NK. PETITIN TONTIN UUDISRAKENTAMINEN JA RAKENNUSOIKEUDEN MÄÄRITTÄMINEN JA KORTTELIN III-29 TONTTIEN 1, 2 JA 3 ASEMAKAAVAN MUUTTAMINEN, HÄMEENKATU 31-33, KARTTA NO 7777


Asemakaavan muutoksen selostus, joka koskee 28. päivänä lokakuuta 2003 päivättyä, 11.11.2003 tarkistettua,18.11.2003 teknisesti tarkistettua sekä 2.3.2004 tarkistettua asemakaavakarttaa no 7777. Asian hyväksyminen kuuluu kaupunginvaltuuston toimivaltaan.
Lisätietoja osoitteesta:
http://www.tampere.fi/cgi-bin/kaava/kaavadoc?7777


1 TIIVISTELMÄ

1.1 Kaavaprosessin vaiheet
Kaavan laatiminen perustuu tontinomistajan aloitteeseen 14.9.1998. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut nähtävänä 31.5-28.6.2001. Suunnittelun lähtökohtia ja vaihtoehtoisia suunnitelmaluonnoksia on esitelty yleisötilaisuudessa 17.6.2002. Osallisten mielipiteitä on osittain voitu ottaa huomioon. Museoviraston on esittänyt asemakaavan muutosehdotusta muutettavaksi siten, että myös Petitin elokuvateatterirakennus säilyisi.

1.2 Asemakaava
Hämeenkatu on yksi maamme merkittävimpiä kauppakatuja ja sen varrella on huomattava määrä arvokkaita merkittävien arkkitehtien suunnittelemia liikerakennuksia. Hämeenkadun yleisilme on säilynyt varsin yhtenäisenä eri vuosikymmenien toteutuksista huolimatta. Varsinaista uudisrakennusta Hämeenkadun varteen ei ole rakennettu noin 20 vuoteen. Asemakaavan keskeisenä tavoitteena onkin ollut löytää tähän arvokkaaseen miljööseen, Hämeenkadun kaupunkikuvaan ja korttelikokonaisuuteen soveltuva luonteva kokonaisuus, joka arkkitehtoniselta laadultaan edustaisi korkeaa tasoa ja oman aikansa modernia kaupunkikerrostaloa.

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on ollut myös määritellä tontin III-29-4 rakennusoikeus ja rakennussuojelutarve arkkitehtikutsukilpailun avulla sekä mahdollistaa niin kaupunkikuvallisesti kuin arkkitehtonisestikin edustavan Hämeenkadun miljööseen sopivan täydennysrakennuksen rakentuminen. Tavoitteena on ollut myös lisätä Hämeenkadun länsipään liike-elämän vetovoimaisuutta, korttelin III-29 sisäpihojen viihtyisyyttä ja vahvistaa nk. City-käytävän asemaa julkisena kaupunkitilana.

Asemakaava mahdollistaa tontille III-29-4 Hämeenkadun varteen VII-kerroksisen asuin- ja liikerakennuksen ja sisäpihalle nk. kaupunkirivitalon liiketiloineen sekä maanalaiset pysäköintitilat. Tontin rakennusoikeudeksi muodostuu 5000 k-m2. Kerrosalan lisäys nykyiseen verrattuna on noin 3230 k-m2. Kaavan pohjana on arkkitehtikutsukilpailun voittanut kilpailuehdotus, josta on johdettu useita melko tarkkojakin asemakaavamääräyksiä mm. julkisivumääräyksiä.

1.2 Asemakaavan toteuttaminen
Tontin III-29-4 rakentaminen toteutettaneen arkkitehtikilpailun voittaneiden arkkitehtien Kirsti Sivenin ja Asko Takalan ehdotuksen pohjalta heti asemakaavan vahvistuttua. Kiinteistötoimi tullee valmistelemaan sopimuksen tontin III-29-4 asemakaavan toteuttamisesta.


2 PERUS JA TUNNISTETIEDOT

2.1 Tunnistetiedot

Asemakaavan muutos koskee:
Tampereen kaupungin III kaupunginosan korttelia 29 ja tontteja 1,2,3 ja 4 sekä katualuetta ja kaupunginosan rajaa.

Kaavan laatija: Tampereen kaupungin ympäristötoimi, kaavoitusyksikkö, arkkitehti Tiina Leppänen.

Tontin omistajan aloite 14.9.1998.
Kaavoitus 14.9.1998
Dno YVI: 6297/611/ 98
Vireille tulosta on ilmoitettu 15.10.1998.
Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on kuulutettu 31.5.2001.

2.2 Kaava-alueen sijainti
Kaava-alue sijaitsee kaupungin ydinkeskustassa, noin 400 metriä Keskustorilta länteen, Hämeenkadun länsipäässä, osoitteissa Hämeenkatu 31 ja 33, Hämeenpuisto 31-33 sekä Hallituskatu 20 ja 22.

2.3 Kaavan nimi ja tarkoitus
Nk. Petitin tontin III-29-4 ja korttelin III-29 tonttien 1,2 ja 3 asemakaavan muutos. Asemakaava nro 7777. Uudisrakentamisen ja rakennusoikeuden määrittäminen tontille III-29-4 ja kaavamääräysten uudistaminen vanhentuneiden asemakaavojen vuoksi tonteille III-29-1,2 ja 3.

2.5 Luettelo selostuksen liiteasiakirjoista

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 31.5.2001
Meluselvitys 12.6.2001 (Viatek, Tampere)
Ote seutukaavasta 6.6.1997
Ote keskustan osayleiskaavasta 1995, 4.1.1995
Ote kaavoituskatsauksesta 2001
Arkkitehtuuritoimisto Matti Silvennoisen suunnitelman nähtävilläolo 31.5 -28.6.2001 ja siitä saadut mielipiteet 3 kpl, vastineluettelo 1
Museoviraston lausunto 26.3.2002
Viranomaisneuvottelun muistio 7.5.2002
Kaavamuutosta koskeva työneuvottelu 4.6.2002
Petitin tontin rakennushistoriallinen inventointi 1.6.2001 (Arkkitehtitoimisto Hanna Lyytinen Ky, Tampere)
Asemakaava nro 7777 vaihtoehtoluonnokset 1-4, 17.6.2002
Rakennustoimisto Palmberg Oy:n laatima toteutusvaihtoehtojen taloudellisuustarkastelu 4.6.2002
Vastineluettelo 2 mielipiteistä 15 kpl vaihtoehtoluonnosten nähtävilläoloaikana 18.6-28.6.2002
Arkkitehtikutsukilpailun kilpailuohjelma 28.8.2002
Arkkitehtikutsukilpailun arvostelupöytäkirja 25.4.2003
Pirkanmaan perinnepoliittisen yhdistyksen mielipide
16.7.2003 kilpailuehdotusten nähtävilläoloajan jälkeen
17.Museoviraston lausunto arkkitehtikutsukilpailun ehdotuksista 11.3.2003.
18.Rakennustoimisto Palmberg Oy:n laatima rakennettavuustarkastelu arkkitehtikutsukilpailun ehdotuksista 20.3.2003.
19. Kaavaa havainnollistavat arkkitehtikutsukilpailun voittaneen arkkitehtitoimisto Kirsti Sivenin ehdotuksen mukaan päivitetyt suunnitelmat 5.11.2003.
20. Museoviraston lausunto 6.11.2003.
21. Lausunto tontin III-29-4 pohjasuhteista ja maaperästä, 23.9.2002
22. Vastineluettelo 3: Muistutukset 20.11. - 20.12.2003 nähtävillä olleeseen asemakaavan muutosehdotukseen.
23. Ympäristökeskuksen lausunto 4.2.2004.

2.6 Luettelo muista kaavaa koskevista asiakirjoista, taustaselvityksistä ja lähdemateriaalista

Pienoismalli
Arkkitehtikutsukilpailuun jätetyt ehdotukset


3 LÄHTÖKOHDAT

3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista

3.1.1 Alueen yleiskuvaus
Suunnittelukortteli III-29 on osa Tampereen ydinkeskustan vanhaa ruutuasemakaavaa ja Hämeenkadun arvokasta miljöötä, joka vilkkaana asiointialueena on keskustan julkisimpia ja edustavimpia alueita. Kortteli III-29 rajoittuu pohjoisessa Hämeenkatuun, läntiseltä sivultaan Hämeenpuistoon, etelässä Hallituskatuun ja idässä Näsilinnankatuun. Yhdessä arkkitehti Bertel Strömmerin v. 1927 suunnitteleman Tuulensuun talon kanssa Hjortin asuin-, liike- ja toimistokokonaisuus päättää Hämeenkadun lännessä.

Vuoden 1897 asemakaavaa toteuttavan rakennusjärjestyksen ansiosta Tampereen keskusta on rakentunut varsin yhtenäiseksi ja kaupunkikuvaltaan tasapainoiseksi ja korkeatasoiseksi. Korttelia III-29 reunustavien puutalojen korvaaminen kerrostaloilla alkoi 1920-luvulla. Pitkästä rakentamisjaksosta johtuen kortteli koostuu eriluonteisista osista, jotka kuvastavat eri aikojen kaupunkisuunnitteluajattelua. Hämeenkadun varsi edustaa perinteistä kaupunkimaista umpikorttelirakentamista ja Tampereen rakentamisperinteen kerroksisuutta. Se ei ole yhtenäisen tasakorkean rakennusrivin reunustama, vaan tonttien sisäosien vanha rakennuskanta on heijastunut Hämeenkadun julkisivun korkeussuhteisiin.

Korttelin III-29 eteläosa edustaa uudempaa ilmaa, valoa ja väljyyttä kuvastavaa kaupunkisuunnittelua, jossa liikenteen suunnittelu näkyy Hallituskadun ja Näsilinnankadun levityksenä sekä tonttien sisäisenä järjestelynä. Terveellisyysvaatimuksena esiin noussut asuinhuoneitten avaaminen oikeisiin ilmansuuntiin on muuttanut asuinrakennusten sijoittelua tonteilla avoimemmaksi perinteisestä umpikorttelista poiketen. Pihojen eristäminen katuliikenteeltä ja kadunvarsien rajaaminen ovat tuoneet matalat siipirakennukset kadunvarsirakennuksiksi.

Tampereen pääkatuna Hämeenkadulla on ollut vuosikymmenien ajan vetovoimaa ja merkittävä asema liike-elämän sijoittumisessa ja sen varrelle on keskittynyt viihteen ja vapaa-ajan toimintoja, kuten elokuvateattereita ja ravintoloita. Alun perin noin kymmenestä elokuvateatterista ei yhtään ole enää alkuperäisessä käyttötarkoituksessa ja vain muutama enää on tilana olemassa.

Liike-elämä erikoisliikkeineen on vähitellen vetäytymässä pois Hämeenkadun länsipäästä ja vilkkaimmillaan Hämeenkatu on kahden tavaratalon Sokoksen ja Stockmannin välillä.

Keskustan vanhan rakenteen pienasuntovaltaisuus on johtanut väestörakenteen yksipuolistumiseen ja asukasmäärän vähenemiseen. Asuntojen siirtyminen liiketoiminnan käyttöön on myös osaltaan vähentänyt ydinkeskustan asukasmäärää.

3.1.3 Rakennettu ympäristö
Kaava-alue käsittää korttelin III-29 tontit 1-4 sekä nk. jäännöstontin 49, joka on katualuetta. Hämeenkadun puolella tontit III-29-3 ja 4 ovat olleet alun perin samaa tonttia 48, mutta vuonna 1982 hyväksytyllä tonttijaon muutoksella tontti 48 on jaettu tonteiksi 3 ja 4, mikä on asemakaavallisesti ja korttelin toiminnallista ja rakenteellista järjestelyä ajatellen huono. Alaltaan 670 m2 kokoisella tontilla III-29-3 on vuonna 1937 arkkitehti Georg Henrikssonin suunnittelema VI-VII -kerroksinen nk. Hjortin asuin- ja liikerakennus, jossa on kerrosalaa 3410 m2, joten tonttitehokkuus on suuri eli e=5.09.

Tontin III-29-4 vanhin rakennus on elokuvateatteri Petit, jonka rakennusmestari Heikki Tiitola suunnitteli vuonna 1911 käyttäen hyväksi vanhan tehdasrakennuksen ulkoseiniä. Myöhäisjugendia edustava alun perin 373 paikkainen teatteri on mykän elokuvan aikakaudelta ja Tampereen säilyneistä elokuvateatterirakennuksista vanhin. Arkkitehti Bertel Strömmer uudisti vuonna 1935 teatterin sisätiloja 1930-luvun henkeen.

Petit menetti kaupunkikuvallisen merkityksensä, kun sen eteen Hämeenkadun varteen rakennettiin Strömmerin vuonna 1934 suunnittelema funktionalismia edustava kaksikerroksinen liikerakennus liikemies Hjortille. Strömmerin toimistoarkkitehti Georg Henriksson jatkoi liikerakennusta samoin periaattein pari vuotta myöhemmin ja päätti Hjortin asuin-, liike- ja toimistorakennuskokonaisuuden VI-VII -kerroksiseen korkean osaan Hämeenkadun päätteeksi. Hjortin funktionalistiset rakennukset ovat 1930-luvun modernin arkkitehtuurin edustava esimerkki korkeasta vertikaalista ja matalasta horisontaalista yhdistelmästä Hämeenkadun päätteenä ja Hämeenpuiston varrella.

Petit sai eteläiselle julkisivulleen sijoitetun arkkitehti Jaakko Tähtisen suunnitteleman lisärakennuksen vuonna 1959 ja samalla Hjortin matalan siiven läpi avattiin nk. City-käytävä, jonne suunniteltiin myös kioski. Muutos edusti uutta kaupunkisuunnitteluajattelua lisäämällä liiketiloja ydinkeskustan sisäpihoille ja niiden avaamista osaksi julkista kaupunkitilaa.

Elokuvatoiminta Petitissä loppui 1987, jonka jälkeen se on muutettu ravintolakäyttöön. Elokuvatoiminnan jälkeen Petitin rakennukseen on tehty joitakin tilamuutoksia, ikkunoiden umpeen muurauksia ja pintojen ylimaalauksia. Salin kalteva lattia on suoristettu ja tilassa toimii nykyisin yökerhoravintola.

Hjortin kaksikerroksisessa liike- ja toimisto-osassa on noin 1100 m2 kerrosalaa. Petitin elokuvateatterirakennuksen kerrosala on noin 470 m2 ja sen kyljessä olevan yksikerroksisen liikerakennuksen kerrosala on noin 200 m2. Tontin III-29-4 pinta-ala on 1718 m2 ja kerrosalaa on yhteensä noin 1770 m2, joten nykyinen toteutunut tonttitehokkuus on noin e=1.0. Tontin liikenneyhteys on Hallituskadulta tontin III-29-2 kautta. Nk. City-käytävä, joka on paljon käytetty kävely-yhteys Hämeenkadun ja Hallituskadun välillä, kulkee tonttien III-29-2, 3 ja 4 läpi.

Yhdistetyt liike- ja asuinkerrostelojen tontit III-29-1 ja 2 ovat etäämmällä Hämeenkadusta ja selkeimmin asuntopainotteisia. Niillä on voimassa vuonna 1962 vahvistettu asemakaava, jossa korttelin III-29 eteläosasta on erotettu 6,5 metrin kaistale liitettäväksi Hallituskadun katualueeseen. Näin pienentyneille tonteille kaavoitettiin kolmen pohjois-eteläsuuntaisen rakennuksen rakennusalat.

Alaltaan 2448 m2:n suuruisella tontilla III-29-2 on Hämeenpuiston varteen vuonna 1956 rakennettu VII-kerroksinen asuin- ja liikerakennus, jossa on 3934 m2 kerrosalaa ja keskemmälle tonttia vuonna 1959 rakennettu IV-kerroksinen kerrosalaltaan 2160 m2:n suuruinen asuin- ja liikerakennus. Tontin toteutunut kerrosala 6094 m2 ja rakennusoikeus on 6750 k-m2, joten tehokkuusluku e=2.76. Hallituskatua rajaava kaksikerroksinen rakennus ja maanalainen pysäköinti ovat jääneet toteutumatta. Pihat ovat täynnä pysäköintiä ja läpikulkevaa huoltoajoa. Lisäksi sillä on jalankulkuyhteys nk. City-käytävään. Tontti liittyy katuverkkoon Hallituskadulta.

Tontilla III-29-1 on VII-kerroksinen asuin- ja liikerakennus Näsilinnankadun ja nk. Kauppa-aukion varrella. Hallituskatua vasten on kaksikerroksinen siipirakennus. Tontilla on rakennusoikeutta on 5082 k-m2, josta on toteutunut 4974 k-m2. Tontin pinta-ala on 2472 m2, joten tehokkuus on e=2.06. Tontilla on kellarissa 60 autopaik-kaa. Tontti liittyy katuverkkoon Hallituskadulta.

Asuminen ja sosiaalinen ympäristö
Alueella on keskusta-asumista liike- ja toimistotilojen ohessa. Hämeenkadun tuntumassa myös asuntovaltaisia kortteleita. Kaava-alueen kortteleissa asuntojakauma painottuu pieniin tai keskikokoisiin asuntoihin. Runsas pienasuntojen määrä on johtanut asukkaiden ikärakenteen yksipuolistumiseen. Pihaoleskelutilojen puute ja korttelipihojen täyteen ahdettu maantasopysäköinti tekee ympäristön epäviihtyisäksi ja turvattomaksi.

Palvelut
Peruspalvelut ovat hyvin saavutettavissa ydinkeskustan alueella.

Työpaikat, elinkeinotoiminta
Kaava-alueelle on sijoittunut pieniä erikoisliikkeitä ja toimistoja.

Virkistys
Kaava-alueelta on hyvä yhteys Hämeenpuiston kautta mm. Pyynikin virkistysalueelle.

Liikenne ja melusuojaus
Kaava-alueen sijainti aivan ydinkeskustassa takaa hyvät joukkoliikenneyhteydet, mutta sijainti vilkkaasti liikennöityjen katujen välissä asettaa asumiselle erityisvaatimuksia. Viatek Oy:n tekemän meluselvityksen mukaan Hämeenkadun julkisivuun kohdistuva melutaso asumiskäyttöön suunnitelluissa kerroksissa (3. kerroksesta ylöspäin) on päiväaikaan klo 7-22 noin 71-73 dB ja yöaikaan noin 67-68 dB. Asuinhuoneiden äänitaso-ohjearvot huomioiden julkisivun tulee siten eristää liikennemelua 38 dB. Hämeenkadun noppakivipäällyste ja edessä oleva bussipysäkki saattavat erityisesti yöaikaan synnyttää häiritsevää melua. Sisäpihalla melutaso jää päiväaikaan klo 7-22 alle 50 dB (ohjearvo <55 dB) ja vastaavasti yöaikaan klo 22-7 melutaso on alle 45 dB (ohjearvo <50 dB). Meluselvitys on tehty mallintamalla arkkitehtuuritoimisto Matti Silvennoinen Oy:n tekemä suunnitelma tontille III-29-4.

Pohjasuhteet ja maaperäkuvaus
Kuntatekniikka- ja liikennesuunnitteluyksikön geotekniikkainsinöörin laatima tontin III-29-4 pohjatutkimuslausunto perustuu aiemmin ja muihin hankkeisiin liittyvien tutkimusten yhteydessä tehtyihin havaintoihin ja antaa luonnossuunnitteluvaiheeseen opastavaa informaatiota.

Maaperä kadun/alapohjan rakennekerrosten alla on silttiä, jonka alla on paikoin ohut moreenikerrostuma. Pohjavedenpinta tontilla 4 on tasolla +88,36 817.4.1991), kallion pinta on havaittu Hämeenpuistossa tasolla +88,2…+86,8.. "Rakennukset tulee perustaa kallion tai sitä peittävän tiiviin moreenikerroksen varaan suoraan tai paalutuksen välityksellä. Pohjavedenpinnan alapuolelle ulottuvat kaivannot tulee tehdä tuettuna ja vesitiiviin kaivantoseinän sisällä. Rakennuspaikan pohjasuhteet tulee ennen varsinaista rakennus- ja rakennesuunnittelua selvittää kattavasti."

Rakennettu kulttuuriympäristö
Pirkanmaan 3:nnen seutukaavan selostuksessa mainitaan Hämeenkatu yhtenä maamme merkittävimmistä kauppakaduista. Hämeenkatu on myös kohteena Museoviraston ja ympäristöministeriön julkaisussa Rakennettu kulttuuriympäristö. Valtakunnallisesti merkittävät kulttuurihistorialliset ympäristöt (1993). Hjortin talon asuin- ja liikesiipi on on luetteloitu tähän kohteeseen kuuluvaksi Tonttia III-29-4 koskee siten valtioneuvoston 1.1.2002 voimaantullut periaatepäätös valtakunnallisista alueiden käytön tavoitteista. Tavoitteena on, ettei alueilla tai yksittäisissä rakennuksissa tapahdu muutoksia tai rakentamista, joka olisi olennaisesti ristiriidassa niiden kulttuuriympäristöarvojen kanssa.

Hjortin talo ja Petitin elokuvateatterirakennus sisältyvät julkaisuun Tampereen kantakaupungin rakennuskulttuuri 1998, jossa ne on luokiteltu kulttuurihistoriallisesti, kaupunkikuvallisesti ja rakennustaiteellisesti merkittäviksi arvoluokituksella III (merkittävä, alkuperäisyysaste suuri).

Tekninen huolto
Kaava-alueella on kaikki kuntatekniikka valmiina.

3.1.4 Maanomistus
Kaava-alueen tontin III-29-4 omistaa Rakennustoimisto Palmberg Oy, tontin III-29-3 omistaa As oy City-Häme, tontin III-29-2 omistaa As oy Puisto-Häme ja tontin III-29-1 ja nk. jäännöstontin III-29-49, joka on katualuetta ja yleisten alueitten rekisterissä, omistaa Sampo Oyj Kiinteistöt.

3.2 Suunnittelutilanne

3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat, päätökset ja selvitykset
- Pirkanmaan 1. maakuntakaavan laadinta on kesken. Alueella on voimassa Pirkanmaan 3. seutukaava, joka on vahvistettu 6.6.1997: Keskustatoimintojen aluetta (C).

-Tampereen keskustan oikeusvaikutukseton osayleiskaava, joka on hyväksytty 4.1.1995: Korttelin käyttötarkoitukseksi on merkitty tonttien III-29- 2,3 ja 4 osalta keskustatoimintojen alue (C), joka varataan liike-, toimisto-, hallinto- ja palvelutiloille, keskustaan soveltuvalle asumiselle sekä ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomille työpaikkatoiminnoille. Tontin III-29-1 osalta käyttötarkoitus on kerrostalovaltainen asuinalue (AK)

-Kaava-alueen tonteilla III-29-3 ja 4 on voimassa 2.12.1897 vahvistettu asemakaava nro -162, joka varhaisten asemakaavojen tapaan määrittelee vain korttelirakenteen ja varsinaiset rakentamista koskevat määräykset ovat sisältyneet rakennusjärjestyksiin. Tontit III-29 3 ja 4 ovat olleet samaa tonttia (alun perin 48) ja ne on erotettu omiksi tonteikseen vuonna 1982. Tonttijako on vahvistettu 22.2.1982 ja merkitty kiinteistörekisteriin 12.11.1982.

- Kaava-alueen tonteilla III-29-1 ja 2 on voimassa 24.7.1962 vahvistettu asemakaava nro 1836.

- Tonteilla III-29-3 ja 4 on vanhentunut asemakaava vuodelta 1897 ja ne ovat rakennuskiellossa uuden asemakaavan laatimista varten 1.3.2004 saakka.

- Tampereen kaupungin rakennusjärjestys 6.9.2000.

- Tampereen kaupungin kaupunkimittausyksikön laatima pohjakartta, joka on tarkistettu vuonna 2003.

- Tampereen kantakaupungin rakennuskulttuuri 1998, jossa Petitin ja Hjortin rakennukset on luokiteltu kulttuurihistoriallisesti, kaupunkikuvallisesti ja rakennustaiteellisesti merkittäviksi arvoluokituksella III (merkittävä, alkuperäisyysaste suuri).

- Nk. Petitin tontin eli tontin III-29-4 rakennushistoriallinen inventointi 1.6.2001 (Arkkitehtitoimisto Hanna Lyytinen Ky, Tampere).

Keskustan valmisteilla oleva liikenneosayleiskaava ja siihen sisältyvä maanalainen pysäköintialue noin 500 autolle ns. Kunkun parkki, luonnos 10.6.2003.


4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUN VAIHEET

4.1 Asemakaavan suunnittelun tarve
Tontit III-29 3 ja 4 ovat rakennuskiellossa, koska nykyinen asemakaava ei määrittele tontin käyttötarkoitusta eikä rakennusoikeutta.

4.2 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätökset
Aloitteen asemakaavan muuttamiseksi 14.9.1998 on tehnyt Rakennustoimisto Palmberg Oy. Suunnittelukohde on otettu vuosien 2001-2003 kaavoituskatsauksiin. Suunnittelun käynnistyessä lähtökohtina ovat olleet kaupunkikuvalliset kysymykset eikä tontin kulttuurihistoriallisia arvoja ole pidetty merkittävinä. Suunnittelussa on tähdätty tontilla III-29-4 olevien vanhojen rakennusten purkamiseen ja uudisrakennuksen rakentamiseen niiden tilalle.

4.3 Osallistuminen ja yhteistyö

4.3.1 Osalliset
Osallisia ovat:
Muutoksen hakija rakennustoimisto Palmberg Oy
Kiinteistöissä toimivat yritykset
Alueen asukkaat ja toimijat
Naapurikiinteistöt
Museovirasto
Pirkanmaan ympäristökeskus
Pirkanmaan perinnepoliittinen yhdistys ry
Kaupunkikuvasta kiinnostuneet kaupunkilaiset ja tahot
Kaupungin eri hallintokunnat: ympäristövalvonta, kiinteistötoimi, museotoimi, kulttuuritoimi ja kaikki tekniset toimialat.

4.3.2 Vireilletulo
Vireilletulosta on ilmoitettu 15.10.1998. Hankkeesta on ollut kaavoituskatsauksessa 2001. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on kuulutettu 31.5.2001 ja ollut nähtävillä 28.6.2001 saakka alustavine luonnoksineen, jona aikana hakija on esitellyt hankkeen naapurikiinteistöjen edustajille.

4.3.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt
Kaava-alueen rajaus ja arkkitehtuuritoimisto Matti Silvennoisen tekemä alustava luonnos Hämeenkadun varren uudisrakentamiseksi tontilla III-29-4 on esitelty Rakennustoimisto Palmberg Oy:n toimesta korttelin asukkaille.

Nähtävillä oloaikana jätettiin kolme kirjallista mielipidettä, joista yhdessä kritisoitiin esillä olleen arkkitehtuuritoimisto Matti Silvennoinen Oy:n tekemän luonnoksen arkkitehtuuria ja ehdotettiin arvokkaan Hämeenkadun täydennysrakentamisen ratkaistavan arkkitehtikilpailun avulla. Samalla moitittiin Tampereen kaupunkia siitä ettei se ole ollut mukana yleisötilaisuuden järjestämisessä.

Kahdessa mielipiteessä moitittiin suunnitelman L-mallista ratkaisua, joka korkeana jatkuu Hämeenkadulta korttelin sisälle pimentäen pihan ja vähentäen huoneistojen valoisuutta. Piha-alueiden suunnitteluun pyydettiin kiinnittämään huomiota.

Tampereen kaupungin museotoimelta pyydettiin lausuntoa tontin III-29-4 vanhojen rakennusten kulttuurihistoriallisista arvoista. Museotoimi siirsi lausuntopyynnön 18.1.2002 Museoviraston käsiteltäväksi. Museoviraston 26.3.2002 päivätyssä lausunnossa (liite 6) todetaan "suomalaisen elokuvateatteritoiminnan käynnistyneen vuonna 1901 ja vuonna 1911 käyttöön otetun Petitin elokuvateatterin olevan vanhin Tampereella säilyneistä elokuvateattereista ja näitä 1900-luvun alussa valmistuneita elokuvateattereita on Suomessa säilynyt arviolta vain muutamia". Petitin rakennukseen sisältyy siten elokuvahistoriallisia kulttuuriarvoja, joita eivät rakennuksen käyttötarkoituksen ja sisätilojen muutokset ole olennaisesti vähentäneet.

Hjortin talon todetaan edustavan komeaa 1930-luvun arkkitehtuuria ja sen aseman olevan merkittävä Hämeenkadun modernien liikerakennusten sarjassa. Rakennuksen massoittelu korkeaan ja matalaan osaan on tunnusomaista ajanjakson liikerakentamiselle.

Tontin rakennusten suunnittelijat ovat Tampereella tunnettuja ja pääasiassa siellä elämäntyönsä tehneitä arkkitehteja. Rakennusten kulttuurihistoriallinen merkitys on niin huomattava, että tontin kehittämisen ja kaavoituksen lähtökohtana tulee olla olemassa olevan rakennuskannan säilyminen ja rakennusten arkkitehtonisten ominaispiirteiden huomioon ottaminen. Huolellisella suunnittelulla rakennukset on palautettavissa kulttuurihistoriallista arvoansa vastaavaan asuun.

Kaava-alueelle tehtiin neljä asemakaavan muutosvaihtoehtoa 1-4, joita esiteltiin yleisötilaisuudessa 17.6.2002. Paikalla oli 29 kirjattua ja muutama kirjaamaton osallistuja. Kannanottoja tuli sekä purkavien että säilyttävien vaihtoehtojen puolesta. Elokuvateatteri Petitin kyljessä sijaitsevan liikerakennuksen ravintolatoiminnan todettiin yleisesti herättävän häiriötä. Vaihtoehdot olivat nähtävillä 18.6-28.6.2002 välisenä aikana. Niistä tuli 11 säilyttävien vaihtoehtojen kannalla olevaa mielipidettä ja 4 mielipidettä, jotka kannattivat täysin uudisrakentamista.

Mielipiteissä korostuivat elokuvateatteri Petitin säilyttäminen vanhimpana elokuvateatterina sen saattaminen arvoiseensa kuntoon. Säilyttämistä vastustavissa mielipiteissä toivottiin mm. ympäristön siistiytyvän uudisrakentamisen myötä eikä uskottu säilyttämisen olevan taloudellisesti realistista. Yhdessä mielipiteessä vastustettiin Hämeenkadun varren rakentamista ylimpien kerrosten osalta Hjortin talon päätyyn kiinni, koska siellä sijaitsee kaksi asunnon ikkunaa. Ikkunat sijaitsevat tontin rajalla olevassa palomuurissa ja sen eteen jätettävä 8 metrin etäisyys on kaupunkikuvallinen ongelma, joka on pyrittävä ratkaisemaan toisin.

4.3.4 Viranomaisyhteistyö
Asiasta on järjestetty yksi viranomaisneuvottelu ja yksi työpalaveri viranomaistahojen kesken. Pirkanmaan ympäristökeskuksen, Museoviraston, Tampereen kaupungin ja Rakennustoimisto Palmbergin edustajien kesken järjestettiin 7.5.2002 maankäyttö- ja rakennuslain 66 §:n mukainen kaavoituksen aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu. Neuvottelun tarkoituksena oli selvittää tontin III-29-4 kaavamuutoksen lähtökohtia sekä tavoitteiden asettelua.

Neuvottelumuistioon kirjattiin, että hanketta on tarkoitus viedä eteenpäin arkkitehtikilpailuna, jolle tulisi määritellä lähtökohdat ennen kilpailun käynnistymistä. Kaavamuutos on pohjautunut tähän mennessä uudisrakentamiselle ja kaupunkikuvallisiin kysymyksiin, vaikka kaavoitusprosessin tulisi jo sinänsä maankäyttö- ja rakennuslain mukaan sisältää alueen lähtökohtien mm. kulttuuri- ja rakennushistoriallisten arvojen selvittämisen. Myös lain säännökset asemakaavan sisältövaatimuksista korostavat rakennetun ympäristön vaalimista yhtenä kaavoituksen tavoitteena.

Museoviraston edustaja totesi Hjortin talon sisältyvän osana Hämeenkatua Museoviraston valtakunnallisesti arvokkaita kulttuuriympäristöjä koskevaan inventointiin vuodelta 1993. Museovirasto on lausunnossaan 26.3.02 korostanut elokuvateatteri Petitin kulttuurihistoriallista arvoa ja todennut, että Petitin rakennuksen säilyminen ja uudiskäyttö on reunaehto alueen kaavoitukselle. rakennukset sisältyvät myös Pirkanmaan liiton inventointiin vuodelta 1990 sekä Tampereen kantakaupungin rakennuskulttuuriselvitykseen vuodelta 1998, jossa Petitin ja Hjortin talot on luokiteltu rakennustaiteellisesti, kulttuurihistorian ja kaupunkikuvan kannalta merkittäviksi rakennuksiksi, joiden alkuperäisyysaste on suuri.

Rakennusteknisenä asiantuntijana kuultiin Rauno Lepolaa A-insinöörit Oy:stä, joka on selvittänyt alustavasti rakennusliike Palmbergin pyynnöstä tontin rakennusteknisiä edellytyksiä eri vaihtoehdoissa. Elokuvateatteri Petitin keskeinen sijainti tontilla vaikeuttaa suunnitellun autohallin rakentamista kellaritiloihin. Hjortin kadunvarsirakennusten vanhojen pilareiden kantavuus ja manttelointi sekä perustusten vahvistaminen vaikeuttaa rakennusten korottamista ja autopaikkojen rakentamista. Tontilla ei ole tehty pohja tai perustamistutkimusta toistaiseksi.

Asemakaavan pohjaksi tulisi selvittää vaihtoehtoiset toteutustavat säilyttämistavoitteiden ja toiminnallisten ratkaisujen pohjalta. Maankäyttövaihtoehtojen vaikutukset tulisi arvioida luonnostasoisten suunnitelmien perusteella, jossa tutkittaisiin vaikutukset mm. kaupunkikuvan, kulttuurihistorian, lähiympäristön, toteutuksen taloudellisuuden sekä toteutuskelpoisuuden osalta. Alueen asukkaille tulee antaa myös mahdollisuus osallistua kaavavaihtoehtojen arviointiin.

Työpalaveri asiasta samojen tahojen kesken järjestettiin 4.6.2002, jonka tarkoituksena oli esitellä edellisessä neuvottelussa sovitut selvitykset rakennusten inventoinnin, asemakaavallisten vaihtoehtotarkastelujen ja eri toteutusvaihtoehtojen taloudellisuustarkastelun osalta sekä sopia jatkotoimenpiteistä.

Tilaisuudessa esiteltiin arkkitehtitoimisto Hanna Lyytinen Ky:n tekemä vanhojen rakennusten rakennushistoriallinen inventointi. Samoin esiteltiin neljä vaihtoehtoa asemakaavan pohjaksi:
Kaikkien vanhojen rakennuksien säilyttäminen ja Hämeenkadun varren täydennysrakentaminen,
Hjortin kokonaisuuden säilyttäminen ja Hämeenkadun täydennysrakentaminen,
Vain Petitin elokuvateatterin säilyttäminen ja Hämeenkadun varren uudisrakentaminen sekä
koko tontin uudisrakentaminen.

Rakennustoimisto Palmbergin arvio talousvaikutuksista esitettiin uudisrakentamisen, täydennysrakentamisen ja 0-vaihtoehdon suhteen. Vaihtoehtojen ja selvitysten esittelyn pohjalta käydyn keskustelun tuloksena todettiin tontin III-29-4 rakennusinventointi riittäväksi esittämään rakennuskannan arvot, säilyneisyyden asteen ja elokuvateat-teritoiminnan kulttuurihistoriallisen merkityksen. Museoviraston edustaja esitti rakennuskannan ja erityisesti Petitin säilyttämistä ja painotti Petitin rakennuksen julkista käyttötarkoitusta ja julkisuutta myös koko Hjortin korttelin tärkeänä ominaisuutena.

Rakennustoimisto Palmbergin taholta ilmaistiin, että kaikki säilyttävät vaihtoehdot merkitsevät taloudellisesti tappiollista hanketta ja muutosta lähtökohtiin, joiden perusteella hanke on käynnistetty. Ympäristökeskuksen edustaja totesi, että vanhoilla rakennuksilla on olemassa käyttöarvo nykytilassa ja vaihtoehtojen talousvaikutuksien tarkastelussa esiin nousee myös kysymys kohtuullisuudesta. Taloudellista tarkastelua tulisi täydentää rakennusten liike- ja toimintaidean selvittämisellä, toisaalta liikeidean suhteen on ollut tarkoitus jättää suunnittelukilpailuun vapautta.

Uudisrakentamisen vaikutuksista korttelin asumisviihtyvyyteen ja realistisen toteutettavissa olevan uudisrakentamisen määrän arviointia varten olisi selvitettävä korttelin ja naapuruston asukkaiden mielipiteet.

Neuvottelumuistioon kirjattiin, että tärkeätä on vaihtoehtojen käsittely asukkaiden kanssa (mikä myöhemmin toteutuikin 17.6.2001 järjestetyssä yleisötilaisuudessa ja vaihtoehtojen nähtävillä olona) ja lausuntokierroksen järjestäminen eri vaihtoehdoista, mikä toisaalta siirtäisi arkkitehtikilpailua ja toisaalta viranomaisten kanta mahdollisesti täsmentyy prosessin aikana. Kaavaprosessissa vaihtoehdot ovat kuitenkin mukana ja ne tuodaan nähtäväksi osallisille. Palmbergin taholta ilmaistiin, että he ovat valmiit järjestämään arkkitehtikilpailun nyt ja palaamaan vaihtoehtojen arviointiin kilpailun pohjalta.

Käydyn keskustelun pohjalta kaupunki ja rakennustoimisto Palmberg Oy miettivät kilpailun käynnistämistä esille tulleiden eri vaihtoehtojen pohjalta, joko niin, että kilpailu käydään yhden vaihtoehdon pohjalta tai vertailtavana on uudisrakentamis- ja säilyttävä vaihtoehto.

Asemakaava on ollut esillä viranomaisneuvottelussa 10.2.2004, johon osallistuivat Museoviraston, Pirkanmaan ympäristökeskuksen sekä Tampereen kaupungin edustajat. Neuvottelussa esillä olivat asemakaavaehdotuksesta saadut muistutukset sekä Museoviraston ja Pirkanmaan ympäristökeskuksen lausunnot.

4.4 Asemakaavan tavoitteet

4.4.1 Lähtökohta-aineiston antamat tavoitteet
Hanke on keskustan osayleiskaavan mukainen keskustan asuntomäärän lisäämisen nimenomaan perheasumisen ja laadukkaan asumisen suhteen sekä parantamalla kaupallisten palvelujen ja keskustatoimintojen kehittämisedellytyksiä.

4.4.2 Yleiskaavallinen tarkastelu
Koska keskustan osayleiskaava ei ole oikeusvaikutteinen, yleiskaavallinen arviointi suoritetaan käymällä läpi maankäyttö- ja rakennuslaissa esitetyt yleiskaavan sisältövaatimukset ja arvioimalla niiden toteutuminen Tampereen keskustan yleiskaava 1995:ssä tontin III-29-4 osalta (MRL 39§, 2.momentti kohdat 1-9).

MRL 39.2 § kohta 1: Yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys
Alue on keskustan osayleiskaavassa osoitettu pääasiassa keskustatoimintojen alueeksi. Suunniteltu uudisrakentaminen edistää yhdyskuntarakenteen toimivuutta ja taloudellisuutta lisäämällä asuntokerrosalaa ydinkeskustassa yleiskaavan kerrosalasuositusten mukaisesti. Hanke edistää myös kaupallisten palvelujen kehittämisedellytyksiä ydinkeskustassa.

MRL 39.2 § kohta 2: Olemassa olevan yhdyskuntarakenteen käyttö
Korttelin täydennysrakentaminen palvelee teknisten verkostojen hyväksi käyttöä sijoittumalla valmiiksi rakennettuun ympäristöön. Olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttöä ei hyödynnetä rakennuskantaa purkamalla.

MRL 39.2 § kohta 3: Asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus
Asuntopainotteinen uudisrakentaminen tukee keskustan väkiluvun lisäämistä. Isojen laadukkaiden asuntojen tuotanto keskusta-alueelle monipuolistaa väestörakennetta ja pitää keskustan elävänä.

MRL 39.2 § kohta 4: Mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta;
Hanke rakennetaan olemassa olevan kuntatekniikan varaan ja kohde on saavutettavissa erittäin hyvin joukkoliikenteen avulla.

MRL 39.2 § kohta 5: Mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön;
Kohteen uudisrakentamisella lisätään isojen asuntojen määrää keskustassa, mikä monipuolistaa keskusta-asumisen asuntojakaumaa ja samalla mahdollisesti väestörakennetta.

MRL 39.2 § kohta 6: Kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset
Hanke lisää kaupallisten palvelujen määrää ja kehittämisedellytyksiä Hämeenkadun varrella.

MRL 39.2 § kohta 7: Ympäristöhaittojen vähentäminen
Asumisen lisääminen keskustaan olemassa olevan rakenteen yhteyteen ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrelle on yhdyskunnan tiivistämis- ja täydennysrakentamista, joka osaltaan vähentää ympäristöhaittoja.

MRL 39.2 § kohta 8:Rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen

Kaava-alueella tontilla III-29-4 sijaitsevat Hjortin talo ja Petitin elokuvateatteri on luokiteltu yleiskaavassa (karttaliite 5) kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti tai kaupunkikuvallisesti merkittäviksi kohteiksi, joita koskevissa toimenpiteissä tulee ottaa huomioon niiden arvo. Kaavan toteutumisella tontin III-29-4 vanhojen rakennusten purkamisen myötä menetetään kulttuurihistoriallisia arvoja, korttelin rakennusten ajallista kerroksellisuutta ja kaupunkikulttuurin syvyyttä. Toisaalta laadukas, arkkitehtonisesti korkeatasoinen uudisrakentaminen voi luoda uuden kerrostuman Hämeenkadun miljööseen.

MRL 39.2 § kohta 9:Virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys
Hanke ei vähennä virkistykseen soveltuvia alueita.

4.4.4 Prosessin aikana syntyneet tavoitteet, tavoitteiden tarkentuminen

Osallisten tavoitteet
Maanomistajan tavoitteena kaavamuutokselle on ollut saada toteuttaa tontin III-29-4 rakentuminen asuntopainoteisen uudisrakentamisen pohjalta. Vanhan rakennuskannan korvaaminen uudisrakentamisella helpottaisi pysäköinnin järjestämistä koko tontin alalle kellarikerrokseen. Kaavoitus on tukenut tätä näkemystä aina viranomaisneuvotteluun saakka, jonka jälkeen tavoitteita on tarkistettu. Osallisten kirjallisesti jättämissä mielipiteissä on korostunut näkemys ratkaista tontin käyttö vanhoja rakennuksia hyödyntämällä, erityisesti on vaadittu Petitin elokuvateatterin säilyttämistä. Myös Hämeenkadun täydennysrakentamisen arkkitehtuurin laatutasoon pyydetään kiinnittämään huomiota.

Asemakaavan laadulliset tavoitteet
Kaavoitusprosessin aikana hankkeen eri osapuolten niin viranomaisten, kiinteistön omistajien, kaavoituksen sekä osallisten laadulliset tavoitteet hankkeelle tarkentuivat ja päädyttiin ratkaisemaan tontin suunnittelu arkkitehtikutsukilpailun avulla, jolla samalla haettaisiin rakennussuunnitelmien toteuttajaa vaativaan Hämeenkadun miljööseen.

Asumisen tason kohottaminen
Arkkitehtikutsukilpailun ohjelmaan kirjattiin asuntosuunnittelua koskevat laadullisia tavoitteita, joiden mukaan asuntojen tulee heijastaa uutta ja väljempää kerrostaloasumista mihin viime vuosina ollaan totuttu. Kilpailijoilta odotettiin ideoita laadukkaasta ja kustannustietoisesta kaupunkikerrostaloasumisesta, jossa asuntojen ja niitä tukevien palvelujen sekä asunnon sisä- ja ulko-oleskelutilojen yhdistämisellä toisiinsa muodostetaan asumisen eri toimintoja tukeva kokonaisuus. Tehtävässä piti visioida sitä elämäntapaa, jota tasokas keskusta-asuminen tulevaisuudessa tarjoaa. Tontin asuntokannan tuli sisältää monipuolisesti erikokoisia ja -tyyppisiä asuntoja siten, että painopiste olisi 3-5 h+k sisältävissä asunnoissa, joista selvästi on puute keskustassa ja joita ei luonnollisesti synny.

4.5 Asemakaavaratkaisun vaihtoehdot ja niiden vaikutukset

4.5.1 Alustavien vaihtoehtojen kuvaus ja karsinta
Viranomaisneuvottelun ja rakennushistoriallisen inventoinnin seurauksena asemakaavasta laadittiin neljä vaihtoehtoista luonnosta. Vaihtoehdot eroavat toisistaan sen mukaan, miten vanhaa rakennuskantaa on säilytetty osana uudisrakentamista. Alustavia vaihtoehtoluonnoksia asemakaavaratkaisuista 1-4 sekä niiden vaikutusten arvioinnit esiteltiin yleisötilaisuudessa 17.6.2002 ne olivat nähtävillä 18.6-28.6.2002 välisenä aikana, jona aikana niistä jätettiin 15 kirjallista mielipidettä.

Vaihtoehto 1: "Säilyttävä täydentäminen", jossa kaikki tontin III-29-4 vanhat rakennukset säilyvät ja uudisrakentaminen on täydennysrakentamisen luonteista vanhaa kunnioittaen. Hjortin kaksikerroksisen toimisto-osan korotus Hämeenkadun puolella VI-kerroksiseksi ja Petitin elokuvateatterisalin kunnostus julkiseksi tilaksi. Tontin kerrosala Hjortin liikerakennusta jatkaen nousisi noin 2300 m2:llä nostaisi kokonaiskerrosalan noin 3870 m2:iin tonttitehokkuudella e=2.25. Pysäköintipaikkoja kellariin saataisiin korkeintaan noin 14, mutta vanhojen rakennusten säilyessä pysäköintinormia tarkistettaisiin.

Vaihtoehdossa 2: "Kulttuurihistoria" tontin vanhasta rakennuskannasta vain Petitin elokuvateatterirakennus saa kaavassa suojelumerkinnän säilyen osana uutta kokonaisuutta, joka täydentää tontin VI-VII-kerroksisella uudisrakentamisella korvaten Hjortin matalan liikeosan Hämeenkadun varrella. Uudisrakentaminen tuo uutta kerrosalaa noin 3400-3830 m2 ja tonttitehokkuus nousee kokonaiskerrosalan noin 3870-4300 m2 myötä e=2.25-2.5. Maanalaisia pysäköintipaikkoja saadaan korkeintaan 18; vanhan Petitin kellaritiloihin ei sijoiteta autopaikkoja.

Vaihtoehdossa 3:" Modernismin perintö" vain Hjortin matala toimisto-osa säilyy ja tonttia täydennetään uudisrakentamisella korottamalla Hjortin matala toimisto-osa VI-kerroksiseksi Hämeenkadun varrella. Tontin sisäosaan voi rakentua I-V-kerroksista uudisrakentamista ratkaisusta riippuen. Uudisrakentaminen nostaa kerrosalaa noin 4050 m2:llä ja kokonaiskerrosala noin 5150 m2 nostaa tonttitehokkuudeksi e=3.0. Pysäköinti maan alle on järjestettävissä, jonne saadaan noin 40 autopaikkaa.

Vaihtoehdossa 4:"Uudisrakentaminen ja uusi mahdollisuus" tontin kaikki vanhat rakennukset korvataan uusilla. Hämeenkadun kaupunkikuva täydentyy VI-VII-kerroksisella uudisrakennuksella ja sisäpihan rakentaminen sovitetaan vapaasti koko korttelikokonaisuuteen, kuitenkin Hämeenkadun varren rakennuksia matalammaksi I-V-kerroksiseksi ratkaisusta riippuen. Uudisrakentaminen tuo kerrosalaa noin 5150 m2 tonttitehokkuudella e=3.0. Pysäköintipaikkoja maan alle saadaan noin 46.

4.5.1.1 Alustavien vaihtoehtojen vaikutusten arviointi

Kaupunkikuvalliset vaikutukset
Kaavan tavoitteena on ollut nostaa tontin III-29-4 eli nk. Petitin tontin Hämeenkadun varren kerrosluku vastaamaan Hämeenkadun ja koko ydinkeskustan yleiseksi kerrosluvuksi muodostunutta VI:tta kerrosta, joka sittemmin kerroskorkeuksien madaltuessa on noussut VII:ksi. Hämeenkadun uudisrakennuksen tai kaksikerroksisen osan korottaminen VI-VII -kerroksiseksi tukee yhtenäistä kaupunkikuvaa, joka vasta viereisen tontin III-29-47 täydentyessä Hämeenkadulla muodostaa tasakorkean kokonaisuuden ja on myös vuoden 1897 asemakaavaa toteuttaneiden rakennusjärjestyksien mukainen.

Vaihtoehdoissa 1 ja 3 modernin arkkitehtuurin korkea-matala -yhdistelmän lisärakentaminen korottamalla Hämeenkadun varrella on vaikeaa julkisivujen vertikaalin ja horisontaalin tasapainon vuoksi, sillä kokonaisuus on jo sinänsä arvokas tulkinta aikansa modernista kaupunkirakentamisesta. Lisärakentaminen korottamalla on yhtä vaativa tehtävä kuin kokonaan uudisrakentamisen sovittaminen (vaihtoehdot 2 ja 4) Hjortin rakennuksen korkeaan osaan.

Kulttuurihistorialliset ja rakennussuojelulliset vaikutukset
Petit on vanhin säilynyt elokuvateatteri Hämeenkadun varrella mykän ekokuvan aikakauden ainoa edustaja. Petitin rakennuksen säilyminen vaihtoehdoissa 1 ja 2 tuo ajallisen kerrostuman kortteliin kertoen vuosisadan takaisesta käsityöläiskorttelin rakenteesta, jossa korttelin sisäosissa oli mm. tuotantolaitoksia ja asumista palvelevia rakennuksia. Kulttuurirakennukseksi muuntautuneena Petitin rakennus luo mahdollisuuden ymmärtää Hämeenkadun kulttuurisen merkityksen merkittävänä viihteen ja vapaa-ajan viettopaikkana ja näyttäytymispaikkana.

Vaihtoehdoissa 3 ja 4 Petitin rakennuksen poistumisen myötä menetetään yksi ajallinen kerrostuma Hämeenkadulta ja sitä kautta kertovuutta. Uudisrakentamisvaihtoehdoissa tontin käyttötarkoitusta pitäisi ohjata siten, että Hämeenkadun länsipäästä ei muodostu liian yksityinen asuinkorttelipari, vaan sinne sijoitetaan julkisia tiloja ja annetaan mahdollisuus uuden kulttuuritilan syntymiselle.

Sosiaaliset vaikutukset
Vaihtoehdoissa 3 ja 4 Petitin rakennuksen myötä häviää osa kulttuuria Hämeenkadun tuntumasta, joka on ollut pääkadun elävänä ja julkisena pysymiselle välttämätöntä. Hämeenkadun varren tontit eivät voi olla käyttötarkoitukseltaan yksityisen tai edes puolijulkisen luonteisia asuin-, liike- ja toimistokortteleita. Hämeenkadun länsipää on kaupallisesti huomattavasti heikommin menestyvää vyöhykettä kuin Hämeenkadun itäpää. Keskustan osayleiskaavan mukaan tontti III-29-4 on keskustatoimintojen korttelialuetta (C). Asemakaavoituksella tätä suuntausta voidaan joko vahvistaa tai heikentää.

Nk. City-käytävän avaus läpi korttelin on toteutettu noin 40 vuotta sitten ja siitä on muodostunut oikopolku Hallituskadulle ja Hämeenpuistoon. Se on samalla lisännyt liiketilan määrää korttelissa ja mahdollistanut sen menestymisen ja siten korttelin sisäosista on muodostunut julkisempaa kaupunkitilaa. Kaikki vaihtoehdot mahdollistavat City-käytävän luonteen vahvistamisen. Toisaalta vaihtoehdoissa 3 ja 4 uudisrakentaminen sisäpihalle on vapaammin sovitettavissa ja muodon ja toiminnan avulla on mahdollista tukea mm. City-käytävän julkisuutta ja toisaalta luoda hyvät keskusta-asumisen puitteet. Sitä tukee myös tontille III-29-2 piha-alueen kaavamääräykset jalankulkualueista, istutuksista ja pysäköintipaikkojen poistamisesta.

Lähiympäristön laatu
Tavoitteena on kaikissa vaihtoehdoissa selkeyttää korttelin III-29 sisäistä liikennejärjestelyä, elvyttää nk. City-käytävää ja samalla poistaa takapihan luonne julkiseksi koetulta korttelialueelta sekä lisätä asumisviihtyvyyttä. Keskeisen sijainnin vuoksi on toivottavaa, että liike- ja toimistotilojen sekä asumisen suhde tontilla olisi toimiva; liike-elämä ei voi olla asumista häiritsevää ja toisaalta piha ei voi olla luonteeltaan myöskään yksityisen asuinkorttelin piha .

Taloudellinen toteutettavuus ja toteutuskelpoisuus
Parhaaksi vaihtoehdoksi toteutuskelpoisuuden ja taloudellisen toteutettavuuden kannalta on nähty vaihtoehto 4 eli kokonaan uudisrakentamisvaihtoehto, joka tuottaa eniten asuntoja ja pysäköintitilaa ja jonka kustannukset ovat myös selkeimmin arvioitavissa.

Liikenteelliset vaikutukset
Korttelin maanalainen pysäköinti tuottaa yhteensä enintään noin 80 lisäautopaikkaa ja ajo pysäköintitiloihin johdetaan Hallituskadulta, mikä kuormittaa jonkin verran Hallituskatua. Korttelin tonteille 3 ja 4 tapahtuva huoltoajo voi toteutua ainoastaan Hallituskadulta tontin 2 kautta, mikä aiheuttaa jonkin verran häiriöitä sisäpihoilla.

4.5.2 Valittujen vaihtoehtojen vaikutusten selvittäminen, arviointi ja vertailu

4.5.2.1 Arkkitehtikutsukilpailun järjestäminen kaavoituksen ja toteutuksen pohjaksi
Tampereen kaupungin kaavoitusyksikkö ja rakennustoimisto Palmberg Oy päättivät yhdessä järjestää arkkitehtikutsukilpailun tontin III-29-4 rakentumisesta asemakaavan ja rakentamisen pohjaksi. Kilpailulla haettiin Hämeenkadun arvokkaaseen miljööseen soveltuvaa korkeatasosta ratkaisua moderniksi 2000-luvun kaupunkikerrostaloksi, jossa asuminen, liike- ja toimistotilat sekä tontilla mahdollisesti säilyvä vanha Petitin elokuvateatterirakennus muodostavat toimivan ja mielenkiintoisen kokonaisuuden.

Kilpailu käytiin Suomen arkkitehtiliiton säännöillä rakennussuunnittelukilpailuna viiden arkkitehtitoimiston kesken 28.8-17.12.2002. Kilpailuun kutsuttiin arkkitehtitoimisto Arkjaatiset Oy, arkkitehtitoimisto Erkki Helamaa ja Keijo Heiskanen Oy ja arkkitehdit Luoma-Seppänen-Veijonsuo Oy Tampereelta sekä arkkitehdit Mauri Korkka ja Kirsti Rantanen ja arkkitehtitoimisto Kirsti Siven Oy Helsingistä.

Palkintolautakuntaan kuuluivat Tampereen kaupungilta kaavoitusjohtaja Jyrki Laiho, kaavoituspäällikkö Veikko Vänskä, projektiarkkitehti Kristiina Jääskeläinen ja arkkitehti Tiina Leppänen sekä rakennustoimisto Palmberg Oy:stä toimitusjohtaja Jukka Terhonen, varatoimitusjohtaja Markku Moisio ja projektipäällikkö Jarmo Pitkänen. Kilpailijoiden valitsemana tuomarina toimi arkkitehti SAFA Juhani Maunula ja pysyvänä asiantuntijana toimi tutkija Helinä Koskinen Museovirastosta. palkintolautakunnan sihteerinä toimi arkkitehtiylioppilas Veli-Pekka Ristimäki.

Kilpailijat tekivät kilpailutontille III-29-4 kaksi vaihtoehtoista ehdotusta asemakaavaluonnosten 2 ja 4 mukaan, joista toisessa piti tutkia Petitin elokuvateatterinrakennuksen säilyttävää täydennysrakentamista ja toisen tuli pohjautua kokonaan uudisrakentamiselle. Asemakaavaluonnosten toiminnalliset ja ympäristökuvalliset periaatteet olivat kilpailijoita sitovia. Tontille kaavailtiin tehokkuudeksi e=2.9, joka tuottaisi kerrosalaa 5000 m2. Kerrosluvuista ja kokonaiskerrosalasta voitiin perustellusti poiketa, mutta suunnitelma piti liittää luontevaksi osaksi Hämeenkadun kaupunkikuvaa ja korttelikokonaisuutta.

4.5.2.2 Kilpailun ratkaisu
Kilpailu tuotti erittäin korkeatasoisia ehdotuksia ja kilpailua voidaan pitää onnistuneena. Arkkitehtonisesti korkeatasoisista ratkaisuvaihtoehdoista mikään ei kuitenkaan sellaisenaan ole täysin valmis ilman jatkokehittelyä.

Kilpailun arvostelupöytäkirjassa todetaan: "Ehdotuksissa uudisrakennuksen sopeutumisessa korttelikokonaisuuteen pidettiin säilyttävissä vaihtoehdoissa naapuritalojen ohella suhdetta Petitin taloon luonnollisesti keskeisenä. Onnistuneimpana pidettiin ehdotuksia, joissa vanha rakennus oli säilytetty sekä interiööriltään, että eksteriööriltään omana kokonaisuutenaan osana uutta pihapiiriä, kuorruttamatta sitä uudisrakennuksilla.

Kokonaan uudisrakentamiseen perustuvissa ehdotuksissa keskeisimpinä tekijöinä kaupunkikuvallisten kysymysten jälkeen oli korttelin pihatilojen jäsentely ja toimivuus, asunnoista aukeavat näkymät sekä liiketilojen sijoittelu ja joustavuus. Useimmissa uudisrakentamiseen perustuvissa ehdotuksissa varsinaisen päämassan lisäksi pihan puolelle oli sijoitettu matala lisärakennus, jolloin uudisrakennusten väliin jäi muusta pihatasosta korotettu suojaisa pihatila asukkaiden käyttöön."

Rakennustoimisto Palmberg Oy:n toimesta tehdyssä rakennettavuustarkastelussa (liite 18) ehdotuksia tarkasteltiin suunnitelman tehokkuuden ja rakennettavuuden sekä yleisen taloudellisuuden näkökulmasta. Ehdotuksia ei punnittu yksityiskohtaisen kustannusarvion kautta eli vaihtoehdoissa käytetyt materiaalit ja suunnitelmien yksityiskohdat eivät vaikuttaneet tulokseen, vaan kustannusmielessä tärkeimmäksi kriteeriksi asetettiin suunnitelman tehokkuus. Toinen tarkasteltu tekijä oli suunnitelmaan sisällytettyjen tilojen myytävyys. Siinäkin kriteeriksi asetettiin vain tilan luonne, eikä yksityiskohtaisia jyvityksiä tehty.

Kaikki Petitin rakennuksen purkavat ehdotukset osoittautuivat säilyttäviä kannattavimmiksi. Tämä siitä huolimatta, että joissakin ehdotuksissa oli purkavassa vaihtoehdossa jopa vähemmän myytävää pinta-alaa kuin säilyttävässä vaihtoehdossa. Yleensä säilyttävissä vaihtoehdoissa oli myytävää huoneistoalaa n. 200-500 m2 vähemmän, kuin purkavissa vaihtoehdoissa.

Museovirasto antoi ehdotuksista oman lausuntonsa (liite 17), joka kohdistui ainoastaan Petitin säilyttäviin vaihtoehtoihin. Petitin säilymisen ja kulttuurihistoriallisen merkityksen kannalta Museovirasto piti parhaana ehdotusta "Petit Jardin I", joka on Hämeenkadun julkisivuratkaisun, punnittujen kulkuyhteyksiensä ja Petitiä koskevan ratkaisun ansiosta toteuttamiskelpoisin."

4.5.4 Asemakaavaratkaisun valinta ja perusteet
Kilpailun arvostelupöytäkirjassa palkintolautakunta toteaa:" Kilpailun loppusuoralla palkintolautakunnalla oli valittavanaan kaksi erittäin hienoa ja Hämeenkadun kannalta samanlaista ehdotusta: Petitin säilyttävä "Petit Jardin I" ja purkava vaihtoehto "Petit Jardin II", jotka osoittautuivat samojen tekijöiden tekemiksi ehdotuksiksi. Kilpailuehdotus "Petit Jardin I" osoitti elokuvateatterin säilyttämisen mahdolliseksi erittäin syvällisellä, kauniilla ja kulttuurihistoriaa kunnioittavalla tavalla, mutta myös toiminnallisesti onnistuneella tavalla, joka osoittautui kuitenkin teknisessä ja taloudellisessa tarkastelussa ongelmalliseksi.

Palkintolautakunta päätti valita kilpailun voittajaksi ehdotuksen "Petit Jardin II" ja suosittelee jatkosuunnittelutehtävän antamista arvostelussa mainituin jatkosuunnitteluohjein sen tekijälle".

Asemakaava päätettiin tehdä tontin III-29-4 asemakaavan ja toteutuksen pohjaksi järjestetyn arkkitehtikutsukilpailun voittaneen eli kokonaan uudisrakentamiseen perustuvan arkkitehtien Kirsti Sivenin ja Asko Takalan arkkitehtitoimisto Kirsti Siven Oy:stä tekemän ehdotuksen perusteella.

Asemakaavan pohjaksi valittiin voittanut kilpailuehdotus lähinnä hankkeen rakennettavuuden ja kannattavuuden vuoksi. Kannattavuuteen vaikuttavia kustannusvaikutuksia on suunnitelmien rakennettava bruttoala, tehokkuus myytävän kokonaispinta-alan suhteen eli käytännössä mitä suurempi asuinpinta-ala ja pienempi liiketilojen pinta-ala, sen parempi tehokkuus. Kannattavuuteen vaikuttavat myös autopaikkojen määrä sinänsä sekä niiden suhde rakentamisen vaikeusasteeseen sekä asuntojen keskipinta-ala, joka pienissä asunnoissa tuottaa suuremmat kustannukset, mutta takaavat suuremman myyntihinnan neliölle.

Kilpailuehdotukset olivat nähtävillä 29.4-31.7.2003 välisenä aikana. Nähtävilläoloaikana jätettiin yksi mielipide, jonka on laatinut Pirkanmaan perinnepoliittiselta yhdistys ja joka kuuluu seuraavasti: " Pirkanmaan perinnepoliittinen yhdistys esittää, että ympäristölautakunta jatkaa ns. elokuvateatteri Petitin tontin kehittämistä sellaisen vaihtoehdon pohjalta, jossa varsinainen elokuvateatterin rakennus säilyy kokonaisuudessaan.

Yhdistyksen mielestä on valitettavaa, jos arkkitehtikilpailun voittajatyö päätyy pelkäksi välikappaleeksi etsittäessä oikeutusta kulttuurihistoriallisesti arvokkaan rakennuksen purkamiselle. Arkkitehtikilpailun voittanut suunnitelma on ansiokas ja täydentää Hämeenkadun katujulkisivuja hienovaraisesti, mutta se ei sisällä sinällään mitään ehdotonta syytä purkaa tontin takaosassa sijaitseva elokuvateatteri. Elokuvateatteri säästäminen ei heikentäisi millään tavalla voittaneen suunnitelman ansiota Hämeenkadun puolella.

Mahdollinen elokuvateatteri Petitin purkaminen vahvistaisi tarpeettomasti näkemystä Tampereesta kaupunkina, jolle kulttuurihistorialliset arvot ovat alisteisia rakennustaloudelliseen hyötyyn nähden. Erityisen kyseenalaisia tällaiset myönnytykset ovat tilanteessa, jossa tärkeimpänä hyödyn saajana on tonttia kehittävä yksityinen rakentajataho.

Yhdistys varaa itselleen oikeuden valittaa elokuvateatteri Petitin purkamisen mahdollistavasta asemakaavasta ja samalla ilmaisee alustavasti tyytyväisyytensä ratkaisuun, jossa toteutettaisiin Hämeenkadun puoleinen uudisrakennus ja säilytettäisiin elokuvateatteri. Arkkitehtikilpailun voittaneen arkkitehtitoimiston Petitin säilyttävä ehdotus antaa tähän hyvät lähtökohdat."


5 ASEMAKAAVAN KUVAUS

5.1 Kaavan rakenne

5.1.1 Mitoitus
Tontin III-29-4 rakennusoikeudeksi merkitään 5000 k-m2, mikä vastaa tonttitehokkuutta e= 2.9, joten kiinteistön kerrosala kasvaa 3230 k-m2:llä. Tonttien III-29-1,2 ja 3 rakennusoikeudet pysyvät ennallaan ja lähinnä vain niiden asemakaavamääräyksiä uudistetaan. Tontilla III-29-2 on toteutumatonta rakennusoikeutta jäljellä ja sitä on suunnattu ullakkotilojen käyttöön ottoon ja matalamman rakennuksen korottamiseen kerroksella. Rakennusalaa Hallituskadun varrelta on pienennetty.

Kaavamuutoksen mahdollistama asuntokerrosala tontilla III-29-4 on 3400 m2, asuntojen lukumäärä on noin 26 ja niiden aiheuttama väestömäärän lisäys on noin 75 henkilöä laskettuna 1 asukas/ 45 k-m2, koska painopiste on tavallista väljemmissä 3-5h+k sisältävissä asunnoissa kilpailun voittaneen arkkitehtitoimisto Kirsti Siven Oy:n ehdotuksen mukaan.

5.1.2 Palvelut
Tontille III-29-4 sijoittuvan liike- ja toimistotilojen määrä on 1600 k-m2, josta maantasokerrokseen sijoittuu kaupallisia palveluita eli todennäköisimmin keskustaan soveltuvia erikoisliikkeitä. Pääosin tontin asukkaiden vaatimat palvelut ovat olemassa ydinkeskustassa. Tontin vaatima pysäköinti toteutetaan maan alla kellarissa, jonne voi sijoittua enintään noin 55 autopaikkaa.

5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen
Hämeenkatu on yksi maamme merkittävimpiä kauppakatuja ja sen varrella on huomattava määrä arvokkaita merkittävien arkkitehtien suunnittelemia liikerakennuksia. Täydennys- ja lisärakentamisen jälkeenkin Hämeenkadun yleisilme on säilynyt varsin yhtenäisenä. Asemakaavan keskeisenä tavoitteena onkin ollut löytää tähän arvokkaaseen miljööseen, Hämeenkadun kaupunkikuvaan ja korttelikokonaisuuteen, soveltuva luonteva kokonaisuus, joka arkkitehtoniselta laadultaan edustaisi korkeaa tasoa ja omaa aikaansa.

5.3 Aluevaraukset

5.3.1 Korttelialueet
Korttelin III-29 tontit 1,2,3 ja 4 osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Kaavamuutoksen alaiselle korttelialueelle yhteisiksi määräyksiksi on annettu rs-11, jonka mukaan korttelialueella ei tonttien välisille rajoille tarvitse maanalaisiin tiloihin rakentaa rajaseinää. Samoin tonttien autopaikkoja saadaan sijoittaa enintään 300 metrin päässä olevaan pysäköintilaitokseen (pl-1).

Tontille III-29-4 on osoitettu kerrosalaa 5000 m2. Sallitusta kerrosalasta 32% on käytettävä liike- ja toimistotiloina. Koko tonttia III-29-4 koskee myös määräys ju-54, jonka mukaan rakennusten julkisivut tulee olla pääosin paikalla muurattuja ja rapattuja. Samoin määräys ym-6 määrittelee, että tontin rakennusalalle rakennettavan uudisrakennuksen rakennus- ja kattamisaineiden, julkisivujen värien ja julkisivujen rakennustaiteelliseen käsittelyyn liittyvien yksityiskohtien tulee sopeutua ympäröiviin rakennuksiin ja korttelikokonaisuuteen. Rakennuslupahakemukseen on liitettävä sellainen julkisivupiirustus, joka osoittaa uudisrakennuksen sopeutumisen ympäristöönsä.

Koko tontin III-29-4 alalle sallitaan maanalaisten pysäköintitilojen rakentaminen ja tontille on annettu merkintä 1 ap/100 m2, joka osoittaa kuinka monta kerrosalaneliömetriä kohti on rakennettava yksi autopaikka eli pysäköinti 50 autolle. Määräyksen eap/piha mukaan tontille III-29-4 ei saa sijoittaa maanpäällisiä autopaikkoja.

Rakennusalat tontilla III-29-4 on jaettu kolmeen osaan kerroslukujen mukaan siten, että Hämeenkadun varrelle on osoitettu rakennusala VII-kerroksiselle rakennukselle ja sisäpihalle rakennusala III-kerroksiselle rakennukselle ja näiden väliin on sijoitettu yksikerroksisen liiketilan rakennusala, jonka päällä on pihakansi ja jonka alapuolisiin liiketiloihin tulee järjestää luonnonvalon saantia varten valokuilut merkinnän v-1 mukaisesti. Merkintä le-11 määrittelee, että rakennuksen tasakatto on tehtävä oleskelu- ja lasten leikkipaikaksi, johon on järjestettävä pääsytie viereisen samalla tontilla olevan rakennuksen porrashuoneesta ja suora ulkoporrasyhteys pihamaalta.

Hämeenkadun varren rakennusalan vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema saa olla enintään +116.50. Tämän yläpuolelle on merkitty rakennusala, jolle saa sijoittaa rakennusoikeuteen laskemattomia teknisiä tiloja ja hissilaitteita ja jonka vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema saa olla enintään +119.30. Korkeusasemat on johdettu viereisten rakennusten merkittävistä linjoista.

Rakennusalan Hämeenkadun puoleiselle julkisivulle on annettu määräys ju-55, jonka mukaan julkisivun katutasoon rajoittuvan kolmen alimman kerroksen seinämateriaalin tulee olla luonnonkiveä ja lasia. Seuraavien kerrosten tulee olla paikalla muurattuja ja rapattuja ja ylimmän kerroksen tulee selvästi poiketa niistä. Hämeenkadun puoleiselle rakennusalalle on annettu merkintä epa, joka osoittaa rakennusalan sivun, jonka puoleiseen julkisivuun ei saa sijoittaa parvekkeita. Samoin rakennusalan Hämeenkadun puoleiselle julkisivulle on annettu merkintä eas-1/III-VII, jonka mukaan asuinhuoneiden ikkunoita ei saa sijoittaa nuolella osoitetun rakennusalan osan puoleisiin julkisivuihin roomalaisella numerolla ilmoitettuun kerrokseen ellei asunnon ikkunoita ole myös toisen julkisivun puolella. Eli asuntojen pitää olla ns. läpitalon huoneistoja kerroksissa III-VII. Merkintä er-6 ilmoittaa rakennusalan osan, jolle tulee sijoittaa liike- ja toimistotiloja rakennuksen kaduntasokerrokseen ja sitä seuraavaan kerrokseen.

Rakennusalalle on merkitty kulkuaukon paikka ja rakennusalan osa, jolle on muodostettava kulkuaukkoa vastaava ja kerrosalaan laskettava liiketila. Merkinnän ka(9,III) suluissa oleva ensimmäinen luku osoittaa katuun rajoittuvan tilan vähimmäisleveyden metreissä ja toinen luku vähimmäiskorkeuden kadun puolella kerroksina. Rakennusalalle sisäpihan puolelle on annettu merkintä spa, joka osoittaa rakennusalan sivun, jonka puoleisten parvekkeiden tulee olla sisäänvedettyjä.

Tontin sisäpihalla kolmikerroksisen rakennuksen rakennusala määritellään merkinnällä as-10 rivitalon rakennusalaksi, jolle liike- ja toimistotiloja saadaan sijoittaa ainoastaan ensimmäiseen kerrokseen merkinnän lto-I mukaan. Rakennusalan etelänpuoleiselle sivulle on annettu merkintä spa, joka osoittaa rakennusalan sivun, jonka puoleisten parvekkeiden tulee olla sisäänvedettyjä.

Tonttien III-29-4 ja 47 väliselle rajan osalle on merkitty rs-14 määräys, jonka mukaan rakennuksen julkisivuun saadaan tehdä kulkuaukkoja. Tällä määräyksellä mahdollistetaan kulkuyhteys tonttien välillä niin halutessa aina Hämeenpuistosta Näsilinnankadulle saakka. Tonttien III-29-2 ja 4 väliselle tontin rajan osalle on annettu määräys rs-13, joka määrittelee rajaseinän osan, jolle tulee järjestää maanalainen ajoyhteys.

Tonttien III-29-2,3 ja 4 Hämeenkadun ja Hämeenpuiston puoleisille rakennusalojen julkisivuille on annettu 38 dBA-merkintä, joka osoittaa rakennusalan sivun, jonka puoleisten rakennusten asuintilojen ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden ääneneristävyyden liikennemelua vastaan on oltava vähintään rakennusalalla osoitetun dBA-luvun mukainen. Tonttien III-29-3 ja 4 rakennusaloille merkittyjen kulkuaukkojen kohdalta ei saa järjestää ajoneuvoliittymää katualueelle. Tonttien III-29 2,3 ja 4 kautta kulkeva nk. City-käytävä on merkitty ohjeelliseksi yleiselle jalankululle varatuksi alueen osaksi, jolla huoltoajo on sallittu.

Tontille III-29-3 on merkitty kerrosalaa 3410 m2, joka vastaa toteutunutta kerrosalaa. Tontin pinta-alan ollessa 670 m2, tonttitehokkuudeksi muodostuu e=5.09. Rakennusala on merkitty olemassa olevan rakennuksen mukaisesti, samoin kerrosluvut. Hämeenkadun ja Hallituskadun kulmauksessa kerrosluvuksi on merkitty VII ja muulle rakennusalalle VI. Rakennusalalle on annettu merkintä sr-8, koska sillä sijaitseva Hjortin talo on rakennustaiteellisesti arvokas ja kaupunkikuvan säilymisen kannalta tärkeä rakennus. Rakennusta ei saa purkaa. Rakennuksessa suoritettavien korjaus- ja muutostöiden tulee olla sellaisia, että rakennuksen rakennustaiteellisesti arvokas ja kaupunkikuvan kannalta merkittävä luonne säilyy. Tontin autopaikkamääräksi on merkitty 5 autopaikkaa ja pihan alle on sallittu maanalaisten pysäköintitilojen rakentaminen.

Tontin III-29-2 asemakaavamääräykset lähinnä uudistetaan. Vanhassa kaavassa rakennusoikeus on määritelty rakennusalan ja korkeusluvun mukaan. Tontin rakennusalat on määritelty olemassa olevien rakennuksen mukaisesti ja niille on annettu kerrosluvuiksi VII u ½ ja V. Tontilla on nyt rakennusoikeutta 6750 k-m2, josta käyttämättä on noin 656 k-m2. Tontin pinta-ala on 2448 m2, joten tehokkuus on e=2.76.

Toteutumaton rakennusoikeus voidaan toteuttaa korottamalla nelikerroksinen lamelli V-kerroksiseksi sekä rakentamalla Hämeenpuiston puoleisen rakennusalan ullakolle. Rakennuksen kerrosluvuksi on merkitty VII u1/2 olemassa olevan rakennusmassan mukaan, varautuen siihen, että ullakko voitaisiin ottaa asuinkäyttöön. Tälle rakennusalalle on annettu myös määräys lik-2, jonka mukaan kattolappeille saadaan rakentaa rakennuksen tyyliin sopivia tarpeellisia kattoikkunoita. Hallituskadun puoleista rakennusalaa on pienennetty pihatilojen viihtyisyyden ja valoisuuden vuoksi ja kerrosluvuksi on merkitty I. Rakennusalalle saa rakentaa ainoastaan liiketiloja.

Tontin III-29-2 rakennusten väliselle piha-alueelle on merkitty määräys lp, joka määrittelee lehtipuin istutettavan tontin osan sekä määräys h-2(29-3,4), jonka mukaan alueelle saa sijoittaa huoltoajoyhteyden. Huoltoajo kyseisen alueen kautta on sallittu korttelin 29 tonteille 3 ja 4.

Tontille III-29-2 on merkitty alue, jolla sallitaan maanalaisten pysäköintitilojen rakentaminen ja tontille on annettu autopaikkamääräys 1 ap/ 200 m2, joka määrittelee kuinka monta kerrosalaneliömetriä kohti on rakennettava yksi autopaikka ja joka vastaa 34 autopaikkaa. Tontin koillisnurkkaan on merkitty rakennusala merkinnällä ma/ajo-1, joka määrittelee maanalaisista tiloista maanpintaan johtavan ajoyhteyden maanalaisen osan. Tontin itärajalle on merkitty pysäköimispaikkojen rakennusala.

Tontin III-29-1 asemakaavamerkintöjä lähinnä vain uudistetaan. Rakennusoikeus säilyy ennallaan ja se on merkitty luvulla 5082 k-m2. Tontin pinta-alan ollessa 2472 m2 tehokkuudeksi saadaan e=2.06. Tontin rakennusalat on merkitty olemassa olevien rakennusten mukaisesti, samoin kerrosluvut; Hallituskadun puolella II kerrosta ja Näsilinnankadun puolella VII kerrosta. Tontin alle sallitaan maanalaisten pysäköintitilojen rakentaminen. Maanalaisiin pysäköintitiloihin johtavalle ajoluiskalle on annettu määräys sekä merkintä ma/ajo(29/1,2,3,4), jonka mukaan alueelle saa sijoittaa maanalaisen ajoyhteyden. Suluissa oleva merkintä osoittaa korttelin osat, joille ajo kyseisen alueen kautta on sallittu. Tontin autopaikkanormiksi on määritelty 1ap/ 100 m2 kohti, joka vastaa hyvinkin tontille rakennettua 60 maanalaista pysäköintipaikkaa. Tontille on merkitty istutettava alueen osa sekä tontin itärajalle maanalaisen kaukolämpöjohdon sijainti.


5.4 Kaavan vaikutukset

5.4.1 Vaikutukset rakennettuun ympäristöön
Kaavan vaikutus Hämeenkadun länsipään kaupunkikuvaan on merkittävä ja siksi sen pohjaksi on päädyttykin hakemaan ratkaisua arkkitehtikutsukilpailun perusteella. Uudisrakennus yhdessä Hjortin talon korkean osan ja Tuulensuun talon kanssa muodostaa Hämeenkadulle kaupunkikuvallisesti ehyen päätteen, joka toimii samalla porttina ydinkeskustaan saavuttaessa.

Asemakaava mahdollistaa tontin III-29-4 tehokkaan täydennysrakentamisen myös korttelin sisällä tuoden lisää liiketilaa ja nk. kaupunkirivitalon tontin perälle. Uuden rakennuksen etäisyydet naapurirakennuksiin ovat 8 metriä, mikä täyttää pääikkunaetäisyysvaatimuksen, mutta ei 45 asteen valokulmavaatimusta (Suomen rakentamismääräyskokoelma osa G1). Suunnittelukortteli edustaa vanhaa ja tiivistä kaupunkikeskustarakennetta, jossa asemakaavalla voidaan valokulmamääräyksestä poiketa tarkoituksenmukaisten ja tutkittujen viitesuunnitelmien eli voittaneen kilpailuehdotuksen mukaisesti, jonka mukaan rakennusalat on kaavaan piirretty. Hjortin talossa tontilla III-29-3 on nk. City-käytävälle aukeavia ja vain yhteen suuntaan avautuvia huoneistoja kerrosta kohden kaksi, jossa valokulma ei täyty keittiöiden kohdalla. Tontilla III-29-2 olevan lamellin päädyssä on asuntojen olohuoneen ikkunat, mutta ne eivät ole huoneiden ainoita ikkunoita.

5.4.3 Kaupunkikuvalliset ja kulttuuriset vaikutukset
Asemakaava painottaa kaupunkikuvallisia arvoja keskittyen Hämeenkadun kaupunkikuvan varmistamiseen kulttuuristen arvojen kustannuksella. Vanhan rakenteen korvaaminen uudisrakentamisella tuo hankkeelle taloudellisen varmuuden.

5.4.4 Liikenteelliset vaikutukset
Lisääntyvä kerrosala aiheuttaa pysäköintitarvetta. Asemakaavassa tontille III-29-4 osoitettu autopaikkavaatimus tuottaa 50 autopaikkaa, jotka on hoidettavissa kellaripaikoituksena. Myös vastapäisen tontin III-29-2 maanalainen pysäköinti saattaa toteutua lisärakentamisen myötä, jolloin epäviihtyisyyttä tuottavasta pihatasopysäköinnistä päästään eroon.

5.4.5 Asuminen
Kaavan myötä on mahdollista kehittää asuntoarkkitehtuuria toteuttamalla voittaneen kilpailuehdotuksen mukaisia laadukkaaseen keskusta-asumiseen tähtääviä ja väljempää kerrostaloasumista edustavia asuntoja kuin mihin viime vuosina on totuttu.

5.5 Ympäristön häiriötekijät

Hämeenkadun ja Hämeenpuiston puoleisille julkisivuille asetetaan 38 dBA:n ääneneristysvaatimus, joka koskee asuintiloja. Vaatimuksessa on varauduttu Hämeenkadun liikenteen kasvulle. Myös Hämeenkadun noppakivipäällyste ja edessä oleva bussipysäkki saattavat erityisesti yöaikaan synnyttää häiritsevää melua.

5.6 Kaavamerkinnät ja -määräykset

Kaavan pohjana on arkkitehtikutsukilpailun voittanut kilpailuehdotus, josta on johdettu useita melko tarkkojakin asemakaavamääräyksiä mm. julkisivumääräyksiä. Kaavan selostuksen liitteeksi on liitetty myös kilpailuehdotuksen päivitetyt piirustukset. Niiden käyttöä voidaan perustella tontin sijainnin merkityksellisyydellä ja laadukkaan rakennuksen varmistamisella arvokkaaseen ympäristöön.


6 ASEMAKAAVAN TOTEUTUS

6.1 Toteutusta ohjaavat ja havainnollistavat suunnitelmat

Kaavan toteutusta ohjaa arkkitehtikutsukilpailun voittaneen ehdotuksen "Petit Jardin II" havainnemateriaali, joka kuuluu kaavan selostuksen liiteasiakirjoihin ja jonka tulee toimia arviointiperusteena rakennusluvasta päätettäessä.

6.2 Toteuttaminen ja ajoitus

Kaavan toteuttaminen aloitettaneen välittömästi kaavan hyväksymisen jälkeen.

Asemakaavan seurantalomake on asemakaavan liitteenä.