Kaavoitus on maankäytön suunnittelua. Kaavoituksella määritellään, mihin tarkoitukseen maa-alueita saa käyttää ja mitä niille voidaan rakentaa. Tavoitteena on tuottaa hyvää ja toimivaa ympäristöä.

Kaavoitus on monimutkainen prosessi, jossa on monia tasoja, valtakunnallisista tavoitteista aina yksittäisen talon tai autotallin sijoittamiseen saakka. Ylemmistä tasoista vastaavat ympäristöministeriö sekä maakunnan liitto, Tampereen seudulla Pirkanmaan liitto, jonka vastuulla on maakuntakaava. Yksityiskohtaisempi maankäytön suunnittelu eli yleis- ja asemakaavat ovat kuntien vastuulla. Kuntien kaavoitusta ohjaavat ja valvovat ympäristöministeriö ja ELY-keskukset, Tampereella Pirkanmaan ELY-keskus.

Miksi monta erilaista kaavaa?

Kullakin kaavatasolla on oma tehtävänsä. Perusajatus on, että suunnittelun tarkentuessa suunniteltava alue pienenee. Koko Pirkanmaata koskevan maakuntakaavan alueella on jokaisessa kunnassa voimassa mahdollisesti useita yleiskaavoja. Kunkin yleiskaavan alueella voi puolestaan olla voimassa useita asemakaavoja, Tampereen kantakaupungissa jopa tuhansia.

Maakuntakaavalla ratkaistaan koko Pirkanmaata koskevat yleispiirteiset kysymykset kuten tielinjaukset. Kuntakohtaisilla yleiskaavoilla suunnitellaan kaava-alueen käyttö yleispiirteisesti, esimerkiksi asunto- ja työpaikka-alueiden sijainti ja likimääräiset rajaukset. Asemakaavalla suunnitellaan alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä.

Yksityiskohtaisten kaavojen tulee noudattaa ylemmänasteisten kaavojen periaatteita, mutta ei yksityiskohtaisesti niissä osoitettuja aluerajoja. Tätä kutsutaan ohjausvaikutukseksi. Sanallisesti esitetyt valtakunnalliset alueidenkäytön tavoitteet puetaan kartalla esitettävään muotoon maakuntakaavoissa, eli valtakunnalliset tavoitteet ohjaavat maakuntakaavoitusta. Samaan tapaan maakuntakaava ohjaa kuntien yleiskaavoitusta. Yleiskaavan tarkoituksena on puolestaan ohjata asemakaavoitusta, joka sitten lopulta toimii ohjeena rakentamiselle.

Yleiskaava

Yleiskaava on keskeinen kunnan alueiden käytön kehittämisväline. Se on nimensä mukaisesti yleispiirteinen kaava, jossa osoitetaan alueiden käytön pääperiaatteet kunnassa. Sen tehtävänä on ohjata kunnan yhdyskuntarakennetta ja maankäyttöä, lähinnä asemakaavoitusta sekä myös suoraan rakentamista esim. kylä- tai ranta-alueella. Yleiskaavojen laatiminen on kunnan tehtävä.

Yleiskaavassa määritellään maankäyttö koko kaupungin ja kaupunginosan tasolla. Yleiskaavassa määritellään siis esimerkiksi rakennetaanko alueet pääasiassa kerros- vai pientaloalueina sekä missä sijaitsevat elinkeinotoiminnan alueet, virkistysalueet ja suojelualueet sekä millainen on liikenneverkon rakenne. Myös julkisten ja kaupallisten palvelujen sijoittaminen on tärkeä osa yleiskaavan suunnittelua.

Kuntien yhteinen yleiskaava

Kunnat voivat laatia yleiskaavan myös yhteistyönä, jolloin sitä kutsutaan kuntien yhteiseksi yleiskaavaksi. Tampereen seudulla ensimmäinen esimerkki kuntien yhteisestä yleiskaavasta on Vuoreksen osayleiskaava, joka laadittiin Tampereen ja Lempäälän yhteistyönä kuntien raja-alueelle.

Kun yleiskaava laaditaan kuntien yhteistyönä, yleiskaavalla voidaan perustellusta syystä poiketa tavallista enemmän seutu- tai maakuntakaavasta. Yhteinen yleiskaava on muuta kaavajärjestelmää täydentävä mahdollisuus lähinnä kaupunkiseutujen kehittämiseksi.

Osayleiskaava

Kun yleiskaava kattaa vain osan kunnan alueesta tai ohjaa jotakin toimintalohkoa, esim. rantarakentamista, sitä kutsutaan osayleiskaavaksi. Sillä voidaan suunnitella kunnan maankäyttöä tarkemmin kuin koko kuntaa koskevassa yleiskaavassa. Tampereella on osayleiskaavoja laadittu mm. keskustan alueelle asemakaavatyön pohjaksi ja Teiskon kylien alueille ohjaamaan kylien rakentamista.

Yleiskaavan vaikutukset

Asemakaava-alueella

Rakentaminen edellyttää yleiskaavan lisäksi yleensä myös asemakaavaa, jonka laadinnalle yleiskaava on ohjeena. Yleiskaava on voimassa asemakaava-alueella vain asemakaavan muuttamista koskevan ohjausvaikutuksen osalta. Yleiskaavatyön yhteydessä koottu selvitysaineisto on tarkennettuna usein käyttökelpoista myös asemakaavatyössä.

Tampereella asemakaava käsittää lähes koko kantakaupungin alueen sekä lisäksi Kämmenniemen ja Polson alueita pohjoiselta suuralueelta.

Asemakaava-alueen ulkopuolella

Tampereella yleiskaava ohjaa suoraan rakentamista Aitolahden ja Teiskon alueilla, joilla ei ole asemakaavaa muualla kuin Kämmenniemen ja Polson alueilla. Yleiskaavan pohjalta voidaan myöntää suoraan rakennuslupia sekä käyttää sitä perusteena poikkeamisharkinnassa ja suunnittelutarveratkaisuissa.

Asemakaava

Asemakaavoilla säädellään, mihin tarkoituksiin aluetta voi käyttää ja kuinka paljon saa rakentaa. Määräykset koskevat myös rakennusten korkeuksia, katujen leveyksiä sekä muita alueen rakenteeseen ja kaupunkikuvaan vaikuttavia seikkoja.

Asemakaavalla määritellään yksityiskohtaisesti kunkin alueen käyttötarkoitus, esimerkiksi rakennusten, leikkipaikkojen ja pysäköintialueiden sijainti tontilla, rakennusten korkeus ja kerrosala sekä kohteesta riippuen jopa kattomuoto, räystäslinjan tarkka korkeusasema ja julkisivumateriaali.

Asemakaava voi käsittää kokonaisen asuinalueen tai vain yhden tontin.

Rakennuskiellot

Maankäyttö- ja rakennuslain 53 §:n mukaan kunta voi määrätä rakennuskiellon alueelle, jolla asemakaavan laatiminen tai muuttaminen on vireillä. Kielto päättyy kun alueelle laadittu uusi asemakaava saa lainvoiman. Kielto on voimassa enintään kaksi vuotta. Kunta voi kaavoituksen keskeneräisyyden vuoksi pidentää kieltoaikaa kaksi vuotta kerrallaan.

Tampereen lautakuntien johtosäännön mukaan rakennuskiellosta päättäminen kuuluu yhdyskuntalautakunnan toimivaltaan. Poikkeuksen myöntäminen asemakaavan laatimiseksi tai muuttamiseksi annetusta rakennuskiellosta kuuluu myös yhdyskuntalautakunnan toimivaltaan.

Ranta-asemakaava

Ranta-asemakaavan laatiminen on yleensä kaavoitettavan alueen omistajien asia. Ranta-asemakaavan tarkoitus on ohjata pääasiassa loma-asutuksen järjestämistä ranta-alueella.

Maanomistajan toimesta laadittavan asemakaavan tulee muodostaa tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Kaavassa annetaan yksityiskohtaiset määräykset loma-asutuksen ja alueen muun käytön järjestämisestä ranta-alueella. Ranta-asemakaavassa määritellään kortteleiden ja tonttien likimääräiset sijoitukset, rakennusoikeudet ja käyttötarkoitukset sekä kulkuyhteydet alueella.

Ranta-asemakaavakartta sekä siihen liittyvä selostus ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma saatetaan kaupungin hyväksyttäväksi. Kaavan laatijan tulee olla jo varhaisessa vaiheessa yhteydessä kuntaan, jotta saadaan tarkoituksenmukainen kaava aikaiseksi. Kaavan sisällöstä neuvotellaan ELY-keskuksen kanssa. Tarvittaessa siitä pyydetään myös lausuntoja eri hallintokunnilta.

Ranta-asemakaava käsitellään kuten muutkin asemakaavat. Kaavan laatimiskustannuksista vastaa maanomistaja.