kerrostalokorttelille ja on kaupunkikuvan kannalta tärkeä.

Liikenteellisesti tontti sijoittuu vilkkaan Kullervonkadun ja kevyelle liikenteelle varatun Salhojankadun kulmaan. Pysäköinti on hoidettu omalla tontilla. Lisäksi tontille on osoitettu kuusi rasitepaikkaa tontilta 263-20.

Tontin 263-18 maaperä ja rakennuksen rakenteet on tutkittu pilaantuneisuuden osalta. Piha-alueelta ja rakennuksesta löytyi teollisen toiminnan jäljiltä pilaantunutta maaperää ja rakenteita.

3.1.4 Maanomistus
Tontin 263-18 omistaa Tampereen Seudun Osuuspankki.

3.2 Suunnittelutilanne

3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset

Keskustan osayleiskaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 4.1.1995. Sen mukaan alue on kerrostalovaltaista asuinaluetta.

Alueella on voimassa asemakaava no 6715. Sen mukaan kaava-alue on toimistorakennusten korttelialuetta, jolle on sallittu myös ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta teollisuutta ( KT-4). Tontilla ei ole kerroslukua vaan rakennusten on määritelty ylin korkeusasema. Lisäksi tontilla on määräys, jonka mukaan rakennus on kaupunkikuvan kannalta tärkeä (sr-3)

Pohjakartta on Tampereen kaupungin kaupunkimittausyksikön laatima ja se on tarkistettu v. 2004.

Lähtökohtavaiheessa tontilla oleva tehdasrakennus inventoitiin tarkoituksena korjata vanhat tilat opiskelija-asunnoiksi. Samassa yhteydessä suunniteltiin rakennuksen korottamista. Hankkeen taloudelliset selvitykset ja osallisten mielipiteet ovat vaikuttaneet siihen, että rakennuksen korottamisesta luovuttiin ja lähtökohdaksi otettiin rakennuksen purkaminen ja uuden asuinkerrostalon rakentaminen tilalle.


4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET

4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve

Vajaakäyttöisen tehdastontin muuttaminen asuinkortteleiden keskellä asuinkäyttöön on kaupungin tiivistämisstrategian mukaista.

4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset

Hankkeen alkuvaiheen aloitteen teki 15.4.2002 Tampereen seudun opiskelija-asuntosäätiö TOAS tarkoituksenaan korjata tehdas- ja toimistorakennus opiskelija-asunnoiksi. Hanketta varten tutkittiin kiinteistön kunto ja rakenteiden ja maaperän sisältämät jäämät tehdastoiminnasta. Raportti on valmistunut 27.5.2002. Suunnitelmat muuttuivat valmistelun aikana tehdasrakennuksen saneeraamisesta uudisrakentamiseksi. Opiskelija-asuntosäätiön luovuttua hankkeesta sitä jatkaa Tampereen seudun osuuspankki yhdessä rakennusyhtiön kanssa uudisrakentamisella.

4.3 Osallistuminen ja yhteistyö

4.3.1 Osalliset
Muutoksen hakija, naapurikiinteistöt, kaupunginosayhdistys Tampereen Tammelalaiset sekä alueella toimivat muut yhdistykset, Pirkanmaan ympäristökeskus, kaupungin eri hallintokunnat, mm. ympäristövalvonta, kiinteistötoimi, museotoimi, pelastuslaitos ja tekniset toimialat.

4.3.2 Vireilletulo
Kaava on tullut vireille 29.8.2002, jolloin hankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin nähtäväksi.

4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt

Osallistumis- ja arviointisuunnitelman nähtävilläoloaikana 12.09.2002 on tullut yksi kirjallinen mielipide naapuritaloyhtiön asukkaalta sekä suullisia mielipiteitä. Suunnitelma on postitettu kaikille naapureille.

Asukastilaisuudet ja esittelyt

12.3.2003 pidettiin asukastilaisuus, jossa lähiympäristön ja naapuritalojen asukkaat kertoivat mielipiteensä.
7.5.2003 informaatiotilaisuus kaavan etenemisestä asuntolamuotoisena ja luonnosten esittely kiinteistön saneeraamisesta , läsnä lähinnä naapuritaloyhtiöt.
14.5.2003 uudisrakennusvaihtoehdon ( opiskelija-asuntola) esittely naapuritaloyhtiöille.
Rakennusvalvonnan, pelastuslaitoksen ja hankkeen suunnittelijan kanssa on valmistelun aikana pidetty molemmissa hankevaiheissa palaveri, jossa on käyty läpi rakentamisen vaatimuksia.
Tietoa uudesta asuinkerrostalohankkeesta on esitetty puhelimitse naapureille kyselyjen perusteella.
1.6.2004 Katselmus paikanpäällä ja uudisrakennuksen (asuinkerrostalo) suunnitelmien esittely alueen asukkaille.

Museotoimelta on pyydetty lausunto ennakkoon 15.5.2003 rakennuksen purkamismahdollisuuksista. Siinä todetaan, että Galvaano - talo on kaupunkikuvallisesti merkittävä rajatessaan katutilaa Kullervonkadun varressa. Kiinteistö on lähialueensa ainoita teollisen rakennusperinnön edustajia. Massoittelun tulisi säilyä nykyisenlaisena ja julkisivuarkkitehtuurin hillittynä ja yksinkertaisena. Rakennuksen purkaminen merkitsee suojelumääräyksestä poikkeamista.

4.3.4 Viranomaisyhteistyö
15.9.2003 pidettiin viranomaisneuvottelu kiinteistön säilyttämisestä tai purkamisesta Pirkanmaan ympäristökeskuksen ja museotoimen kanssa.

Kokouksessa todettiin seuraavaa:
Voimassa olevan asemakaavan mukaan rakennus on määritelty suojeltavaksi kaupunkikuvallisesti tärkeänä (sr-3) ja kiinteistön pilaantuneisuustutkimukset ovat ympäristökeskuksen tiedossa. Kiinteistö ei ole kaupungin suojeltavien rakennusten luettelossa mukana. Osalliset naapurustossa kannattavat uudisrakentamista. Museotoimi ja ympäristökeskus esittivät, että jos kaavoitusta jatketaan uudisrakentamisvaihtoehtona, kiinteistö arvotetaan tutkimalla Kullervonkatu 23 teollisuushistoriaa verrattuna Tammelan kaupunginosan teollisuusperintöä edustaviin jäljellä oleviin rakennuksiin ja viranomaisyhteistyötä jatketaan.

Asemakaavan valmistelun yhteydessä on selvitetty Tammelan teollisuusperintöä. Muutoksenalainen kiinteistö on korttelimittakaavassa lähialueensa ainoa jäljellä oleva teollisuusrakennus, mutta Tammelassa on säilytettyä teollisuusperinnettä hyvin näkyvissä ja rakennuksille on löydetty uusia käyttötarkoituksia, jotka luontuvat kaupunkirakenteeseen säilyttäen vanhaa kaupunkikuvaa ja teollisuuden vaiheita keskustassa.

Lausunnot

Maakuntamuseon lausunnossa 24.8.2004 todetaan, että vanhan teollisuuskiinteistön purkaminen on mahdollista. Uudisrakennukselle asetetaan kuitenkin suuret laatuvaatimukset kyseisessä paikassa ja kaavan tulee ohjata rakentamista.

4.4 Asemakaavan tavoitteet

4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet

Kunnan asettamat tavoitteet

Asuinympäristön laatua koskevana tavoitteena on laatia kaava, joka ottaa huomioon tiiviin korttelin sisäisen toiminnan paremmin huomioon. Asumisen lisääminen keskustan palveluiden ääressä on tiivistämisstrategian mukaista. Terveyteen liittyvänä tavoitteena on puhdistaa tontilta teollisuustoiminnan jäljiltä todetut jäämät.

Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet

Asemakaavan muutoksella muodostuu keskustan osayleiskaavan mukainen kerrostalovaltainen asuintontti.

Kaupunkikuvallisesti vanha rakennus on perustellusti suojeltu ja uudisrakennuksessa on tarkoitus ottaa huomioon vanhan rakennuksen massa, sijainti ja selkeys sekä ne arkkitehtuurin elementit, jotka liittävät uuden rakennuksen luontevasti ympäristöön.

4.4.2 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen

Osallisten tavoitteet ja asemakaavan laadulliset tavoitteet

Naapureilta saaduista mielipiteissä on tavoitteena Salhojankadun säilyminen pelkästään kevyenliikenteen väylänä ilman tonttiliittymiä ja ajoyhteyksiä. Uudisrakennuksen korkeuden tulisi pysyä nykyisen rakennuksen korkeuksissa ja uuden massan nykyisissä rajoissa siten, että alkuperäisen kaupunkikuvan selkeä kulma korttelissa säilyy. Tavoitteena on myös, että hanke toteuttaa riittävästi pysäköintitiloja omalle tontilleen, koska Tammelassa on asukkaiden mielestä liian vähän autopaikkoja ja että tonttitehokkuutta ei lisätä nykyisestä ( e= 2,0)

4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset

Tavoitteiden asettelu kaavoitusprosessin aikana on vaikuttanut suunnitteluun siten, että alkuvaiheen suunnitelma tehdä tehdasrakennuksesta opiskelija-asuntola muuttui asuinkerrostalosuunnitelmaksi, jolle on löytynyt reunaehdot tavoitteista.

0-vaihtoehdon vaikutukset

Vaikutus rakennettuun ympäristöön

0-vaihtoehto säilyttää kaupunkikuvan ennallaan ja on suojelumerkinnän sr-3 mukainen. Pysäköintitilanteen jäädessä tontilla ennalleen korttelin sisäiset toiminnat ovat sekavat ja pihatila kolkko. Pihaan ajo on liikenteellisesti vilkkaan Kullervonkadun puolella. Rakennuksen rakenteiden pilaantuneet osat pitää ottaa huomioon rakennuksen vastaisessa käytössä, samoin piha-alueella pilaantunut maaperä.

4.5.4 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet

Vaikutusselvitysten ja arvioinnin tulokset

Kullervonkatu 23:n nykyisen rakennuksen ja maaperän pilaantuneisuus aiheuttavat peruskustannuksia tontille. Koska rakenteet ja maaperä on puhdistettava ja ainekset hävitettävä viranomaisten edellyttämällä tavalla on valmistelun aikana katsottu, että nykyistä rakennusta on vaikea hyödyntää. ja parhaiten tontti tulee puhdistettua uudisrakentamisen yhteydessä.

Mielipiteet ja niiden huomioonottaminen

Tonttitehokkuuden säilyttäminen ennallaan vaikutti ensimmäisen vaiheen asuntolahankkeesta luopumiseen.

Tontin liikenneratkaisussa on otettu huomioon osallisten mielipiteet, samoin uudisrakennuksen sallitussa korkeudessa. Naapuruston asukkaat ovat aktiivisesti seuranneet kaavoitusprosessia ja kannattavat uudisrakentamista.

Uuden rakennuksen sijainnissa ja korkeusmääräyksissä on otettu huomioon lausunnoissa esitetty rakennuksen tärkeä asema kaupunkikuvassa.


5 ASEMAKAAVAN KUVAUS

5.1 Kaavan rakenne

Kaavassa tontin mitat säilyvät ennallaan kaupunkirakenteessa.

5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen

Kaupunkikuva säilyy rakennuksen massan ja aseman suhteen ennallaan. Pilaantunut maaperä ja rakenteet voidaan hävittää asianmukaisesti.

5.3 Aluevaraukset

5.3.1 Korttelialueet
Kortteli osoitetaan asemakaavamerkinnällä AK asuinkerrostalojen korttelialueeksi. Tontilta on varattava yksi autopaikka sataa kerrosneliömetriä kohti ja autopaikat voidaan rakentaa maan alle. Tontin pinta-ala on 1344 m2. Asuinrakennukselle osoitetaan rakennusoikeutta 2688 m2 mikä vastaa tonttitehokkuutta 2,0. Tontin suurin sallittu kerrosluku on IV ja ylin sallittu korkeusasema +117.500. Rakennusalalle on merkitty LVI- tekniikalle alue, jonka kohdalla voidaan osoitettujen kerrosten yläpuolelle rakentaa LVI-tekniikan vaatimia rakennelmia ja laitteita. Alue on sijoitettu sisäpihan puolelle rakennusalaa. Rakennukseen saadaan sijoittaa palvelutiloja ensimmäiseen kerrokseen. Tontin käyttöön osoitetut kuusi rasitepaikkaa pysäköintiä varten naapuritontilla säilyvät ennallaan.

5.4 Kaavan vaikutukset

5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön
Uudisrakennus asettuu kaupunkikuvassa vanhan mukaan korttelin kulmaan ja siinä on otettu huomioon länsipuolella olevan rakennuksen korkeusasema ja sijainti katulinjassa, joten kaupunkikuva ei massoittelun osalta oleellisesti muutu.

Rakennuksen arkkitehtuurista on neuvoteltu rakennusvalvonnan ja kaupunkikuva-arkkitehdin kanssa ja julkisivut pyrkivät noudattamaan hillittyä suunnittelua ja vanhan rakennuksen olemusta. Liikenne pihaan kulkee edelleen Kullervonkadun puolelta, joten liikenneturvallisuus tulee taata pihaanajoliikenteessä esimerkiksi peilijärjestelyin.

Naapurikiinteistöille uudisrakennus tuo korttelin sisään jäsentyneisyyttä ja viihtyisyyttä, mutta ei vaikuta naapureiden pihajärjestelyihin. Uudisrakennus sopii hyvin asuinkerrostalokorttelin täydennykseksi yhdyskuntarakenteessa ja lisää alueen palveluiden käyttöä.

5.5 Ympäristön häiriötekijät

Tontti on Tampereen keskusta-alueella ja rakentamisen aikana pilaantunut maa- ja rakenteet poistetaan viranomaisten ohjeiden mukaan. Rakentamisessa noudatetaan keskusta-alueen rakentamiselle määrättyjä vaatimuksia.


6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS

Asemakaava toteutuu välittömästi sen tultua hyväksytyksi. Rakennus puretaan ja pilaantuneet rakenteet ja maaperä käsitellään ympäristökeskuksen edellyttämällä tavalla.

Asemakaavan seurantalomake on selostuksen liitteenä.