KOSKIKESKUKSEN ASEMAKAAVAN MUUTOKSEN SELOSTUS, KARTTA NRO 7837.

Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 7. päivänä syyskuuta 2006 päivättyä asemakaavakarttaa nro 7837. Asemakaavan hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan.

Lisätietoja: http://www.tampere.fi/cgi-bin/kaava/kaavadoc?7837

1 TIIVISTELMÄ

Kaava-alueen sijainti ja luonne

Alue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa. Lähiympäristö on keskustamaista liike-, toimisto- ja asuinaluetta.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavan muutos on tullut osittain vireille Koskikeskuksen aloitteesta. Muutoksen pohjana on myös Ratinan aatekilpailu vuosilta 2000-2001. Tärkeimmät valmisteluvaiheet ovat olleet:
- Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 11.1.2002, jota on tarkistettu aluerajauksen osalta12.4.2006,
- Ratinan yleissuunnitelma nro 7990 21.9.2004, kaupunginhallitus 11.10.2004,
- asemakaavan muutosluonnos nro 7837 10.4.2006,
- yleisötilaisuus 10.4.2006 ja nähtävillä olo 13.4.-4.5.2006,
- muutosluonnoksen muutettu versio nro 7837 29.6.2006,
- nähtävillä olo ja lausunnot 6.7.-14.8.2006.

Asemakaavan keskeinen sisältö

Koskikeskuksen rakennusoikeus kattaa vain varsinaiset liiketilat. Rakennuksessa on yli 8000 k-m2 asiakaskäytäviä. Kun välttämättömät poistumistiet lasketaan niistä pois, ylimenevä osa halutaan lisätä varsinaiseen rakennusoikeuteen tilojen helpomman muunneltavuuden vuoksi. Samalla huomioidaan poikkeusluvalla tehty rakennusoikeuden ylitys. Uudeksi rakennusoikeudeksi merkitään 32500 k-m2 liiketilaa, 3000 k-m2 asiakaskäytäviä ja -auloja sekä 400 k-m2 pääkerroksissa olevaa teknistä tilaa. Rakennuksen ulkovaippa pysyy ennallaan.

Uuden kauppakeskuksen ja Koskikeskuksen yhdistäminen tapahtuu Suvantokadun alle tehtävillä kauppakäytävillä tai -käytävällä. Myös paikoitustilat voidaan yhdistää. Yhteyden jatkaminen on mahdollistettu Ratinanlinnan ja matkakeskuksen suuntaan.

Asemakaavan toteuttaminen

Toteuttamista ei ole ajoitettu.

2 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT

2.1 Tunnistetiedot

Asemakaavan muutos koskee:

Tampereen kaupungin XII kaupunginosan
korttelin 180 tonttia 10
sekä katualuetta.

Kaavan laatija: Tampereen kaupunki, yhdyskuntapalvelut, asemakaavoitus, projektiarkkitehti Juha Jaakola.

2.2 Kaava-alueen sijainti

Kaava-alue sijaitsee kaupungin keskustassa, 300 m Keskustorista eteläkaakkoon. Sitä rajaavat Hatanpään valtatie, Suvantokatu, Verkaranta ja Vuolteentori sekä hotelli Ilves.

2.3 Kaavan nimi ja tarkoitus

Kaava on nimeltään Koskikeskuksen asemakaavan muutos. Sen tarkoituksena on osoittaa Koskikeskuksen sisätiloihin tulevat lisärakennusoikeudet.

2.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista

1. Ratinan yleissuunnitelma 21.9.2004.
2. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma, tarkistettu 12.4.2006.
3. Asemakaavan muutosluonnos nro 7837 10.4.2006 ja sen muutettu versio 29.6.2006.
4. Lausunnot ja mielipiteet.
5. Vastineluettelot 1 ja 2, 29.6.2006 ja 7.9.2006.
6. Havainnepiirros.

2.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista

1. Tampereen Koskikeskus Oy, kerrosalalaskelmat, Tähti-Set Oy 7.12.2005.

3 LÄHTÖKOHDAT

3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista

3.1.1 Alueen yleiskuvaus

Kaava-alue on entisen verkatehtaan paikalle rakennettua liike- ja asuinaluetta.

3.1.2 Luonnonympäristö

Kaava-alue on kokonaan uudelleen rakennettu 1970-luvun loppupuolen jälkeen, joten luonnonaluetta ei ole.

3.1.3 Rakennettu ympäristö

Koskikeskus on julkisivuiltaan tummaksi poltettua keraamista laattaa ja lasia. Siinä on neljä varsinaista liikekerrosta, niiden alla huolto- ja liiketiloja sisältävä sekakerros yläkellarina sekä alimpana paikoituskellari. Rakennuksen länsiosan läpi on johdettu pyöräily- ja jalankulkuyhteys suvannon rannasta Ratinankujalle.

Ympäröivät kadut on rakennettu. Niillä on runsaasti johtoja ja kaapeleita.

3.1.4 Maanomistus

Tontin 180-10 omistavat Kiinteistö Oy:t Tampereen Koskenranta, Tampereen Hatanpää ja Tampereen Suvantokatu. Katualueet omistaa Tampereen kaupunki.

3.2 Suunnittelutilanne

-seutukaava 6.6.1997: keskustatoimintojen aluetta; samoin maakuntakaavassa, jonka käsittely on kesken,
-keskustan osayleiskaava, kaup.valtuusto 4.1.1995: keskustatoimintojen aluetta,
-Ratinan yleissuunnitelma, kaup.hallitus 11.10.2004: Koskikeskus liikerakennusten korttelialuetta, jolle saa sijoittaa kaupan suuryksikön,
-asemakaavat nro -10, 2995, 6485, 6585 (1937-1987): Koskikeskus liikerakennusten korttelialuetta,
-tontti on rekisteröity,
-pohjakartta kaupunkimittaus 2006.

4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET

4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve

Asemakaavan muutos tehdään pääosin tontin 10 omistajien aloitteen pohjalta. Muutostarvetta tulee myös Ratinanniemen keskiosaan kaavoitettavan uuden kauppakeskuksen yhdistämistarpeista kaupungin keskustan suuntaan.

4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset

Koskikeskuksen johtajan Jari Alasen aloite on päivätty 16.7.2001.

Ympäristölautakunta on hyväksynyt 3.12.2002 asemakaavoitusohjelman 2002-2005, jossa on vuodelle 2004 kohteena 49 Koskikeskus, lisäkerrosalatavoite 16000 k-m2. Uusimmassa kaavoitusohjelmassa vuosille 2006-2008 Koskikeskuksen asemakaavan muutoksen valmistumistavoite on vuonna 2006 ja liiketilan laajennustavoite 6000 k-m2.

4.3 Osallistuminen ja yhteistyö

4.3.1 Osalliset

Osallisia ovat:
Koskikeskuksen kiinteistöosakeyhtiöt,
naapuriyhtiöt tonteilla XII-180-7,9, 182-12, 183-1, 186-3,
vaikutusalueen asukkaat ja elinkeinonharjoittajat, alueen yritysten työntekijät ja asioijat,
Tampereen kauppakamari,
Pirkanmaan perinnepoliittinen yhdistys,
Pirkanmaan ympäristökeskus, Pirkanmaan liitto, Museovirasto,
kaupungin toimialoista kaupunkisuunnittelu, kaupunkirakentaminen, suunnittelupalvelut, rakennus- ja ympäristötoimi, kiinteistötoimi, liikuntatoimi, elinkeinotoimi, pelastuslaitos,
Tampereen Vesi, Tampereen Sähkölaitos, Tampereen Sähköverkko, TeliaSonera Finland Oyj, Elisa Oyj,
muut ilmoituksensa mukaan.

4.3.2 Vireilletulo

Asemakaavan muutos on tullut alkujaan vireille kaavoituskatsauksella 2002, joka on jaettu kaupungin talouksiin 9.2.2002. Kaavoituskatsauksessa 2005 kohde on tarkennettu koskemaan Koskikeskuksen omaa tonttia.

4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt

Koskikeskuksen laajentamisen osallistumis- ja arviointisuunnitelma oli nähtävänä 17.1.-7.2.2002. Sen aluerajaus sisälsi myös Sorinaukion. Hankkeesta keskusteltiin 24.1.2002 asukastilaisuudessa, jossa oli paikalla 66 asukasta. Keskustelu käsitteli etupäässä Sorinaukion muutoshanketta ja etelärannan kaavamuutosta. Keskustelun ja saatujen lausuntojen perusteella Sorinaukion asemakaavan muuttamisesta luovuttiin. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on tarkistettu 12.4.2006.

Asemakaavan muutosluonnos nro 7837 oli nähtävänä kuntalaisten kuulemista varten 13.4.-4.5.2006. Siitä keskusteltiin 10.4.2006 yleisötilaisuudessa, jossa oli paikalla noin 40 kaupunkilaista. Keskustelussa tuli esille uusi kevyen liikenteen yhteys suvannon puolelle. Sitä ei pidetty hyvänä. Lausunnoissa puhuttiin samasta asiasta. Niistä on enemmän vastineluettelossa 1, jossa on myös kaavoittajan kommentit ja toimenpiteet.

Verkarannan asunto-osakeyhtiöt eivät hyväksyneet uuden kevyen liikenteen yhteyden sijoittamista osittain heidän tonttinsa vesialueelle, joten asia on rauennut ja jäänyt pois kaavamuutoksesta.

Muutosluonnoksen muutettu versio oli nähtävänä 6.7.-14.8.2006. Siitä jättivät lausunnon vain Tampereen Koskikeskus, kiinteistötoimi ja ympäristövalvonta. Niiden vastineet on vastineluettelossa 2.

4.3.4 Viranomaisyhteistyö

Asemakaavan muuttamisesta on keskusteltu Pirkanmaan ympäristökeskuksen kanssa aloituskokouksessa 5.3.2002 ja työneuvotteluissa 15.2., 26.4. ja 6.9.2006. Rakennusoikeus on syytä esittää niin, että poistumisteiden määrä jää käytäväkerrosalaksi. Muuten ympäristökeskuksella ei ole huomauttamista asemakaavan muutoksen valmistelusta.

4.4 Asemakaavan tavoitteet

4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet

Kunnan asettamat tavoitteet

Ratinan yleisen aatekilpailun tuloksena kilpailulautakunta teki jatkotyösuosituksen suurehkon kauppakeskuksen varaamisesta alueelta. Se tulee yhdistää Koskikeskukseen ja edelleen Hämeenkadun suuntaan.

Koskikeskuksen kiinteistöosakeyhtiöt hakivat v. 2003 poikkeamisluvan Koskiklinikan laajentamiselle Koskikeskuksen 3. ja 4. kerroksissa yhteensä 1300 k-m2:llä. Laajennus ei saanut ylittää nykyisen asemakaavan mukaisia enimmäiskorkeusasemia. Kerrosalan lisäys oli tarkoitus huomioida tulevassa asemakaavan muutoksessa.

Suunnittelutilanteesta johdetut tavoitteet

Ratinan yleissuunnitelmassa Koskikeskuksen kerrosalaksi on merkitty 32000 k-m2, mikä ylittää asemakaavan mukaisen määrän 7000 k-m2.

Voimassa olevassa asemakaavassa Koskikeskuksen rakennusoikeus on 25000 k-m2, minkä lisäksi saa rakentaa kellarikerroksia ja saunan ullakolle. Rakennuslupavaiheessa rakennusoikeus on tulkittu koskemaan vain liiketiloja, joiden lisäksi on voitu rakentaa tarvittava määrä käytävätiloja asiakkaiden käyttöön. Maankäyttö- ja rakennuslain hengen mukaista on nykyisin, että varsinaisissa kerroksissa kaikki kerrosala on määritelty. Sen vuoksi myös olemassa oleville asiakaskäytäville tulee ilmoittaa rakennusoikeus.

Koskikeskuksen edustajien kanssa on katsottu tulevien tilamuutosten kannalta tarkoituksenmukaiseksi, että asiakaskäytäviä varten osoitetaan poistumistievaatimusten edellyttämä tilavaraus ja muu kerrosala on liike- ja toimitilareserviä.

4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset

Asemakaavan muutosluonnoksessa nro 7837 oli mukana Verkarannan alue ja Ratinan suvannon vesialuetta, jotta rantamuurin tuntumaan voitiin osoittaa uusi kevyen liikenteen yhteys jalankulkua ja polkupyöräilyä varten. Asia on jätetty muutetusta versiosta pois, kun Verkarannan yhtiöt eivät hyväksyneet uutta yhteyttä. Koskikeskuksen liikekerrosalaan oli sisällytetty lähes kokonaan asiakaskäytävien kerrosalaosuus, mitä on muutetussa versiossa vähennetty välttämättömien poistumisteiden osuudella.

Asemakaavamuutokseen on vielä luonnosvaiheiden jälkeen lisätty kunnallisteknisen tilan rakennusoikeus ja rajaseinämääräyksiä.

5 ASEMAKAAVAN KUVAUS

5.1 Kaavan rakenne

5.11 Mitoitus

Koskikeskuksen liikekerrosala on 32500 k-m2, jonka lisäksi asiakaskäytävien ja -aulojen tilaa on 3000 k-m2 sekä liikekerroksissa olevaa teknistä tilaa 400 k-m2. Liikekerrosalan lisäys toteutuneeseen on 5257 k-m2, vaikka olevaa kokonaiskerrosalaa on lisätty vain vähäisen pyöristyksen verran.

Hatanpään valtatien alaista uutta liiketilaa osoitetaan 1500 k-m2 ja vanhaan kauppakäytävään 100 k-m2.

5.12 Palvelut

Kaupallisten palveluiden kerrosala kasvaa asemakaavassa jonkin verran. Muut palvelut säilyvät ennallaan.

5.3 Aluevaraukset

5.31 Korttelialueet

Koskikeskuksen tontti XII-180-10 osoitetaan keskustan liike- ja toimitilarakennusten korttelialueeksi KMK-1, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksiköitä. Rakennusoikeudeksi merkitään 32500 k-m2 liiketilaa, 3000 k-m2 asiakkaiden käytössä olevaa lämmitettyä, yleistä jalankulkualuetta ja 400 k-m2 kerroksissa sijaitsevaa teknisten ja huollon tilojen, talovarastojen ja väestönsuojatilojen rakennusoikeutta. Liiketilan rakennusoikeudesta 6000 k-m2 voi olla kahdessa kellarikerroksessa; suurin osa siitä on Vuolteentorin puolella. Sen lisäksi on kunnallisteknisiä tiloja varten 100 k-m2:n rakennusoikeus. Rakennusalojen korkeusluvut säilyvät ennallaan. Tontin koko on 15277 m2.

Nykyisessä asemakaavassa oleva saunan rakennusala Vuolteentorin puolella poistetaan tarpeettomana. Kevyen liikenteen rasitteen paikka merkitään ohjeelliseksi, jotta sen linjausta voidaan tulevissa suunnitelmissa tarkistaa.

5.32 Muut alueet

Hatanpään valtatien alla Koskikeskuksen liiketiloja on mahdollista jatkaa Ratinanlinnan suuntaan. Myymälätilan maanalaista rakennusoikeutta on 1500 k-m2. Merkinnän tarkoituksena on helpottaa tulevia pohdintoja luontevien kulkuyhteyksien järjestämisestä linja-autoasemalta rautatieaseman matkakeskuksen suuntaan. Olevan kauppakäytävän kerrosalaa on lisätty rakennetun tilanteen mukaisesti 100 k-m2:llä.

5.4 Kaavan vaikutukset

5.41 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön

Asemakaavalla ei ole vaikutuksia kaupunkikuvaan, sillä Koskikeskus pysyy muuttumattomana ulkohahmoltaan.

Koskikeskuksen sisäkäytävien kaventaminen ja vähentäminen on palveluja ja elinkeinotoimintaa tukeva muutos. Uutta palvelutilaa on saatavissa hukkatiloja käyttämällä, mikä parantaa keskuksen kannattavuutta ja imagoa. Katujen alle tehtävät kauppakäytävät yhdistävät Koskikeskuksen uuteen kauppakeskukseen ja matkakeskuksen suuntiin luontevasti.

Koskikeskuksen paikoitustilan puutetta voidaan helpottaa katujen alle rakennettavilla paikoitustiloilla ja yhdystunnelilla uuteen kauppakeskukseen.

Katujen alle tehtävät tilat ovat aina ongelmallisia kaduissa olevien putki- ja johtovetojen vuoksi. Hatanpään valtatien alitukset ovat kuitenkin valittavissa väljästi. Katujen alle tehtävien tilojen ja tunneleiden kustannuksia ei voida tässä vaiheessa yksilöidä, kuten ei myöskään kustannusten jakautumista toteutusosapuolten kesken.

6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS

Asemakaavan toteuttamista on hyvin vähän suunniteltu. Siksi toteutusta ei voida tässä vaiheessa ajoittaa.