LIELAHTI-2503-5, SELLUKATU 5, TEOLLISUUSTONTIN KÄYTTÖTARKOITUKSEN MUUTOS PALJON TILAA VAATIVAN KAUPAN TOIMINTAA VARTEN, KARTTA NRO 8125.Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 30. päivänä marraskuuta 2006 päivättyä asemakaavakarttaa nro 8125. Asian hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan. TIIVISTELMÄ Kaava-alueen sijainti ja luonne Alue sijaitsee n. 5 km länteen kaupungin keskustasta, Lielahden kaupunginosassa, Sellukadun ja Enqvistinkadun välisessä korttelissa, osoitteessa Sellukatu 5. Muutosaluetta on korttelin nro 2503 tontti nro 5. Tontilla nro 2503-5 sijaitsee alun perin teollisuustiloiksi rakennettu rakennus, jossa nykyisin toimii ME-auton autokauppa sekä toimistotiloja. Rakennus on muutettu liiketiloiksi poikkeamisluvalla vuonna 2006. Kaavaprosessin vaiheet Asemakaavan muutos on laadittu tontin nro 2503-5 omistajan, Tampereen Business Center Oy:n 22.12.2005 päivätystä hakemuksesta; omistajaksi on sittemmin tullut Kiinteistö Oy Sellukatu 5. Asia on kuulutettu vireille asettamalla osallistumis- ja arviointisuunnitelma nähtäville 28.9.-19.10.2006 väliseksi ajaksi. Suunnitelmasta ei jätetty mielipiteitä. Asemakaavaluonnoksesta on pyydetty kaupungin asianosaisten hallintokuntien lausunnot. Asemakaavan keskeinen sisältö Asemakaavan muutoksella muutetaan tontin nro 2503-5 käyttötarkoitus teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueesta liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, mikä mahdollistaa paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan yksikön toiminnan tontilla. Tontille, jonka pinta-ala on 10728 m2, osoitetaan rakennusoikeutta 5000 k-m². Rakennusoikeuden määrä pienenee näin ollen 364 k-m2:n verran, eli tehokkuusluvuin ilmaistuna luvusta e=0,5 lukuun e=0,47. Asemakaavan toteuttaminen Asemakaava laaditaan vastaamaan poikkeamislupamenettelyllä toteutunutta tilannetta. Kaavan laatija Tampereen kaupungin suunnittelupalvelut, asemakaavoitus, arkkitehti Ilari Rasimus 1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT 1.1 Tunnistetiedot Asemakaavan
muutos koskee Kaavan laatija Asia on tullut
vireille 28.9.2006, jolloin osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin
nähtäville. 1.2 Kaava alueen sijainti Alue sijaitsee n. 5 km:n päässä kaupungin keskustasta länteen, Lielahden kaupunginosassa, Sellukadun ja Enqvistinkadun välisessä korttelissa. Osoite: Sellukatu 5 ja Enqvistinkatu 8. 1.3 Kaavan nimi ja tarkoitus Lielahti-2503-5. Teollisuustontin käyttötarkoituksen muutos paljon tilaa vaativan kaupan toimintaa varten. Kartta nro 8125. 1.5 Asiakirjat Asemakaavan
muutoshakemus liitteineen 3 LÄHTÖKOHDAT 3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista 3.1.1 Alueen
yleiskuvaus 3.1.2 Luonnonympäristö 3.1.3 Rakennettu
ympäristö Sellukadun pohjoispuolisten kortteleiden takana, noin sadan metrin päässä suunnittelualueen rajasta on teollisuustontti, jossa toimii mm. Ligno Tech Finland Oy, joka on luokiteltu vaarallisia kemikaaleja käsitteleväksi tuotantolaitokseksi. Näin ollen suunnittelualue sijaitsee mainitun tuotantolaitoksen niin kutsutussa konsultointivyöhykkeessä. Liikennemeluselvitys Tampereen kantakaupunkialueella -raportissa on esitetty meluvyöhykkeet LAeq klo 07-22 välisenä aikana vuonna 2003. Selvityksen mukaan osalla suunnittelualuetta melutaso on yli 55 dB. Selvityksessä on esitetty myös meluvyöhykkeet LAeq klo 07-22 välisenä aikana vuonna 2020; myös tässä ennustetilanteessa suunnittelualue sijaitsee osin vyöhykkeessä yli 55 dB. 3.1.4 Maanomistus 3.2 Suunnittelutilanne 3.2.1 Kaava aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset 3.2.1.1 Seutukaava
ja maakuntakaava Pirkanmaan 1. maakuntakaava on hyväksytty maakuntavaltuustossa 9.3.2005, ja se on alistettu ympäristöministeriön vahvistettavaksi. Maakuntakaavaehdotuksessa alue on osoitettu työpaikka-alueeksi sekä keskustatoimintojen alakeskukseksi. 3.2.1.2 Yleiskaava Lielahden osayleiskaava on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 19.4.2006. Päätöksestä on valitettu. Osayleiskaavassa alue on osoitettu palvelujen ja hallinnon alueeksi. Osayleiskaavamerkinnässä todetaan lisäksi, että alue varataan yksityisten ja julkisten palvelujen toimitiloille, ja että alueella saa liiketilojen osalta lisätä vain paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan liikepinta-alaa, ja että alueelle saa sijoittaa myyntipinta-alaltaan enintään 400 m2:n suuruisia päivittäistavarakaupan myymälöitä, ja että alueelle ei saa sijoittaa uusia vähittäiskaupan suuryksiköitä. Lisäksi alue sijoittuu suojavyöhykkeelle (sv-2), jolle saa sijoittaa elintarvikeliikkeitä tai niiden käsittelyyn tarvittavia toimitiloja vasta läheisen kemiantehtaan aiheuttaman terveysriskin poistuttua. Lielahden osayleiskaavaan kuuluu kaksi oikeusvaikutteista karttaa, joista kartta 1 kuvaa alueen maankäyttöä ja ajoneuvoliikenteen pääverkkoa, kartta 2 puolestaan kuvaa liikenneverkkoa kokonaisuutena, liikenneverkon toteuttamista sekä kaupunkikuvaa ja ympäristöä koskevia tavoitteita. Kartassa 2 Sellukadun ympäristö on osoitettu vähäisin toimenpitein kehitettäväksi palvelujen alueeksi. Tämä tarkoittaa muun muassa, että alueella edellytetään asemakaavoitettaessa kaupunkikuvan ja liikenteen eheytymistä edistäviä ratkaisuja sekä jalankulkuympäristön toteuttamista viihtyisäksi ja turvalliseksi. Enqvistinkatu on kartassa 2 osoitettu vähäisin toimenpitein kehitettäväksi liikennealueeksi, mikä edellyttää liikenteen toimivuutta edistävien ratkaisujen käyttöä sekä kasvillisuuden ja valaistuksen määrän lisäämistä. Kartassa 2 on lisäksi osoitettu tontin nro 2503-5 lounaispuolelle, Enqvistinkadulle joukkoliikenteen kehittämiskäytävä eli joukkoliikenteen korkean palvelutason pääreitti, samoin myös kevyen liikenteen pääreitti. Koko osayleiskaava-aluetta koskee kartassa 2 esitetty yleismääräys, jonka mukaan: "Alueella syntyvät hulevedet tulee imeyttää tai ohjata hallitusti alueelliseen sadevesijärjestelmään. Hulevesivalunnan viivyttämiseksi ja imeyttämisen mahdollistamiseksi tulee vesille varata riittävästi tilaa tontti- ja katualueilla. Asemakaavoituksen yhteydessä on laadittava erillinen hulevesien hallintaa koskeva suunnitelma. Asemakaavassa tulee tarvittaessa antaa lisämääräys liikennealueilta kerääntyvien hulevesien puhdistamisesta." 3.2.1.3 Asemakaava 3.2.1.4 Poikkeamislupa 3.2.1.5 Tonttijako ja pohjakartta Tonttijako on laadittu 20.10.1986 ja se on merkitty tonttirekisteriin 29.7.1988. Pohjakartta on Tampereen kaupungin kaupunkimittauksen laatima, ja se on tarkistettu v. 2006. 3.2.1.6 Selvitykset Lielahden osayleiskaavatyön yhteydessä on alueelle laadittu hulevesiselvitys. Tässä Suunnittelukeskus Oy:n laatimassa selvityksessä on esitetty hulevesien hallintatoimien periaatteet koko Lielahden osayleiskaava-alueella sekä ohjeita yksityiskohtaiselle suunnittelulle. Tontin nro 2503-5 osalta on Insinööritoimisto Geotesti Oy laatinut tonttikohtaisen laskelman hulevesien imeytys- ja tasausaltaan mitoitusta varten (päivätty 10.1.2006). Laskelman mukaisesti on tontille toteutettu tilavuudeltaan noin 265 m3:n kokoinen hulevesien imeytys- ja tasausallas. 4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET 4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve Tontille nro 2503-5 on tontin omistajan, Tampereen Business Center Oy:n toimesta joulukuussa 2005 haettu lupaa poiketa MRL:n 53 §:n mukaisesta rakennuskiellosta sekä MRL:n 171 §:n ja 172 §:n nojalla 58 §:n mukaisesta asemakaavan käyttötarkoituksesta. Tontille on haettu osayleiskaavaehdotuksen mukaista käyttötarkoitusta paljon tilaa vaativan kaupan toimintaa varten. Poikkeamisluvan hakija on samalla sitoutunut jättämään hakemuksen asemakaavan muuttamista varten. Poikkeamislupa on myönnetty 7.2.2006. 4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset Asemakaavan muutos laaditaan tontin nro 2503-5 omistajan edellä mainitusta aloitteesta. Kaavamuutos laaditaan valmisteilla olevan Lielahden osayleiskaavan periaatteiden mukaisesti. Tontin omistajan tekemä aloite 22.12. 2005 päivätyssä ja 28.12.2005 kirjatussa hakemuksessa kuuluu seuraavasti: "Tarkoituksena on muuttaa teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueen tontti paljon tilaa vievän kaupan rakennuksen tontiksi. Perustelut: Asemakaavan muutos laaditaan tontin omistajan aloitteesta ja siitä peritään taksan mukaiset kulut. 4.3 Osallistuminen ja yhteistyö 4.3.1 Osalliset 4.3.2 Vireilletulo 4.3.3 Osallistuminen
ja vuorovaikutusmenettelyt Osallistumis- ja arviointisuunnitelma kuulutettiin nähtäville 28.9.-19.10.2006 väliseksi ajaksi palvelupiste Frenckelliin sekä kaavoituksen Internet-sivuille mielipiteiden saamista varten. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma postitettiin lisäksi tontin omistajalle ja naapureille sekä mahdollisia lausuntoja varten Pirkanmaan Ympäristökeskukselle. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ei jätetty mielipiteitä. Asemakaavaluonnoksesta on pyydetty lausunnot kaupungin asianosaisilta hallintokunnilta. Samat asiakirjat on lisäksi lähetetty aloitteen tekijän nimeämälle asian hoitajalle, Arkkitehtuuritoimisto Teuvo Vastamäki Oy:lle sekä Rakennustoimisto Palmberg Oy:lle. 4.4 Asemakaavan tavoitteet Asemakaavan tavoitteena on muuttaa tontin nro 2503-5 käyttötarkoitus teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueesta liikerakennusten korttelialueeksi, mikä mahdollistaisi paljon tilaa vaativan erikoistavaran kaupan yksikön toiminnan tontilla. Tämä vastaa suunnittelualueelle Lielahden osayleiskaavaehdotuksessa osoitettua merkintää P-2. Muutos on tontin toiminnan osalta toteutettu 7.2.2006 myönnetyn poikkeamisluvan mukaisesti. Hakemuksen mukaista asemakaavan muutosta voidaan pitää valmisteilla olevan Lielahden osayleiskaavan mukaisena, ja se toteuttaa näin ollen osayleiskaavassa asetettuja tavoitteita. Siten asemakaavamuutoksen tavoitteena on mm. edistää osayleiskaavaehdotuksen kartta nro 2:n mukaisesti kaupunkikuvan ja liikenteen eheytymistä Sellukadun ympäristössä sekä toteuttaa jalankulkuympäristö alueella viihtyisäksi ja turvalliseksi. Tavoitteena on lisäksi hidastaa hulevesien kulkeutumista kaupungin sadevesiviemäriin, mihin pyritään tonttikohtaisella, maanalaisella imeytys- ja tasausaltaalla. 4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset 4.5.1 Alustavien
vaihtoehtojen kuvaus 4.5.4 Asemakaavaratkaisun
valinta ja perustelu 5 ASEMAKAAVAN KUVAUS 5.1 Kaavan
rakenne 5.1.1 Mitoitus 5.3 Aluevaraukset 5.3.1 Korttelialueet Tontille nro 2503-5 osoitetaan julkisivumääräys ju-53, jonka mukaan kadun puolelle ensimmäiseen kerrokseen on sijoitettava ikkunallisia tiloja. Pihamaa autopaikkojen ja kulkureittien ulkopuolella on istutettava ja viimeisteltävä korkeatasoisesti. Varastot ja jätehuoltoastiat on sijoitettava rakennuksiin tai katoksiin. Jalankulkualueet on erotettava ajoneuvoliikenteen alueista pintamateriaaleilla, istutuksilla ja / tai rakenteilla (ist-5). Pysäköintialueet on rajattava ja jäsennöitävä puu- ja pensasistutuksin. Ajoneuvojen kulkureitit tulee rakentaa hitaaseen ajotapaan ohjaaviksi (ist-6). Tontille on osoitettu kaksi erilaista hulevesimääräystä. Toinen koskee maanalaista imeytys- ja tasausallasta, jonka tulee viivyttää kattovesien johtamista alueelliseen sadevesijärjestelmään (hule-2). Toinen koskee tontin lounaisreunaa, johon on muodostettava painanne hulevesien viivyttämistä varten (hule-8). Tontti nro 2503-5 sijoittuu läheisen kemiantehtaan aiheuttaman riskin vuoksi suojavyöhykkeelle, jolle ei saa sijoittaa elintarvikemyymälää eikä elintarvikkeiden valmistusta, pakkaamista tai varastointia (sv-1). 5.4 Kaavan vaikutukset Asemakaavan muutos teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueesta liikerakennusten korttelialueeksi ei lisää maaperään, ilmaan ja veteen kohdistuvia haitallisia vaikutuksia. Muutoksella ei ole merkittävää vaikutusta suunnittelualueella syntyvien hulevesien määrään, koska alue on jo ennen muutosta ollut lähes kokonaan päällystetty. Tontilla nro 2503-5 syntyvät hulevedet käsitellään maanalaisessa imeytys- ja tasausaltaassa, jonka tarkoituksena on viivyttää hulevesien purkautumista kaupungin sadevesiviemäriin. Lisäksi tontin lounaisreunaan on muodostettava painanne hidastamaan hulevesien kulkeutumista tontin lounaispuoliselle puistovyöhykkeelle ja sitä kautta Näsijärveen. Asemakaavan muutoksella on jonkin verran vaikutuksia liikenteeseen, koska tontille nro 2503-5 suuntautuva liikenne ja sille kohdistuva pysäköintitarve kasvavat. Liikenteelliset vaikutukset on tutkittu valmisteilla olevan Lielahden osayleiskaavan yhteydessä. 5.5 Ympäristön häiriötekijät Lielahden alueella toimivan, vaarallisia kemikaaleja käsittelevän laitoksen, Ligno Tech Finland Oy:n sijainti vain muutaman sadan metrin päässä suunnittelualueesta on otettu huomioon asemakaavan muutosta laadittaessa. Kaavamuutoksesta on pyydetty lausunnot pelastustoimelta. Suunnittelualue on osoitettu kaavassa suojavyöhykkeeksi, jolle ei saa sijoittaa elintarvikemyymälää eikä elintarvikkeiden valmistusta, pakkaamista tai varastointia. 6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS 6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat 6.2 Toteuttaminen ja ajoitus Asemakaava vastaa poikkeamisluvan mukaisesti toteutunutta tilannetta suunnittelualueella. Asemakaavan
seurantalomake on selostuksen liitteenä. |