ASUINPIENTALOTONTIN MUUTTAMINEN RIVITALOJEN JA MUIDEN KYTKETTYJEN ASUINRAKENNUSTEN TONTIKSI SEKÄ PUISTON MUUTTAMINEN KADUKSI JA SEN NIMEÄMINEN, EPILÄ, VALLERINKATU 38, KARTTA NO 7904

Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 17. päivänä lokakuuta 2003 päivättyä ja 28.11.2003 tarkistettua asemakaavakarttaa no 7904. Asemakaavan muutoksen hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan.
http://www.tampere.fi/cqi-bin/kaava/kaavadoc?7904

1 TIIVISTELMÄ

Tontille 1144-6 osoitetaan rakennusalat kahdelle II-kerroksiselle asuinrakennukselle ja I-kerroksiselle talousrakennukselle. Tontin käyttötarkoitus muuttuu asuinpientalotontista rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten tontiksi. Vallerinkadun ja Pispalan valtatien välinen puisto muutetaan jalankululle ja polkupyöräilylle varatuksi kaduksi ja nimetään Vallerinpoluksi.

Tontin pinta-ala on 1169 m2 ja rakennusoikeus 530 kem2, jolloin tonttitehokkuus on e=0,45. Rakennusoikeus lisääntyy 320 kem2.

Hanke osallistumis- ja arviointisuunnitelmineen on kuulutettu nähtäväksi mielipiteiden saamista varten 6.3.-27.3.2003 väliseksi ajaksi. Hakija on esitellyt hankkeen naapureilleen ennen vireilletuloa. Osalliset eivät vastusta hanketta.

2 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT

2.1 Tunnistetiedot

Asemakaavan muutos koskee:
Tampereen kaupungin Epilän kaupunginosan
korttelin 1144 tonttia nro 6 ja puistoaluetta.

Kaavan laatija: Tampereen kaupunki, kaavoitusyksikkö, arkkitehti Jouni Mäkinen.

2.2 Kaava-alueen sijainti
Tontti 1144-6 sijaitsee n. 5,5 km kaupungin keskustasta länteen Epilän kaupunginosassa Vallerinkadun varrella.

2.3 Kaavan nimi ja tarkoitus
Asemakaava no 7904. Epilä-1144-6, asuinpientalotontin muuttaminen rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten tontiksi sekä puiston muuttaminen kaduksi ja sen nimeäminen, osoitteessa Vallerinkatu 38.

3 LÄHTÖKOHDAT

3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista

3.1.1 Alueen yleiskuvaus
Tontti 1144-6 rajoittuu eteläsivultaan Vallerinkatuun ja länsisivultaan kevyen liikenteen väylään. Naapuritontilla 1144-5 on vielä puurakenteinen omakotitalo, mutta muilta osin naapurustossa on rivi- ja kerrostaloja. Pispalan valtatien varrella asuinkerrostalojen katutasossa on myös liiketilaa. Uuden Kivipainon tontille Vallerinkadun päähän on laadittu asemakaavan muutos, jolla alue osoitetaan pistekerrostaloin rakentuvaksi asuntoalueeksi.

3.1.2 Luonnonympäristö
Tontti 1144-6 ja puistoalue viettää etelään. Tontin pohjoisosa on n. 4 metriä Vallerinkatua ylempänä. Tontilla kasvaa muutama omenapuu ja sen länsisivulla on pensasaita.

Kaava-alue on vedenhankintaa varten tärkeätä pohjavesialuetta. Tontti on alueella, jossa radonpitoisuus ylittää 400 Bq/m3.

Maaperä on v. 1986 laaditun 1:20 000 mittakaavaisen maaperäkartan mukaan soraa, hiekkaa ja hiesua.

3.1.3 Rakennettu ympäristö
Tontilta on hiljattain purettu hirsirakenteinen asuinrakennus, jonka perustukset ovat vielä paikoillaan. Nykyisin tontilla ei ole rakennuksia. Puistoalueella on Pispalan valtatieltä Vallerinkadulle johtava kevyen liikenteen reitti.

Suunnittelualueen kaakkoispuolella on vilkasliikenteinen Pispalan valtatie, jonka liikenteen lähtömelutaso on suunnittelualueen kohdalla Tampereen liikennemeluselvityksen 1993-94 mukaan n. 66 dB.

3.1.4 Maanomistus
Oy Nord-Finnhaus Ltd omistaa tontin 1144-6.

3.2 Suunnittelutilanne

3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset

Tampereen kantakaupungin yleiskaava on vahvistettu Ympäristöministeriössä 12.12.2000. Yleiskaavan mukaan kaava-alue on pientalovaltaista asuntoaluetta.

Tontilla on voimassa 16.2.1953 vahvistettu asemakaava no. 357. Tontilla on omakotirakennuksen rakennusala, jonka räystäskorkeus saa olla enintään 5,0 metriä. Tontin eteläsivu on osoitettu istutettavaksi tontinosaksi. Asemakaavarekisterin mukaan rakennusoikeutta tontilla on 210 kem2, joka vastaa tonttitehokkuutta e=0.18, tontin pinta-alan ollessa 1169 m2.

Kaava-alueen länsipuolella olevalle Uuden Kivipainon tontille on laadittu valtuuston vahvistama asemakaavan muutos, jolla alue osoitetaan pistekerrostaloin rakentuvaksi asuinalueeksi. Samalla Vallerinkatua jatketaan länsipäästään n. 75 m, jotta kulku uusille tonteille on mahdollista.

3.2.2 Tonttijako ja pohjakartta
Tontille 1144-6 on vahvistettu tonttijako 27.8.1953. Tontti on merkitty tonttirekisteriin 23.4.1954. Pohjakartta on Tampereen kaupungin kaupunkimittausyksikön laatima ja se on tarkistettu v. 2003.

4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET

4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve

Tontin omistajan Oy Nord-Finnhaus Ltd tavoitteena on rakentaa tontille kaksi paritaloa. Rakentaminen edellyttää asemakaavan muuttamista.

4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset

Asemakaava laaditaan tontin haltijan aloitteesta ja siitä peritään taksan mukaiset kulut.

4.3 Osallistuminen ja yhteistyö

4.3.1 Osalliset
Osallisia ovat muutoksen hakija, ympäristössä asuvat ja työskentelevät, naapurikiinteistöt, Epilä-Seura ry sekä kaupungin eri hallintokunnat, mm. ympäristövalvonta, kiinteistötoimi, pelastuslaitos, sähkölaitos ja kaikki tekniset toimialat.

4.3.2 Vireilletulo
Hanke on kuulutettu vireille 6.3.2003 sekä kaupungin ilmoituslehdissä että internet-sivuilla.

4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutus menettely
Hakija on esitellyt hankkeen naapureilleen. Naapurit eivät vastusta hanketta. Kaksi vaihtoehtoista tontinkäyttöluonnosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma on kuulutettu nähtäväksi mielipiteiden saamista varten 6.3. - 27.3.2003 väliseksi ajaksi. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin yhdessä luonnosvaihtoehtojen kanssa naapurikiinteistöihin ja Epilä-Seuralle. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä siihen liittyvistä vaihtoehdoista ei jätetty mielipiteitä.

Asemakaavan muutosehdotuksesta on pyydetty lausunnot asianomaisilta kaupungin hallintokunnilta ja muilta viranomaistahoilta. Puistoyksikön mukaan Vallerinmäki ei täytä kokonsa puolesta lähivirkistysalueen kriteeriä. Alue palvelee kevyttä liikennettä ja on sijainniltaankin sen luonteinen. Puistoyksikön kuntatekniikka- ja liikennesuunnitteluyksikön sekä kaavoitusyksikön välisessä neuvonpidossa päädyttiin esittämään Vallerinmäen puistoalueen muuttamista kevyttä liikennettä palvelevaksi katualueeksi.

Rakennusvalvonnan lausunnossa kiinnitettiin huomiota pysäköintipaikan sijaintiin. Jatkosuunnittelussa tulee mahdollisuuksien mukaan ehkäistä pakokaasujen haitallinen vaikutus naapurirakennukselle esim. istutusten ja tukimuurin avulla. Samalla tulee varmistua, ettei tontin omille uudisrakennuksille aiheudu pakokaasuongelmaa.

4.4 Asemakaavan tavoitteet
Tontin omistaja Oy Nord-Finnhaus Ltd:n tavoitteena on pientaloasuntojen rakentaminen tontille. Kaavoituksen tavoitteena on mm. uudisrakentamisen sopeuttaminen rakennettuun ympäristöönsä ja rinnetontille sekä luoda edellytykset mahdollisimman viihtyisän asuinpientalokokonaisuuden syntymiselle.

4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset
Osallistumis- ja arviointisuunnitelman laatimisen yhteydessä kaavoitusyksikössä tehtiin kaksi alustavaa luonnosvaihtoehtoa rakennusten, pihajärjestelyiden ja pysäköinnin sijoittamisesta. Molemmissa vaihtoehdoissa rakennukset ovat kaksikerroksisia ja suunniteltu kerrosala on sama (n. 500 kem2).

4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus
0-vaihtoehto: Kaava-alue säilyisi asuinpientalotonttina eikä kaavamuutoshakemuksen mukaista useamman asunnon pientalorakentamista sallittaisi.

Vaihtoehto A: Vaihtoehto on laadittu Arkkitehtitoimisto Kimmo Linnovaaran tekemien luonnosten pohjalta. Kaksi rakennusmassaa on sijoitettu tontin länsiosaan päädyt kohti kevyen liikenteen reittiä. Leikki- ja oleskelupiha sijaitsee rakennusten välissä. Pysäköinnille on varattu tilaa tontin itäosasta.

Vaihtoehto B: Kaksi rakennusta sijaitsevat toisiinsa nähden limittäin, mahdollistaen mahdollisimman laajat näkymät. Leikki ja oleskelupiha sijaitsee tontin länsiosassa kevyen liikenteen reitin läheisyydessä. Viistopysäköintipaikat ovat tontin itäosassa.

4.5.4 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet
0-vaihtoehto ei mahdollista kaava-alueen sopeuttamista uudelleen rakentuneeseen, tiivistyneeseen kortteli- ja miljöökokonaisuuteen. Rakennettuun kunnallistekniikkaan tukeutuminen ja tontin siistiytyminen ovat myös rakentamista tukevia perusteita. Voimassaoleva asemakaava ei myöskään vastaa tontinomistajan tavoitteita.

Vaihtoehto B valittiin jatkotyöskentelyn ja asemakaavaluonnoksen pohjaksi. Luonnosvaihtoehdot poikkeavat toisistaan vain rakennusten ja toimintojen sijoittamisen suhteen, siksi niiden väliset vaikutuserot ovat melko pienet. Koska mielipiteitä vaihtoehdoista ei saatu, vaihtoehdon valinta tehtiin yhdessä tontin omistajan, suunnittelijan ja kaavoittajan kanssa. Vaihtoehto B luo asumiselle hyvän pienimittakaavaisen lähtökohdan, jossa asunnot voidaan avata suotuisiin ilmansuuntiin. Valittu vaihtoehto mahdollistaa parhaiten näkymien avautumisen rakennettavalta alueelta ja siinä oleskelupiha sijaitsee A-vaihtoehtoa valoisammassa paikassa. B-vaihtoehto huomioi myös ympäröivät rakennukset, niiden mittakaavan ja avautumistarpeet.

5 ASEMAKAAVAN KUVAUS

5.3 Aluevaraukset

5.3.1 Korttelialueet
Tontti 1144-6 osoitetaan rivitalojen ja muiden kytkettyjen asuinrakennusten korttelialueeksi. Tontin pinta-ala on 1169 m2 ja rakennusoikeus on 530 kem2. Rakennusoikeus vastaa tonttitehokkuutta e=0.45. Tontin suurin sallittu asuinhuoneistomäärä on 4.

Tontille on osoitettu kaksi rakennusalaa jotka sijoittuvat toisiinsa nähden porrastuen. Toinen rakennusala sijaitsee tontin eteläosassa ja toinen pohjoisosassa. Molempien rakennusalojen rakennusoikeus on 250 kem2 ja kerrosluku kaksi. Rakennusalojen eteläsivuun liittyy rakennusala, johon saadaan rakentaa julkisivupinnasta ulkonevia rakennuksen osia, kuitenkin siten, että niiden yhteenlaskettu pituus on enintään puolet julkisivun pituudesta. Lisäksi tontin itäosassa on rakennusala yksikerroksiselle talousrakennukselle, jonka kerrosala saa olla 30 kem2. Tontille on myös osoitettu talousrakennuksen rakennusalan läheisyyteen leikki- ja oleskelualueeksi varattu alueen osa.

Tontin itäosaan Vallerinkadun varteen on osoitettu pysäköimispaikka. Asuintilan 85 kem2 kohti on rakennettava yksi autopaikka. Tontin itäsivulle on istutettava pensasaita kevyen liikenteen reitin varrelle. Pensasaidan lisäksi Vallerinkadun puoleiselle tontin osalle on osoitettu istutettava alueen osa.

Tontti on vedenhankinnalle tärkeällä pohjavesialueella. Alueelle sijoitettava toiminta ei saa vahingollisella tavalla huonontaa alueen pohjaveden laatua. Alueella ei saa irrallaan varastoida tai säilyttää pohjavettä likaavia tai pohjaveden laatuun vaikuttavia aineita. Alueelle ei saa sijoittaa maanalaisia öljy- tai kemikaalivarastoja. Lisäksi alueen suunnittelussa on otettava huomioon sijainti korkean radonpitoisuuden alueella.

5.3.2 Muut alueet
Vallerinkadun ja Pispalan valtatien välinen puisto muutetaan jalankululle ja polkupyöräilylle varatuksi kaduksi. Katu nimetään Vallerinpoluksi kadunnimitoimikunnan 25.11.2003 tekemän päätöksen mukaisesti.

5.4 Kaavan vaikutukset

5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön
Asemakaavan muutos koskee jo aikaisemmin asuinkäyttöön kaavoitettua korttelikokonaisuutta. Kyseessä on rakennettuun ympäristöön liittyvä, olemassa olevaan kunnallistekniikkaan tukeutuva, suppeaa aluetta koskeva asemakaavan muutos eikä sillä ole naapurustoa laajempia ympäristövaikutuksia, lukuun ottamatta Vallerinkadun liikennemäärän vähäistä kasvua.

5.4.2 Vaikutukset luontoon ja luonnonympäristöön
Kaava-alueen sijainti Epilänharjun pohjavesialueella on huomioitu asemakaavassa. Tontilla joudutaan tekemään jonkin verran maastonmuokkausta rinteeseen sijoittuvien rakennusten ja pysäköinnin vuoksi. Maastonmuokkaus on kuitenkin mahdollista toteuttaa hienovaraisesti nykyistä maanpinnan tasoa kunnioittaen sekä sovittaa ympäristöönsä istutusten ja mahdollisten tukipengerratkaisujen avulla.

Kohdassa 5.3.1 on selostettu asemakaavan muutoksen luonnonympäristöä koskevat määräykset.

5.5 Ympäristön häiriötekijät
Pispalan valtatien melutaso on suunnittelualueen kohdalla Tampereen kaupungin vuosina 1993-94 tekemien melumittausten mukaan n. 66 dB. Etäisyyttä Pispalan valtatieltä lähemmän uudisrakennuksen seinälinjaan on noin 45 m. Lisäksi Pispalan valtatien varressa on rakennuksia, jotka suojaavat kaava-aluetta melulta. SCC Viatek Oy on tehnyt alustavan liikennemeluselvityksen Tampereen kantakaupunkialueelle. Laskennan mukaan suunnittelualueella päivämelu on alle 50 dB(A), joka ei ylitä valtioneuvoston antamaa ohjearvoa asuntoalueilla (55 dB). Asemakaavassa ei ole melunsuojausta koskevia määräyksiä.

6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS

6.1 Toteuttamista ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat
Asemakaavaan liittyy havainnepiirros, josta ilmenee uudisrakennusten sijoittuminen tontille.

Asemakaavan liittyy seurantalomake.

6.2 Toteuttaminen ja ajoitus
Tontti rakentunee välittömästi asemakaavan vahvistuttua.

Asemakaavan valmistelussa on kehittelytyössä ollut mukana Oy Nord-Finnhaus Ltd ja konsulttina Arkkitehtitoimisto Kimmo Linnovaara.