Siirry sisältöön

Hankkeen käynnistäminen ja korvaukset

Täydennysrakentamishankkeen käynnistäminen

Täydennysrakentamishanke voi käynnistyä monella tavalla. Kaupunki voi itse käynnistää hankkeen omalla, rakentamattomalla tontillaan. Jos tontille on jo aiemmin rakennettu, tulee aloite lisärakentamiseen yleensä kiinteistön omistajilta tai haltijoilta. Kaupunki on kuitenkin aina jollain tavalla mukana täydennysrakentamishankkeissa. Aina ensin on hyvä olla yhteydessä Tampereen kaupungin Palvelupiste Frenckelliin, josta ohjataan alueen kaavoitusarkkitehdille.

Palvelupiste Frenckell
puhelin 03 5656 4400

Asunto-osakeyhtiö toimijana

Taloyhtiö joutuu ratkaisemaan täydennysrakentamishankkeessa monia asioita rahoitusratkaisuista lupa-asioihin ja pysäköintipaikkojen riittävyyden varmistamiseen. Erilaiset lisä- ja täydennysrakentamisen tilanteet edellyttävät erilaisia päätöksiä yhtiökokouksessa. Taloyhtiön hallituksen on hyvä turvautua ammattilaisten apuun, kun lisärakentamishanketta suunnitellaan ja erilaisia toteutusvaihtoehtoja punnitaan. Kiinteistöliitolla on myös omat suosituksensa lisärakentamishankkeisiin liittyen.

Kannustimet ja korvaukset asuinkortteleissa

Taloyhtiö hyötyy aina jollain tavalla lisärakentamisesta. Tonttinsa omistava asunto-osakeyhtiö saattaa saada huomattavaa rahallista hyötyä rakennusoikeuden myymisestä ulkopuoliselle toteuttajalle. Kaupungin vuokratontilla tapahtuvasta lisärakentamisesta saa puolestaan täydennysrakentamiskorvausta.

Omistustonteilla neuvotellaan maankäyttösopimus

Omistustonteilla neuvotellaan maankäyttösopimus kaupungin kanssa, jos tontinomistajalle tulee täydennys- tai lisärakentamisesta johtuvasta kaavamuutoksesta merkittävää hyötyä. Maankäyttösopimuskorvausta peritään 40 prosenttia arvonnoususta. Korvausta ei kuitenkaan peritä alle 100 000 euron arvonnoususta. Maankäyttösopimus koskee vain omistustontilla sijaitsevia taloyhtiöitä. Maankäyttösopimuksesta säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 12a-luvussa.

Jos omistustontilla sijaitsevassa asuinkorttelissa tehtävä lisärakentaminen vaatii kaupungilta vain vähän uuden kunnallistekniikan ja muun infrastruktuurin rakentamista, voidaan maankäyttösopimuksessa jättää enintään 85 prosenttia kaavamuutoksella saatavasta arvonnoususta huomioimatta. Vastaava arvonnousun alennus toteutetaan myös puutalorakentamiskohteissa. Maksimaalinen 85 prosentin vähennys tehdään, mikäli vähintään neljä kohtaa seuraavista toteutuu. Kaupunki arvioi kohtien painotukset tapauskohtaisesti.

  1. Nykyisten rakennusten korottaminen tai ns. ullakkorakentaminen.
  2. Maanalaisia- tai kansirakenteita tai laitospysäköintiä edellyttävä lisärakentaminen tontin/korttelin sisällä.
  3. Täydennysrakentamisen yhteishankkeet (useampi tontti/kortteli), joita suunnitellaan kokonaisuutena.
  4. Käyttötarkoituksen muutokset nykyisen rakennuksen sisällä asuntorakentamiseen.
  5. Täydennysrakentamishanke ja hankkeen yhteydessä jo olemassa olevaan rakennukseen mahdollisesti toteutettava perusparannus edistävät merkittävästi energiatehokkuutta.
  6. Täydennysrakentaminen edellyttää nykyisten ei suojelullista arvoa omaavien rakennusten purkua.
  7. Hissin rakentaminen vanhaan rakennukseen tai muu merkittävä esteettömyyden edistäminen.
  8. Innovatiiviset ratkaisut, joilla edistetään rakennusten älykkyyttä, mikä voi tarkoittaa esim. rakennusten ja ihmisten vuorovaikutteisuutta älykkään IoT- teknologian avulla, uusia asumisen, liikkumisen ja kuluttamisen malleja jakamistalouden keinoin tai uusia kaupunkimaisen asumisen konsepteja, jotka yhdistävät palveluja, asumista ja työtä hyödyntäen urbaania ympäristöä.

Maankäyttösopimus voidaan tehdä osapuolia sitovasti vasta sitten, kun kaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä. Koska jokainen kaavamuutos on erilainen, täytyy maankäyttökorvauskin aina tarkastella tapauskohtaisesti. Jos täydennysrakentamista ei toteuteta kohtuullisen ajan puitteissa, maankäyttösopimuskorvaus peritään täysimääräisenä takaisin.

Esimerkkilaskelma kuvitteelliseen täydennysrakentamiskohteeseen asuinkorttelissa

Asunto-osakeyhtiön tontti on kooltaan 2 000 neliömetriä ja sillä on kaavassa 3 000 kerrosalaneliömetriä (k-m2) rakennusoikeutta, joka on kokonaan toteutettu. Yhtiö tarvitsee rahaa peruskorjaukseen, jonka myötä myös rakennuksen energiatehokkuus paranee. Samassa korttelissa sijaitseva naapuritaloyhtiö lähtee mukaan kaavamuutokseen.

Yhtiön lisärakentamishankkeessa muodostuu uutta rakennusoikeutta 2 500 kerrosalaneliömetriä, josta 2 000 kerrosalaneliömetriä omaksi rakennuksekseen pysäköintialueen kohdalle ja 500 kerrosalaneliömetriä vanhaa rakennusta korottamalla. Osa autopaikoista rakennetaan maan alle pysäköintilaitokseen. Vanha tontti jaetaan kahteen osaan, ja lisärakennusoikeus erotetaan omalle tontilleen. Rakentaminen tapahtuu tontin sisällä, joten lisärakentamisesta kaupungille syntyvä yhdyskuntarakentamisen ja uuden infran tarve on vähäinen.

Näin maankäyttökorvaussopimus lasketaan

Maankäyttösopimuskorvausta laskettaessa käytetään rakennusoikeuden todellista arvoa, tässä tapauksessa 500 € / k-m2


pinta-ala arvo
Vanha tontti 2 000 m2 3 000 k-m2 x 500 € / k-m2 = 1 500 000 €

Kaavamuutoksen jälkeen on kaksi tonttia:

solu pinta-ala arvo
Vanha tontti 1 000 m2 3 500 k-m2 x 500 € / k-m2 = 1 750 000 €
Uusi tontti 1 000 m2 2 000 k-m2 x 500 € / k-m2 = 1 000 000 €

Voidaan tarkastella asuinkorttelin täydennysrakentamisen kannustimet:

Nykyisten rakennusten korottaminen Toteutuu
Laitospysäköintiä edellyttämä lisärakentaminen tontin / korttelin sisällä Toteutuu
Täydennysrakentamisen yhteishankkeet
(useampi tontti / kortteli), joita suunnitellaan kokonaisuutena
Toteutuu
Käyttötarkoituksen muutokset nykyisen rakennuksen sisällä asuntorakentamiseen Ei toteudu
Täydennysrakentamishanke ja hankkeen yhteydessä mahdollisesti toteutettava peruskorjaus edistävät merkittävästi energiatehokkuutta. Toteutuu
Täydennysrakentaminen edellyttää nykyisten, ei suojelullista arvoa omaavien rakennusten purkua. Ei toteudu

Esimerkissä neljä kannustinta toteutuvat, joten arvonnoususta jätetään huomioimatta suurin mahdollinen osuus, 85 prosenttia. Euroissa summa on 1 062 500 €, joka saadaan laskemalla:
1 250 000 € x 0,85 = 1 062 500 €

Maankäyttösopimuskorvausta laskettaessa huomioitava arvonnousu on siis 187 500 euroa. Summa saadaan laskemalla:
1 250 000 € - 1 062 500 € = 187 500 €

Maankäyttösopimuskorvausta maksetaan 40 prosenttia arvonnoususta eli 0,4 x 187 500 €= 75 000 €

Sopimuksessa määritellään rakentamisvelvoite. Jos täydennysrakentamista ei toteuteta kohtuullisen ajan puitteissa, maankäyttösopimuskorvaus peritään täysimääräisenä takaisin.

Vakuus

Maanomistajan tulee luovuttaa sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi vakuus, joka määritellään aina tapauskohtaisesti sellaiseksi, että se kattaa sopimusvelvoitteet. Vakuus voi olla suuruudeltaan esimerkiksi 1,15 kertaa maankäyttösopimuskorvaus ilman vähennyksiä.

Esimerkkilaskelmassa vakuuden tulee olla 575 000 euron arvoinen. Luku saadaan laskemalla 1,15 x 1 250 000 € x 0,40 = 575 000 €. Kun maankäyttösopimuskorvaus 75000 euroa on maksettu, voidaan vakuutta alentaa maksetun summan verran, esimerkissä 500 000 euroon. Täyden vakuuden on oltava voimassa, kunnes maankäyttösopimuskorvaus mahdollisine viivästyskorkoineen on kokonaisuudessa maksettu. Alennetun vakuuden tulee olla voimassa kunnes sopimukseen kirjattu rakentamisvelvoite on täyttynyt.

Vakuutena voi käyttää pankkitakausta, kiinnitystä tms. kaupungin hyväksymää vakuutta. Vakuus kuitataan vastaanotetuksi maankäyttösopimuksen allekirjoituksin.

Täydennysrakentamiskorvaus kaupungin vuokratontilla

Kun täydennysrakentamista tehdään kaupungin vuokratontilla sijaitsevassa asuinkorttelissa, asunto-osakeyhtiö saa täydennysrakentamiskorvausta tontin rakennusoikeuden kasvamisesta: vuokratontilla sijaitsevan taloyhtiön vuokraa voidaan alentaa enintään 85 prosenttia enintään kymmeneksi vuodeksi. Tontinvuokran alentaminen edellyttää kuitenkin, että täydennysrakentamishankkeen asemakaavamuutoksella saadaan merkittävästi lisää uutta rakennusoikeutta.

Vuokran alennus määritellään tapauskohtaisesti ja täydennysrakentamiskorvauksen saamiseksi täytyy vähintään neljän seuraavista kohdista toteutua:

  1. Nykyisten rakennusten korottaminen tai ns. ullakkorakentaminen.
  2. Maanalaisia- tai kansirakenteita tai laitospysäköintiä edellyttävä lisärakentaminen tontin/korttelin sisällä.
  3. Täydennysrakentamisen yhteishankkeet (useampi tontti/kortteli), joita suunnitellaan kokonaisuutena.
  4. Käyttötarkoituksen muutokset nykyisen rakennuksen sisällä asuntorakentamiseen.
  5. Täydennysrakentamishanke ja hankkeen yhteydessä jo olemassa olevaan rakennukseen mahdollisesti toteutettava perusparannus edistävät merkittävästi energiatehokkuutta.
  6. Täydennysrakentaminen edellyttää nykyisten ei suojelullista arvoa omaavien rakennusten purkua.
  7. Hissin rakentaminen vanhaan rakennukseen tai muu merkittävä esteettömyyden edistäminen.
  8. Innovatiiviset ratkaisut, joilla edistetään rakennusten älykkyyttä, mikä voi tarkoittaa esim. rakennusten ja ihmisten vuorovaikutteisuutta älykkään IoT- teknologian avulla, uusia asumisen, liikkumisen ja kuluttamisen malleja jakamistalouden keinoin tai uusia kaupunkimaisen asumisen konsepteja, jotka yhdistävät palveluja, asumista ja työtä hyödyntäen urbaania ympäristöä.

Nykyinen vuokraoikeuden haltija eli tontilla oleva asunto-osakeyhtiö on
on myös oikeutettu myymään uusi rakennus- tai vuokraoikeus esimerkiksi ulkopuoliselle toteuttajalle, kuten rakennusliikkeelle.

Tarvitaanko asemakaavan muutosta?

Mikäli tontilla on yhä rakennusoikeutta jäljellä, asemakaavan mukaiselle hankkeelle voidaan hakea rakennuslupaa suoraan ilman poikkeamispäätöstä tai asemakaavan muutosta. Tontin rakennusoikeuden määrä selviää asemakaavasta. Ennen rakennushankkeen valmistelua on syytä olla yhteydessä kaavoittajaan, joka arvioi asemakaavan ajanmukaisuuden.

Suuremmat täydennys- ja lisärakentamishankkeet edellyttävät lähes aina asemakaavan muuttamista, jollei tontilla ole käyttämätöntä rakennusoikeutta. Jotkin pienet hankkeet voivat saada poikkeamispäätöksen asemakaavan salliman rakennusoikeuden ylittämiseen. Tampereella poikkeamispätökset valmistellaan asemakaavoituksessa.

Palvelupiste Frenckell on oikea paikka, josta mahdollista kaavamuutosta voi lähteä selvittämään.

Palvelupiste Frenckell
puhelin 03 5656 4400