Siirry sisältöön

Asuntotonttien vuokrasopimusten uusiminen

Pitkäaikaisten maavuokrasopimusten uusiminen

Pitkäaikaisten maanvuokrasopimusten ehtona ja lähtökohtana on se, että kaupunki antaa vuokralaiselle mahdollisuuden, tämän niin halutessa, tehdä uusi pitkäaikainen maanvuokrasopimus kohteesta. Edellytyksenä kuitenkin on, että maankäytössä (yleiskaava/asemakaava) ei ole tapahtunut tai tapahtumassa muutoksia, jotka estäisivät aiemman sopimuksen mukaisen maankäytön.

Kaupunginvaltuuston hyväksymien Asunto- ja maapolitiikan linjausten mukaan sopimuksia uusittaessa lähtökohtana on yhdenvertainen kohtelu. Uusittavien sopimusten ehdot määritetään vastaavin periaattein kuin uusissa sopimuksissa. Vuokran määrityksessä lähtökohtana on markkinahintaa vastaava kohtuullinen käypä hinta. Tontin pääoma-arvoon ja edelleen vuokraan vaikuttava rakennusoikeuden määrä perustuu asemakaavan mahdollistamaan rakennusoikeuteen. Vuokraan ei vaikuta se, miten suuri osa tontin rakennusoikeudesta on käytetty.

Kohtuullisuutta ei verrata vanhaan vuokraan, vaan uusimishetken mukaiseen kohtuulliseen käypään hintaan.

Vuokran määrittely

Vuokrattavien asuintonttien vuosivuokra on 4 % tontin pääoma-arvosta. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Tontin vuokra on omistajalleen eli Tampereen kaupungille korkoa tontin pääoma-arvosta.

Omakotitontit

Omakotitonttien hinnoittelussa otetaan huomioon uusien tonttien hinnoittelu sekä aiemmin jatkettujen sopimusten vuokrat. Pääoma-arvon määrittelyyn vaikuttavat tontin sijainti (etäisyys keskustasta) sekä tontin pinta-ala ja asemakaavan mukainen/asemakaavasta määritetty rakennusoikeus. Hinnoitteluun ei vaikuta yksittäisen tontin ominaisuudet esim. tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.)

Tonttien pinta-alat ja rakennusoikeudet vaihtelevat erittäin paljon eri kaupunginosissa ja jopa kaupunginosien sisällä. Lisäksi rakennusoikeudet voi olla määritelty eri tavalla. Joillain tonteilla/alueilla rakennusoikeus voi olla merkittynä kertoimella (esim. e=0,30), jolloin luku sisältää sekä asuinrakennusoikeuden että talous- tms. rakennusoikeuden. Joissain kaavoissa rakennusoikeus on osoitettu luvuilla, missä on eroteltu asuin- ja muu rakennusoikeus (esim. 200+t30) tai sitten yhdellä luvulla, mikä sisältää kaiken rakennusoikeuden (esim. 200). Rakennusoikeuksien vaihtelevan määrittelyn takia vuokrahinnoittelussa käytetään yhtä lukua, mikä sisältää kaiken rakennusoikeuden. Samaa käytäntöä noudatetaan kaikissa kaupunginosissa.

Hinnoittelun lähtökohdaksi valitaan kultakin alueelta/kaupunginosasta keskikokoinen tontti (esim. tontti A = 900 m2/200 k-m2), mihin muita tontteja verrataan sekä pinta-alan että rakennusoikeuden suhteessa.

Esimerkki

  • tontti A: pinta-ala 900 m2 ja rakennusoikeus 200 k-m2, vuokra 3500 e/v
  • tontti B: pinta-ala 800m2 ja rakennusoikeus 180 k-m2
  • tontin B vuokra saadaan laskentakaavalla: ((3500/900*800) + (3500/200*180))/2 = 3130 e/v.

Rakennusoikeuden tai pinta-alan erotessa merkittävästi vertailukohteesta, saatetaan vuokraa hieman laskea tai nostaa suhteessa vertailutonttiin; toisaalta puistoon rajoittuvan tontin vuokra saattaa olla suhteessa hieman korkeampi, koska tontin sijainnilla voidaan olettaa olevan tontin arvoa nostava vaikutus.

Toteutuneita kauppoja seuraamalla voi todeta, että Tampereella omakotitonttien hinnat ovat pääosin yli 100 000 euroa. Joillakin Tampereen alueilla kuten Lapin, Petsamon ja Viinikan alueelta ei ole ollut tontteja myynnissä, mutta Nekalasta kaupunki myi tarjousten perusteella tontteja joitakin vuosia sitten ja niiden myyntihinnat vaihtelivat 125 000 - 150 000 euroon.

Muutamaa Nekalan, Petsamon, Pyynikin ja Vuohenojan tonttia lukuun ottamatta jatkettavien sopimusten vuokrien pääoma-arvot ovat jääneet alle 100 000 euron, joten niiden voidaan katsoa olevan siinä mielessä kohtuullisia.

Yhtiömuotoiset asuinkerrostalo-, rivitalo- yms. tontit

Omakotitonttien tapaan hinnoittelussa otetaan huomioon uusien tonttien hinnoittelu sekä aiemmin jatkettujen sopimusten vuokrat. Hinnoitteluun ei vaikuta yksittäisen tontin ominaisuudet esim. tontin maaperä (pehmeä, kostea, kallioinen, rinne tms.)

Kuntalain mukaan kunnan tulee tehdä pitkäaikaiset maanvuokrasopimukset markkinahintaisina. Markkinahintaisuuden ehdon täyttämisen tarkistamiseksi kaupunki teettää säännöllisesti markkinahinnoista vyöhykehintaselvityksen. Viimeisimpiä asunto- ja maapolitiikan linjauksia hyväksyttäessä kaupunginhallitus edellytti markkinahintaselvityksen päivittämistä vuoden 2018 aikana. Kesällä 2018 valmistunut selvitys näyttää sen, että osalla alueista markkinahinnan nousu on ollut todella nopeaa; etenkin keskustan läheisyydessä sekä raitiotien vaikutusalueella markkinahinnat ovat nousseet paikoin huomattavasti vuodesta 2016.

Selvitys ja kartta hintavyöhykkeistä on luettavissa täältä:

Pääoma-arvon määrittelyyn vaikuttaa tontin sijainti (etäisyys keskustasta) sekä tontin pinta-ala ja asemakaavan mukainen/asemakaavasta tulkittu rakennusoikeus.

Vuokra saadaan laskukaavalla: kerrosneliömetrihinta x rakennusoikeus x 4%

Esimerkki

  • tontin rakennusoikeus 1 000 k-m2
  • kerrosneliömetrihinta 500 e/k-m2
  • Laskukaava: 500 e x 1000 k-m2 = 500 000 euroa, mistä 4% on 20 000 euroa.

Kerrosneliömetrihintoja vuosittain määritellessä huomioidaan markkinahintojen muutos ja elinkustannusindeksin muutos.

Vuokran nousu

Vuokra on ollut sidottu elinkustannusindeksiin jo kuluvalla sopimuskaudella, mutta indeksin nousu ei ole seurannut maan arvon nousua. Tästä johtuen vuokran korotus voi olla joillakin alueilla suuri 50 vuoden vuokrakauden jälkeen. Vuokrat nousevat karkeasti viisi-kymmenkertaiseksi eri puolella kaupunkia, riippuen siitä mihin aikaan sopimukset on aikanaan tehty tai onko niitä ehkä kesken vuokrakauden tarkistettu; eri kaupunginosien arvostus on myös muuttunut 50 vuoden aikana.

Vuoden 2019 alusta lähtien vuokra on mahdollista maksaa neljässä erässä aiemman kahden sijaan.

Vuokratulot eivät ole korvamerkittyjä kyseisen kaupunginosan kehittämiseen, mutta ovat merkittävä tulo, jolla rahoitetaan kaupungin eri toimintoja ja palveluita. Maanvuokratulot vastaavat kaupungin tuloissa vuonna 2018 yli yhtä kunnallisveroprosenttiyksikköä.

Toimenpiteet vuokrasuhteen päättyessä

Vuokrasuhteen päättymiseen liittyvät toimenpiteet on vuosien mittaan kirjattu vuokrasopimuksiin eri tavoin. Pääsääntöisesti sopimuksen mukaan vuokramies on velvoitettu ottamaan yhteyttä vuokranantajaan. Joidenkin sopimusten mukaan kaupungin tulisi ottaa yhteyttä 1-3 vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä.

Riippumatta siitä, miten asia on vuokrasopimukseen kirjattu, kaupunki ottaa yhteyttä vuokraajaan tiedustellen halukkuutta vuokrasuhteen jatkamiseen. Viime vuosina yhteydenotto on tapahtunut vuokrasuhteen päättymistä edeltävän vuoden kuluessa. Tarvittaessa vuokra-ajan päättymistä koskeviin tiedusteluihin vastataan puhelimitse tai sähköpostitse.

Vuokraajalle lähetetään kirje, jossa kerrotaan mm. tuleva vuokra ja toimenpiteet vuokrasuhteen jatkamiseksi. Kirjeen liitteenä on hakemus ja vuokrasopimusmalli. Kun vuokraaja on palauttanut hakemuksen, valmistellaan päätös vuokraehtojen vahvistamiseksi. Vuokraajalle lähetetään ote päätöksestä sekä kirje, missä kerrotaan, koska vuokrasopimus on allekirjoitettavissa.

Sopimuksia jatketaan uudella sopimuksella uusituin vuokraehdoin 50 vuodeksi. Voimassa olevien maapolitiikan linjausten mukaan vuokratonttia ei ole mahdollista lunastaa.

Kuntaliiton näkemys

Ote Kuntaliiton lausunnosta 4.11.2013 Yhdenvertaisuusperiaatteen soveltaminen maanvuokrasopimusten vuokratason ja lunastushinnan määrittelyssä

"Vuokrakauden päättymisen ja uuden vuokrakauden aloittamisen yhteydessä on usein kunnan otettava kantaa vuokrankorotukseen, koska vanhojen maanvuokrasopimusten vuokrataso on usein merkittävästi jäljessä käypää vuokratasoa. Lähtökohta on, että vuokrien on oltava markkinahintaisia. Mikäli vuokralaisena on yritys tai muu taho, joka harjoittaa taloudellista toimintaa, on huomattava, että vuokratason poiketessa markkinahinnasta, se voidaan tulkita kielletyksi valtion tueksi, jota kunta vuokranantajana antaa vuokratason edullisuuden muodossa tai mahdollisesti vuokratason mukaan määräytyvän lunastushinnan muodossa. Vaikka tonttien vuokralaiset olisivat yksityishenkilöitä, on huomioitava myös se, että sopimukset ovat oletettavasti vapaasti eteenpäin siirrettävissä."

Tonttipäällikkö
Aila Taura
sähköposti [email protected]